열기반 이후 초보를 위한 나에게 맞는 임장지 찾는 법 [오엪씨]

안녕하세요 오엪씨입니다 : )

날씨가 본격적으로 더워지며 러브버그는 많이 사라졌지만

잠깐 걷기만해도 땀이 나는 날씨가 찾아왔네요 ㅠㅠ

임장하며 중간중간 수분 보충, 체력관리 신경쓰면서 하셨으면 좋겠습니다!

저는 이번 6월에 열기반 강의를 수강하였는데요,

자본주의 사회를 살아가며 노후 준비와 경제적 자유를 이루기 위해서는

자본 소득을 발생시킬 자산을 취득하는 행위는 선택이 아닌 필수라는 것을 느끼게 됐지만

실제 임장이라는 것을 앞두고 내 투자금에 맞는 임장지를 어디로 해야 하는지 문의하는 조원분들이 많았습니다

그래서 실전 준비반 때 집 근처 또는 직장 근처를 첫 앞마당으로 만든 후

그 이후에 갈 임장지를 선정하는 법에 대해서 알려드렸는데

'초보를 위한 나에게 맞는 임장지 찾는 법', 글로도 적어보려고 합니다

일단 월부 강의에서 투자금별로 투자 지역에 대한 가이드를 내리는 기준은 다음과 같습니다

[투자금별 임장 지역 가이드]

5천만원 이하 : 지방 중소도시(인구 50만 이상을 의미)

5천만원 ~ 1억 : 지방 광역시 및 중소도시

1억 ~ 1.5억 : 지방 광역시와 수도권을 함께

1.5억 ~ 2억 : 수도권

2억 이상 : 서울

해당 기준을 기본으로 하여 그 안에서 우선적으로 볼 임장지를 선정하면 되는데요,

수도권과 지방을 나눠서 말씀드리겠습니다.

1. 서울, 수도권

서울, 수도권은 현재 전체적으로 공급이 적고,

일부 내가 투자할 단지 주변의 국지적인 공급만 조심하면 되는 상황입니다.

따라서 공급물량을 참고하지는 않고, 투자금에 맞는 임장지를 찾도록 합니다.

서울, 수도권의 경우

"내가 가진 투자금에 +1억을 해서 구별 평균 투자금이 이에 해당하는 좋은 곳부터 본다"

이렇게 접근하면 되는데요,

예시로 설명드리겠습니다.

월부 카페, 월부 닷컴에 [30억부쟈] 님께서 주기적으로 전국 평당가 및 전세가율을 공유해주고 계신데요,

이 자료에서 전국 평당가와 전세가율 확인이 한 눈에 가능합니다.

6월 12일 기준으로 공유해주신 글에서 가져와보면(https://weolbu.com/s/E4SeWKAS3G)

내가 가진 투자금이 2억일 경우 +1억을 해서 구별 평균 투자금이 3억인 지역 중 좋은 곳부터 살펴봅니다

그리고 가장 위에서부터(평당가가 비싼 지역부터) 보면 하남시 20평대부터 투자 후보로 볼 수 있을 것 같습니다.

내 투자금에서 +1억을 해서 보는 이유는,

평균 투자금이 3억이라는 것은 해당 구 내에서 평균보다 좋은 단지는 3억이 넘는 투자금이 들지만,

그 이하의 단지는 3억보다 적은 투자금으로 가능하기 때문에 +1억을 해서 보는 것이고,

또한 내 투자금에 딱 맞는 2억 투자금이 드는 지역과 단지만 보는 것보다

상황에 따라 상급지 단지의 가격이 싸게 나올 수도 있고 내가 협상을 통해 가격 조정을 할 수도 있기 때문에

+1억 정도로 범위를 넓혀서 보는 것이 더 좋은 투자가 가능하기 때문입니다

2. 지방

지방의 경우 1) 투자금에 맞는 지역 2) 전세가율이 높은 지역 3) 공급이 없거나 줄어드는 지역

이 세 가지 기준을 가지고 선정하면 됩니다.

2) 전세가율이 높은 지역

소액으로 투자하는 지방 투자의 특성상 전세가율이 높은 지역에 소액투자할 수 있는 단지가 많을 확률이 높고, 또 높은 전세가율은 원금보존을 가능하게 하기 때문에 의미가 있습니다.

전세가율은 70% 이상인 지역을 우선순위로 보는 걸 권장드립니다(중소도시의 경우 75%로 봐도 좋을 것 같습니다)

이 또한 예시를 들어보면,

광역시의 경우 부산, 대구, 대전의 경우 70% 넘는 구 들이 있지만,

이 구들은 각 지역에서 하위 생활권(덜 선호하는 곳)에 속하기 때문에 조심해야 할 필요가 있습니다.

반면 광주, 울산은 모든 구가 전세가율 70%가 넘어 전세가율이 높은 지역임을 알 수 있습니다.

이 자료를 보면서 평당가와 전세가율을 보고 대략적인 투자금을 계산해봅니다.

대구 중구의 경우 평당가가 1,447만원, 전세가율이 58%이기 때문에

32평에 투자한다고 했을 때 매매가는 4.6억, 전세가는 2.68억으로 평균 투자금이 1.94억이 들어갑니다.

반면 광주 광산구는 평당가가 893만원, 전세가율이 76%이기 때문에

32평에 투자한다고 했을 때 매매가는 2.8억, 전세가는 2.17억으로 평균 투자금이 6,800만원이 들어갑니다.

이런 식으로 투자금과, 전세가율이 높아 접근이 가능한 지역을 가늠해볼 수 있습니다.

중소도시의 경우

세종시를 제외하고는 모두 70%를 넘고, 80%를 넘는 지역도 많습니다.

투자금이 5천만원 이하, 또는 5천만원 ~ 1억인 투자자가 투자할 수 있는 지역이 많을 것이라 계산이 가능합니다.

3) 공급이 없거나 줄어드는 지역

다음으로 지방 투자 시에는 반드시 공급물량을 확인해야 합니다.

지방 시장의 경우 공급 물량의 증감에 따라서 전세가와 매매가가 함께 움직이기 때문에

공급이 없거나, 줄어드는 지역을 투자 대상으로 삼는 것이 좋습니다.

대표적으로 공급이 줄어들며 가격이 상승한 전북 전주시의 사례를 보면 아래와 같습니다.

21년부터 지속적으로 적정수요 대비 적은 공급이 이루어지자 전세, 매매가가 상승한 모습

향후 공급이 없는 지역은 어떻게 찾으면 될까요?

부동산지인 사이트에서 수요/입주 기능을 이용하면 공급물량을 확인할 수 있습니다

예시로 지방의 2개 지역을 가져와 봤습니다

(꼭 공급이 많고 적다고 해서 가격이 떨어지고 오르는 것은 아닙니다. 다른 변수들이 많고 예정에 없던 공급이 생길 수도 있는 등 무조건이라고 생각하면 안 됩니다!!)

이렇게 공급이 적은 지역이나, 향후 줄어들고 있는 지역을 투자 우선후보로 삼고,

앞으로 앞마당으로 만들면 좀더 효율적인 투자를 위한 앞마당 만들기가 될 거라 생각합니다.

요약하면 다음과 같습니다

수도권 : 구별 평균 투자금에서 내 투자금에서 +1억 정도로 더해서 가장 비싼 곳부터 본다

(+내집마련이라면 위치가 더 중요할 수도?)

지방 : 구별 평균 투자금을 보기는 하되, 전세가율이 높은 지역을 우선으로 본다

(투자금은 매매가에 전세가율을 대입해보면 나옴

ex 평당가가 1,000만원이면 32평 기준 3.2억, 전세가율이 75%라면 3.2억*(100%-75%)=0.8억)

전세가율이 높은 지역 중에서 공급이 적은 지역을 본다

광역시와 중소도시가 둘 다 대상이 된다면 광역시를 먼저 본다

임장지를 선정하는 데 있어서 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

열기 동료분들 열기반을 넘어 실준반, 그 이후 과정까지 진심으로 응원드리겠습니다.

감사합니다!