필사#003 250704

필사#003 250704

6.27대책이후 부동산 시나리오 [주우이]

안녕하세요 주우이입니다.

지난주 6.27대책이 나왔는데요

강력한 대출규제였기 때문에 벌써부터 거래량이 줄었다는 이야기가 언론에 나오고 있습니다.

-국민일보

‘6억한도’부동산 대출규제에 거래량 ‘뚝’

수도권 부동산 시장이 지난28일 시행된 대출규제 강화로 거래문의 급격히 줄어드는 가운데 30일 서울 송파구의 한 공인중개사 사무소에 매물정보가 붙어 있다. 주택 담보대출 한도가 6억원으로 제한되고 실거주 목적외 대출이 전면 차단되면서...

이번에 발표된 주택 가계부채 관리 강화방안의 주요 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

수도권, 규제지역 주택 가계부채 관리강화방안 주요내용

실거주 목적이 아닌 추가 주택구입 수요차단.

처분조건부 1주택자 LTV 규제지역50%, 비규제지역70%(6개월이내 매도)

2주택자이상 / 1주택자 LTV0%

2. 주택담보대출 대출만기 30년 이내로 제한

(기존)30~50년 -> (변경)30년이내

3. 신용대출 한도를 연소득 이내로 제한

(기존)연소득1-2배내 제한 -> (변경)연소득 이내 제한

수도권 주담대가 최대6억까지 나오게 되므로 기존에는 아파트 가격이 13억이었다면 소득이 충분하다는 가정하에서 LTV70%으로 9.1억 대출받고 내돈은 3.9억만 있었으면 되었지만, 지금은 6억까지 대출가능하므로 내돈이 7억이 있었야합니다.

그뿐만 아니라 신용대출도 한도를 줄여 가용할 수 있는 금액을 정확히 파악하는 것이 정말 중요하다고 볼 수 있습니다.

여러분들은 부동산 시장이 어떻게 되길 바라고 있나요?

규제가 잘 작동하여 시장이 안정되길 바라고 있나요?

아니면 규제가 있음에도 불구하고 집값이 오르길 바라고 있나요?

우리는 여기서 알아야하는 부분이 있습니다.

이렇게 시장이 급등했을 때 강력한 규제가 나오는 것을 처음 보는 분들도 있겠지만 시장을 좀더 오랫동안 봤던 사람에게는 처음이 아니라는 것입니다.

과거 시장을 살펴보면 정부는 급등을 하거나 급락을 하는 모습을 좋아하지 않았습니다.

급등을 하게되면 오르는 집값에 집을 사지 못한 사람들이 힘들어하고, 급락을 하게되면 내리는 집값에 집을 가진 사람들이 힘들어하기 때문에 완만한 흐름을 추구하게 됩니다.

그렇다면 과거 시장에서 이렇게 급등과 대출규제가 있었을 때 시장은 어떻게 변했을까요?

2008년 금융위기이후 시장은 다시 상승세로 가고 있습니다

하지만 금융위기 전 상승세가 오랜기간 이어졌기 때문에 이때의 급등은 반갑지않은 흐름이었고, 2009년 9월 DTI규제를 하게 됩니다. 이때의 DTI는 서울50%, 경기/인천60%였습니다.

그뒤로 시장은 어떻게 되었을까요?

시장은 점차 하락세로 가게됩니다.

대출규제의 영향이 100%라고 말하기는 어렵지만, 그래도 규제가 시장에 영향을 주었다고 볼 수 있는거죠

이후로 시장은 긴 하락기를 맞이하게 됩니다.

그렇기 때문에 부동산 시장을 부양하기위해 2014년에는 LTV,DTI를 완화하는 완화정책을 펼치게 됩니다.

이뿐만 아니라 시장이 좋지않았기 때문에 경기부양을 위한 여러 가지 정책이 나오게 됩니다.

<박근혜정부의 대표 부양 정책>

-부동산 세금완화: 양도세, 취득세 완화

-대출규제완화: LTV, DTI완화

-분양가 상한제 폐지(민간택지)

-재건축 연한 완화(40년->30년)

이로인해 부동산 시장의 흐름은 변하게 되고 상승으로 가게 됩니다.

전고점을 넘어가는 시장으로 변하자 문재인 정부에서는 다시 규제정책을 펼치게 됩니다.

그러나 시장의 상승세를 잡지못했고, 그로인해 임기기간동안 20번이 넘는 부동산 규제정책을 펼치게 됩니다.

<문재인정부의 대표 규제 정책>

-규제지역 확대

-세금: 다주택자 양도세 중과, 종부세 세율인상

-대출: LTV/DTI강화, 9억초과 LTV20%적용, 15억 초과 주담대금지

-임대차3법(계약갱신청구권, 임대료 상승제한, 전월세 신고제)

22년말부터 시장은 하락하기시작했으며, 23년부터 조금씩 반등시그널이 있었으며, 최근 선호하는 지역의 급등으로까지 이어졌습니다.

그래서 지난주에 6.27부동산 정책이 발표가 된것이죠.

그래서 지금 집을 사야하나요? 기다려야하나요?

강력한 규제가 시행이 되었다면 시장은 주춤할 수 있습니다.

과거 사례에서 보았듯이 주춤하는 시장이 오래 지속될 수도 또는 잠시 주춤하고 다시 올라갈 수도 있습니다.

미래를 알수는 없습니다.

다만 이때 내가 할수있는것에 집중하는 것이 중요합니다.

만약 규제로 인해 시장이 하락할거라고 생각한다면,

그냥 계속해서 내릴것만을 생각하는 것이 아니라 내가 매수하고 싶은곳의 적정금액을 생각해두고 기다리는 것이 중요합니다. 즉 얼마정도의 가격이 되면 나는 이 아파트를 산다는 기준이 있어야합니다.

앞에서 그래프로 보았듯이 영원한 하락은 없습니다.

결국 주춤하더라도 시간이 지나면 반등할 가능성이 높습니다.

그리고 규제가 있지만 상승흐름이 지속될 것이라고 생각한다면

이렇게 조정받을 때가 기회일 수 있습니다.

아직 가치대비 가격이 싼곳을 매수할 수 있다면 시간을 나의 편으로 만들 수 있다고 생각합니다.

불확실한 시장 속에서 좋은 선택을 하기위해서는

계속해서 관심을 가지고

내가 해야할 것을 하나씩 해나가야 합니다.

그리고 기회가 왔을 때 그 기회를 잡아야 합니다.

이글을 읽으시는 분들이 잘 준비하셔서 꼭 기회를 잡으시기를 진심으로 바랍니다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다