[JTS_쩍탄소년단_웅덩이에하마] 😍 설레이는 하락장 지방투자 뽀개기 - 쟌자니님 1강 강의 후기

안녕하세요.

아직은 미약하지만 끝은 창대하리라 믿는 투자자 웅덩이에 하마입니다.

쟌자니 튜터님의 1강을 듣고 가슴이 웅장해짐을 느꼈습니다.  왜냐면? 제가 모르는게 너무 많아서,

배울게 너무 많더라고요 ^^ (배울게 많다는 건 참으로 좋습니다😀)

아무튼!! 적용할 점이 너무너무너무 x 100 많지만 제 능력 내에서, 제가 감당할 수 있는 수준에서 정리를 해보았습니다.

✅️  지방투자에서 가장 중요한 것은 리스크와 편익입니다. 지방투자의 특징을 이해하고 리스크를 분석하여 내가 할 수 있는 대응 방안을 고민하고 있어야 합니다. 

✅️  특히나 지방투자는 매수하는 시점부터 매도를 염두해야 하는데, 매도를 잘하기 위해서는 환금성을 고려해야 하며, 환금성은 선호도와 연결될 수 있습니다. 지역 내 선호도 있는 단지에 투자하기 위해서는 기본적으로 지역 내 투자 범위와 우선 순위를 잘 정해야 합니다.
 

✅️  현재 지방 과거 5년 전 이상으로 하락한 절대적 저평가인 단지들이 많습니다. 지역 내 선호도를 파악합니다.
 

⭐ 내 투자에 적용할 점 

   ✔️ 7월 원씽에서 극복할 점으로 내 투자에 믿음을 가지고 싶다고 적었습니다.  각 페이지에 내 언어로 내 생각을 잘 담고자 합니다. 이를 위허서 지방투자의 선호도 파악하는 벙법(프로세스)를 BM하고자 합니다.

✅️ 지방투자가 기회인 이유는 가격이 싸고, 투자금이 적게 들고 리스크가 적기 때문입니다. (이렇게 좋을 수가?😎) 각 광역시와 중소도시의 공급과 시장상황을 이해하고 도시 자체의 개별성을 잘 파악해야 합니다. 특히 입지가 애매한 단지(어수선한 환경, 중심에서 동떨어진 외곽, 나홀로 등)의 가치를 잘 골라 저가치 물건에 투자하는 일이 없어야 할 것입니다. 
 

⭐ 내 투자에 적용할 점 

  ✔️ 매월 임보에 각 도시별 시장 상황을 파악하도록 합니다. 매매지수, 전세지수, 공급, 전세/매매 물량의 변화 등도 파악하겠습니다. 

  ✔️ 지방소액투자에서 조심해야 할 단지를 필히 확인합니다.

✅️ 성공적인 지방투자를 위한 투자 우선순위를 정할 때는  광역시마다, 중소도시 마다 다르므로 각 지역별 선호요소를 잘 파악해야 합니다. 

⭐ 내 투자에 적용할 점

  ✔️ 지역분석 시 지역별 선호요소를 미리 확인하여 이를 기반으로 각 생활권, 단지별 선호도를 파악합니다. 시멘트만 보지 않습니다.
 

✅️ 지방투자 의사결정 단계(저평가, 투자금, 리스크)를 확인하여 사소한 습관이라도 제대로 만들어야 합니다.
 

⭐ 내 투자에 적용할 점

  ✔️ 나는 전고점 내림차순 + 투자금(갭)으로 투자물건 후보를 선별하였는데, 그것보다는 우선 매매가 내림차순으로 비싼 것을 먼저 확인하는 습관을 기르자
 

✅️ 목표 매수가 잡기는 시장 상황을 살펴보며 결정할 수 있습니다. 호가보다 싼 가격을 목표가로 잡아야 하는 시장 환경이 있고 호가와 비슷하기 때문에 네고가 어려운 시장환경이 있을 수 있습니다. 물건이 많고 호가가 점점 내려간다면 충분히 목표매수가를 호가보다 낮게 잡을 수도 있습니다.
 

⭐ 내 투자에 적용할 점

  ✔️ 무조건 네고해서 “2천만원 깎아주세요”가 아니라 네고도 누울 자리를 보고 판단해야 합니다. 아무때나 하는게 아닙니다. 시장 환경에 맞지 않는 네고로 기회를 놓칠 수도 있습니다.

✅️ 목표 전세가를 잡는 방법을 배웠습니다. 기존에도 가설처럼 거래량과 주변 단지를 보고 판단하면 되지 않을까 생각을 했었는데, 이번 강의를 통해 제대로 배울 수 있었습니다.
 

⭐ 내 투자에 적용할 점

  ✔️ 생활권 내 단지 선호도를 파악하고, 단지 선호도(순위)와 현재 전세상황, 그리고 3개월 내 실거래가를 종합적으로 판단합니다. (천장을 확인) 되도록 모든 정보를 지도위에 올려서 한눈에 확인할 수 있게끔 하려 합니다.

✅️ 투자로 끝나는게 아니다. 투자 후 잃지 않기 위해 리스크 관리를 해야 한다. 잔금 대비, 역전세, 그리고 대출규제 등을 개별적으로  확인해야 합니다.

 

⭐ 내 투자에 적용할 점
 

  ✔️  나의 대출한도를 주기적으로 확인하고, 역전세를 대비하여 전세금의 00%는 대출한도가 나올 수 있게 늘 대비하자. 그리고 만약 잔금에 대한 우려가 있다면 세낀 물건 또는 주인전세 물건을 투자 대상으로 고려해보자

✅️ 저평가, 투자금, 리스크 등을 투자결정 프로세스에 적용하는 방법에 대해 배웠습니다. 투자물건 찾기 부터 매수결정까지 점점 소거해나가는 방법으로 투자물건을 정할 수 있을 것 같습니다.

⭐ 내 투자에 적용할 점

  ✔️ 강의에서 나온 장바구니 담기, 장바구니 빼기, 매물임장, 매수결정 프로세스를 이번 앞마당 만들기에 적용해보려 합니다. 

✅️ 끝으로 매도의사결정 기준인 수익, 포트폴리오, 리스크의 각 요소를 알고 향후 지방투자 이후 엑시트 전략을 어떻게 세우고 실천하여 자산을 불릴 수 있는지 알게 되었습니다. 단순히 파는게 아니라 그 떄 주어진 상황에 알맞는 선택을 해야하며, 더 좋은 투자처로 갈아타며 자산을 불려야 할 것입니다. 

⭐ 내 투자에 적용할 점(종합)

  ✔️ 기초반만 수강하다가 첫 실전반에 왔습니다. 한 달 동안 단단한 기본기를 쌓는다는 생각으로 기존의 현실과 타협하는 안 좋은 습관을 버리고 더 나은 투자자가 되기 위한 길을 선택하겠습니다. 궁금한건 동료들과 튜터님께 꼭 질문하고 배운대로 실행해 보겠습니다.

제가 글이 두서없이 쓴건 아직 저 많은 지식을 아직 다 소화를 못해서 일수도 있습니다 (하하..) 

여러 번 반복해서 들으며 잘 소화해보도록 하겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.