[실전준비반 70 일일삼쾌하게 임장완료하자조 부소년 1주차 강의후기] 투자의 2가지 원칙 1. 절대잃지않는 투자를 한다. 2. 1번을 지킨다

안녕하세요 부소년입니다 :)

너나위님의 1주차 강의를 들었는데 팩폭이 많아서 정신이 번쩍 든 1주차 강의였습니다. 

너나위님께서는 상황인식, 투자핵심의 2가지 큰 틀로 강의를 해주셨는데요 주요 내용을 위주로 강의 후기를 써보겠씀돠

#높은 투자 이해도 

잃지 않는다는 것을 정확하게 알고 투자에 대해서 생판 모르는 사람도 이해시킬 수 있는 수준이 되어야 한다고 말씀해주셨습니다. 지방에 투자했을 때, 경기도에 투자했을 때 투자에 대해서 모르는 사람이 왜 그 지역에, 그 단지에 투자를 했는지 물었을 때 정확하게 설명할 수 있어야 한다고 하셨습니다. 

강의를 들으면서 제가 직접 겪었던 상황이 기억났습니다. 3달 전 매주 주말마다 임장을 하러 광주에 갔던 시기였습니다. 남구 내 눈여겨 보고 있는 단지를 네이버 부동산으로 보고 있었는데 다른 부서 과장님께서 아파트 사려고 하냐고 여쭤보셔서 사고 싶은 단지여서 보고 있다고 했습니다. 왜 굳이 서울 내버려두고 광주 아파트를 사냐고 하셔서 전에 설명할 수 있어야 된다는 말이 갑자기 생각나서. 인구수와, 직장, 학군, 환경, 교통을 기준으로 말씀을 드렸던 기억이 납니다. 물론 아주 정확하게 설명을 드리지는 못했지만 제가 하는 투자에 있어서 생판 모르는 남에게도 설명할 수 있는 명확한 원칙과 기준을 잘 알고 있어야 한다는 생각이 들었습니다. 

#현재 시장

<조건부 전세대출 불가에 대응하는 법> 

세낀 물건 찾아보기(특히 6개월 이상 남은), 

매도인 전세계약 체결 후 전세안고 매입 방식진행(단, 은행별 전세대출 규정이 상이함을 알고 임차인과 사전 협의, 은행이 조건부 전세대출을 몇개월 지켜보는 조건이 있는데 은행에서 조건으로 말한 게 있는 지 정확하게 파악 후 알려달라고 전세입자에게 전달)

까다로워진거지 불가능한게 아니라는 것에 대한 자신감

<동행지수>

매수심리, 거래량, 매물수

지방 : 현재 공급이 많은 광역시를 제외하고 지방 모든 곳이 기회이다. 따라서 우선순위를 높여서 투자에 집중해야 하는          시기이다. 단, 내가 할 수 있는 투자 중에서 가장 좋은 투자를 하라고 하는 것이지 무리해서 신용대출을 끌어 투자           하라는 의미가 아니다. 싸게 사서 적당할 때 판다 buy&sell and buy

수도권 : 서울이라고 다같은 서울이 아니다. 평촌 이상 급지는 가급적 홀드, 현재 수도권은 70%가량 비싸지 않다.(강남             3구 제외) 비싸지 않다는 것은 과거보다 쌀 때를 말하는 것이다. 수도권은 좀처럼 싸지지 않기 때문에 서울 아               파트가 싸지는 것을 기다리면 사지 못한다. 수도권은 buy&hold or grow up(부천에서 강서구로 이동) 

#잃지 않는 투자

잃지 않는 투자는 망하지 않고 살아남는 것, 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰 때까지 투자시장에서 살아남기 위한 선택을 하는 투자라고 말씀해주셨습니다. 투자의 핵심은 주식투자와 부동산 투자와 별반 다르지 않은 거 같습니다. 홈런을 기대하기 보다 안타를 치며 목표에 다가가는 것. 

잃지 않는 투자를 하기 위해 필요한 것은 할 수 있는 것과 할 수 없는 것으로 구분하라고 말씀해주셨습니다. 할 수 있는 것은 현재 시점 저평가 판단, 투자 이후 시나리오 대비 2가지가 있고 할 수 없는 것은 미래 시세를 예측해 얼마까지 가겠다 하는 막연한 기대를 하는 것이라고 했습니다. 

투자 이후 시나리오에 대해서 4가지 상황을 설명해주셨고 상황별로 우선순위를 말씀해주셨습니다. (자세한 내용은 강의 내용이니..)

1. 매매상승, 전세상승
2. 매매상승 전세하락
3. 매매하락 전세상승
4. 매매하락 전세하락

그리고 3개 단지를 보유했을 때 2단지는 역전세 대응이 가능하지만 1개는 막지 못하는 상황에 대해서 말씀해주셨습니다. 우선 보유 우선순위를 설정하고 낮은 우선순위부터 매도하라고 하셨습니다. 입지가 안 좋은 것을 매도할 때는 2,000만원 정도 깎아줘야 팔리고 좋은 것을 팔려고 할 때는 300만원만 깎아줘도 팔리기 때문에 당장 안 좋은 입지를 파는 게 손해라고 착각하는 경우를 설명해주셨습니다. 강의를 들을 때는 다들 잘 이해하지만 막상 상황이 되면 이 원칙을 다 까먹는다고 꼭 기억하라고 좋은 것을 지켜야 한다고 강조해주셨습니다. 

#저평가 판단

절대적 저평가는 시장이 모두 저평가된 상태가 자산을 가지고 있으면 흐름에 따라 대체로 다 상승하는 시기를 말하고 상대적 저평가는 비교평가를 통해 같은 금액으로 더 좋은 단지를 찾아 높은 수익을 내는 것이다. 

pir은 평균보다 쌀 때, 전세가율은 평균보다 높을 때 즉, 집값은 싼데 분위기가 최악일 때가 가장 집사기 좋은 시기이다라고 말씀해주셨습니다. 전세가율이 높으면 분위기가 좋지 않기 때문에 전세가율이 높을 때 투자하라는 것이지 단순히 매매와 전세의 갭이 적다고 투자금을 줄일라고 투자하는 것이 아니라고 말씀해주셨습니다. 

상대적 저평가의 핵심은 내가 살 수 있는 돈으로 얼마나 강남에 가까운 곳을 살 수 있는가라고 말씀해주셨습니다. 그러려면 비교할 수 있는 앞마당이 많아야 하고 앞마당이 많으면 많을수록 더 좋은 투자를 할 수 있는 선택의 폭이 넓다고 하셨습니다. 

#마음가짐

1. 올해 안에 앞마당 3개 더 늘리기(현재 수영구 앞마당 완료 후 2개 더 11월 30일 전까지 무조건 완성)
2. 대출 규제는 까다로운 것이지 불가능은 아니기 때문에 신경쓰지 말고 내 할일을 하자

3. 6개월 이상 세낀 물건은 기회이다. 규제로 인해 오히려 투자자에게 좋은 기회가 생길 수도 있기 때문에 기회를 잡을 수 있는 준비를 하자 

    

   *올해 초에 실전준비반을 들었기 때문에 굳이 또 들을 필요가 있을까?라는 생각을 했지만 제 생각을 틀렸던 거 같습니다. 처음 수강을 했을 때 놓쳤던 것들 그리고 지금 재수강을 하면서 보이는 것들이 확실히 있는 거 같습니다. 수강생들을 위해 진심을 다해서 강의해주신 너나위님 좋은 강의해주셔서 감사합니다. 그럼 20,000