잃지않는 투자를 하기위한 투자자의 자세_실전준비반 1주차 강의후기 [실준70기 116조 냥율마]

1차시. 부동산 대책 총정리

• 높은 투자 이해도 : 내 본능과 다르더라도, 투자를 어떻게해서 어떻게 마무리 해야 하는지에 대한 과정을 알고 있어야 함.

  - 잃지 않는다는 것을 알고 설명해서 무지한 사람도 이해시킬 수 있어야 함.

  - 최고 수준 투자를 한다는 것이 무엇인지 설명 (심화) ; 잃지않는 투자와 이것은 다르다.

  - 나는 어떤 투자를 하는지 알고 설명 (내 상황) ; 내가 왜 경기도 투자를 하는지, 지방 투자를 하는지 설명할 수 있어야 함. → 이게 안되니까 남들과 똑같은 방식을 가고싶은 것. (흔들리는 것)

• 확고한 투자 기준과 행동 : 높은 투자 이해도를 바탕으로 한순간도 예외없이 기준에 맞춰 행동해야 함

   

# 6.27 부동산 대책이 투자자에게 미치는 영향

• 갈아타기 매도자 6개월 미처분 주택 (갈아타기하려고 기존물건 내놨는데 아직 갈아탈 물건 매수 못한 상태인 사람들.. 이게 팔려야 대출받아서 새 집 갈 수 있기 때문에 이런 물건들이 급매물건으로 나올 수 있다) 
  → 물건 보고 '언제까지 팔아야 한다' 라고 얘기가 나온다면? 
  → 대출 때문이구나? 기회구나.. (2-3천 네고가능) : 올 겨울쯤 이런집들 많이 나올 것
• 전월세만기 6개월 이상 남은 낀 물건들 : 급매접근 가능 (이 규제는 내가 실수요자라고 생각을 해야 이해가 가능하고, 기회를 잡을 수 있다) 
  → 세낀물건 있는데 만기일이 6개월 이상 남음 
  → 음.. 내가 못들어가서 사네? 
  → 매수안함 
  : 이 물건을 갖고있는 매도자는 마음이 급해지니 급매로 내놓을 것이고, 이러면 투자자에게 기회다. buy 할 수 있는 사람은 투자자 뿐이니.

2차시. 현재 부동산 시장 진단과 투자 시나리오

• 매수심리지수 : 두 그래프의 간격이 멀면 차가운 시장, 가까우면 뜨거운 시장.
  - 상승장 시기에는 두 그래프가 가까워진다. 하지만 가까운 채로 계속 유지되는 것이 아닌 매수 매도 그래프가 계속교차하며 오르락 내리락을 반복해
  → 상승장이라고 계속 불장은 아니다. : 조급해 하지 말 것. 상승장에서도 기회는 있다.
• 거래량 : 작년 상반기에 찬바람 불다가 5~7월에 거래량이 급상승. 
  - 서울평균 거래량 평균 1만건. 하락장인데 9천건 나온거면 진짜 많이 나온것. 
  - 규제 나오기 직전까지 계속 거래량이 증가하고 있던 상황
  → 거래량이 5천 건 넘어가면 거래상황 많고 심각하게 바라봐야하는 수준임
• 매물수 : 매도 물량수가 감소하는 중
  → 이런 상황을 토대로 과거에 어땠는지를 복기를 하고, 어떤 행동을 해야하는지 알고 행동할 것.

#잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것
→ 할 수 있는 것과 할 수 없는 것을 잘 구분해야 함

• 할 수 있는 것 : 현재 시점 저평가 판단 /  현재 가격을 가지고 결정 / 실제 가격 상황을 조사, 숙지 / 단기 예측을 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서 기다림
• 할 수 없는 것 : 미래 시세를 예측 / 가격 영향 변수로 결정 / 금리, 유동성, 공급, 미분양 등등 / 오를 것 같은 물건을 미리 알아내서 매수하고 즉시 시세차익을 누린다. 

#투자 이후 시나리오 :  각 4단계에 대한 적절한 대응을 할 것

3차시. 6개월 안에 초보도 투자할 수 있는 저평가 투자 방법

• 절대적 저평가 : 그냥 다 싼 시기. 아무거나 사도 돈을 번다
  → 꾸준한 노력이면 어느 정도 가능
  - 좋은 걸 사든, 덜한 걸 사든 모조리 오른다 (잃지 않는다)
  - 해야할 일) 투자 이해도를 높이고 매수, 임대 과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실행할 것
• 상대적 저평가 : 특정 지역, 물건이 더 싸다. 실력이 갖춰져 있다면 최고 수준의 수익을 낸다 (많이 번다)
  → 프로 투자자가 되어야 가능
  - 같은 돈으로 살 수 있는 것 중에 좋고 나쁨이 있다.
  - 해야할 일) 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼 것을 사야 함.

#절대적 저평가를 판단하는 방법

• PIR = 집값 / 소득 (5억 / 5천 = 10 : 5천만원을 한푼도 안쓰고 10년 모으면 집 살수있단 의미)
  → PIR이 커질수록 집값 비싼 것
• 전세가율 = 전세가 / 매매가
  * 시장 전체의 전세가율과 단지 개별 전세가율을 해석하는 법
  - 서울시 전체 전세가율이 30% → 전세가 3억이라면 7억을 더 줘야 집을 살 수 있는 상황. 그럼에도 사람들이 그걸 받아들였다는 것 : 시장이 과열 상태임
  - 단지의 전세가율 : 개별 단지의 전세가율 추이를 보고, 이전 평균보다 과한지 덜한지를 파악 → 사람들의 분위기가 공포인지 탐욕인지 파악하는 것

4차시. 사례로 배우는 비교평가 방법과 적용

• 비교평가를 하기 위해 좋고 나쁘다를 따지는 기준
  → 입지 : 직장, 교통, 환경, 학군
• 비교평가 방법
  1) 기초 정보를 비교 : 평형, 연식, 매매가 등 변수를 고정하고, 한가지 요소만 다르게 (다른 지역 물건)
  2) 가치(입지)를 비교
  3) ‘입지대비 가격’을 비교 (입지 순서대로 순위를 매기고 저평가 여부 판단)
• 비교평가를 하기 위해서는 아는 물건이 많을수록 유리한 게임
  - 아는 지역의 차이 = 투자 결과의 차이
  - 아는 지역의 개수 - 투자 실력

<적용할 점>

• PIR 계산 직접 해보기; 매달 PIR 지수를 확인하여 현재 시장의 분위기를 파악한다.
• 앞마당의 전세가율 누적관리; 매달 전세가율 파악하여 시장 분위기 파악

• 앞마당의 비교평가 진행; 비교평가 연습을 통해 가치대비 저평가 물건을 찾는 실력 키우기