[실준반 118조 탕탕] 잃지 않는 투자 & 상급지에 집착하지 마라

오늘의 핵심 포인트 

“잃지 않는 투자. 상급지에 대한 집착을 버려라”

서울 아파트는 싸게 사는게 아니라, <<비싸지 않게 매수>>해, <<보유>>해 나가야 하는 것이다.

상대적 저평가인 단지를 뽑으려면, 비교평가가 중요하다. 

역시 <앞마당>을 늘려야 한다.

지난 3월 상담실에 이런 문의를 남겼었다.

“신용대출 일으켜서 갭투자 해도 되나요?”

답변을 듣고 4월 실준반을 신청했다. 사람은 역시 계속 배워야 하나 보다. ㅎㅎ

#1. 정권 교체와 25.6 규제…투자 대응 <임대 체크 리스트(조건부 전세대출 관련>

- 만기가 충분히 남은 세낀 물건
- 매도인 전세계약 우선 체결 후 → 매매 방식 가능 여부 (단, 전세 싸게 주기)
- 임차인 통해 전세대출 은행에 임대인 변경 여부 확인 기간 체크 (부동산에서 꼭 체크하자)
 

전세 품귀, 매도해야 하는 매도인 상황이 겹칠수록 임대가 유리해지는 구조다.

#2. 하급지 & 구축에 대한 마음을 해결하라
투자는 머리굴리면 어렵다. 자랑하려고 투자하는게 아니다, 돈벌려고 투자하는 것이다.

나 역시 좋은아파트를 갖고 있지 못하면 투자가 실패했다고 생각해왔다. 반성하자.

절대적 저평가(시장 전체가 가치 대비 저렴)일 때는 당연 매수 포지션이지만, 

이를 알수 없기에 상대적 저평가의 자세로 나아가야 한다.

#3. 저평가

1. 절대적 저평가 가늠하기

* PIR = 중위집값가격/중위소득 = 소득대비 집값은 어느수준일까?
ex. 5억/5천=10 >> 한푼도 안쓰고 돈 모으면 10년이면 집산다.(집 값 싼지, 비싼지)
서울평균 PIR 10.1 -> PIR 11 이하 >>> 12.2보다 낮으면 *서울기준* 싼거다.

* 서울 평균 전세가율 70% -> 전세가율 65%이상

전세가율은 시장의 분위기를 판단하는 지표다.
전세가율이 높다는 것은 분위기가 안좋다는 의미다. 

투자는 전세가율이 높을때(=공포에) 해야하지만, 역전세가 올 수 있음을 유의하자.

두번째 듣는 실준반인데, 첫 임장보고서 작성 당시에는 PIR이나 전세가율을 간과하고 작업했었다.

그거까지 챙길 여유가 없었다. 이번 서대문구 때는 이 부분도 챙겨야겠다!

2. 상대적 저평가 “  ★비교평가 ★_같은 값이면 당연히 저게 낫지!!”

가치=입지를 비교해야 한다.

직장인에게 서울핵심업무지구까지의 교통환경이 하루 삶의 질을 결정한다는 것은 몸소 깨우친 바다.

학군도 물론 중요하나, 공부할 애는 비학군지에서도 알아서 잘한다고 생각한다.

그러기에 나 역시 “교통(직장)>환경>학군” 순으로 입지를 비교평가하며 바라보고 있다.

단, 비교평가를 잘 하려면 아는 지역(=앞마당)이 많아야 한다. 

이번 강의를 듣고 반성한 점…..

월부는 나의 과한 취미다. 생업이 아니다. 취미다. 

나에겐 회사라는 본업이 있고, 감사하게도 이 일을 사랑하며 재밌게 하고 있다. 

하지만 인간인지라 일 욕심도, 과한 취미에 대한 욕심도 있다.

그래서 회사에서 온 힘을 다 빼고 오면, 월부할… 내 과한 취미를 할 힘이 평일에는 도저히 안난다.

그렇기에 평일에는 하루 2시간만 이라도 월부를 할 체력을 만들어 놔야겠다.

그리고 1호기 투자 시 내 과한 취미를 0으로 내려놓을 까봐 벌써부터 두렵다.

너나위님이 말씀하신 것 처럼 한번 투자하고 2~3년간은 투자가 어려운 시기이므로

임보 쓰면서 천천히 앞마당을 늘리면서 내 사랑하는 본업과 동시에 종잣돈을 모으고 굴려야겠다.

또한, 내 현실과 수준을 직시하자. 투자금보다 훨씬 위인 곳을 당장 바라보지 말자. 

내 수준에 맞는 곳들을 비교평가 하면서 한계단씩 차근차근 올라가자

♥ 나의 계획 ♥

• 7월: 서대문구 앞마당 완성! 동대문구 최신 버전 업데이트!
• 향후: 올해 1호기 투자 -> 2~3년 투자자금 마련 + 앞마당 늘려나가기 -> 상급지 점프 or 2호기 접근