내집마련기초반 58기 6조_marria_2강 후기_내집 마련을 잘하기 위해 알아야 할 대출과 입지

월부 동료들의 드림하우스 피드백을 시작으로 코크 드림님의 유쾌한 2강이 시작되었다. 

동료들의 드림하우스를 보면서 어디를 살고 싶은지 그곳을 가기 위해서는 어떤 단계로 갈아타기를 어떻게 해야 하는지를 보면서 내집 마련에 대한 확고한 목표가 있어야겠다라는 생각이 들었다.

내집 마련은 저축으로 마련하기 힘들다는 것은 누구나 아는 사실이다. 내집 마련에서 실패하는 원인이 2가지가 있는데 그건 1. 내 취향대로 샀을때 (가치가 없는 것) 그리고 2. 과도한 영끌이었을때 유지를 못하기에 실패하게 된다고 하셨다.

그렇다면 실패하지 않기 위해서는 어떻게 해야 할까? 처음부터 드림하우스를 가지 못하기 때문에 정확한 징검다리를 시작해야 하는데 그 첫번째 단계가 예산을 짜는 일이라고 볼 수 있겠다.

예산 = 종잣돈 + 대출 가능액

내집 마련을 위한 대출 가능액은 대출 상담사나 은행에서 알아서 계산해 주는 줄 알았는데 나의 종잣돈과 소득에 따라 예산을 세워야 한다는 것을 알았다. (그냥 가능한 대출 땡기면 되는거 아니었나요 ㅎㅎ;;;;)

뉴스에서 LTV, DTI, DSR,,,,,어쩌구 저쩌구,,,,, 정책에 대한 설명이 나와도 나하고는 상관이 없는 얘기인 줄 알았다. 그런데 막상 내집 마련을 위한 예산을 세우려니 대출들의 특징과 가능한 대출 금액을 계산할 줄 알아야 한다는게 숫자에 약한 나에겐 너무도 어려웠다. 특히 2주차 과제를 하면서 가능 대출 금액에 대한 계산이 잘 이해가 안되서 어려웠지만 코크드림님이 열심히 설명해 주신 내용을 몇번씩 뒤져보면서 간신히(?) 가능 대출 금액을 작성할 수 있었다.

말 나온김에 용어 설명부터 정리해 보자.

대출 한도 높은 순 : LTV > DTI > DSR

• LTV(주택담보인정비율) : 간단하게 얘기해서 주택담보 대출이다. 지금 현재 시점(25.06.28~) 수도권은 KB시세일반평균가 기준 최대 6억까지만 대출이 가능하다 (+전입의무까지 有)
• DTI(총부채상환비율) : 정책대출(예:디딤돌, 보금자리론,신생아특례)로 DSR 안봄. 연소득 5천 이하, 상환기간 5년동안은 이자만 낸다

• DSR(총부채원리금상환비율) : 일반 대출 즉 은행에서 받는 대출로 본인 세전 소득의 1금융권은 40%, 2금융권은 50%까지 대출을 받을 수 있다. 여기에 25년 7월 이후 스트레스 DSR이 적용되어 기본 가산 금리가 0.75%가 붙는데 수도권은 +1.5%를 적용해서 DSR을 계산해야 한다.

   

투자와는 다르게 저축(종자돈)만으로가 아닌 나에게 유리한 대출을 레버리지 해서 내집 마련해야 한다는 것을 이번 시간에 배웠다. (역시 대출의 세계는 어려워,,, ㅠㅠ)

3가지 대출에 대해서 모두 계산을 해보고 자격이 된다면 정책대출(DTI)를 우선으로 두고 만약 조건이 안된다면 3개의 대출 중 가장 적게 나온 대출을 선택하라는 점도 내가 원금과 이자를 감당하는 선에서 결국 망하지 않는 내집 마련의 길이라는 것도 알게 되었다.

예산에 맞는 금액대의 아파트 즉 첫 징검다리가 되어 줄 아파트를 코크드림님께서 네이버 부동산을 통해 어떻게 찾는지 세세하게 알려주셨다. 머리로는 이해했다고 생각했는데 막상 네이버 부동산을 켜고 내 예산에 맞는 집을 찾아보자니 마음에는 썩,,,, 들지는 않았지만 첫술에 배부르랴라는 속담처럼 첫번째 징검다리는 좋을 수 없다라는 것을 인지하고 망하지 않는 내집 마련을 해야겠다고 생각했다.

내집 마련을 ‘잘’한다는 것은 내 취향이 아닌 일반적으로 사람들이 좋아하는 입지와 상품, 그리고 나의 예산에 맞는지 이 2개의 교집합이 있는 곳에 내집 마련을 해야 한다는 점이다.

입지 : 위치, 직장, 교통, 환경, 학군

지역마다 각각의 중요시 되는 입지가 다르다는 것도 알게 되었는데 예를 들어 강남 안에서도 대치는 학군이 중요한 위치이고 경기도에서의 평촌 또한 주요 업무 지구로 바로 가는 노선은 없지만 학군이 중요한 지역이라는 점이다.

지역 하나를 크게 퉁쳐서 보는게 아닌 단지 하나하나 들어가서 이 동네에서는 무엇이 중요한지를 알아야 한다는 점이다.

또한 수도권에서의 입지 중요도 순서와 지방에서의 입지 중요도 순서는 매우 다르므로 주의해야 한다.

입지의 우선순위에 대해 수도권과 지방 도시들의 사례를 들어 주시면서 설명해 주시는 부분이 있었는데 우선순위와 함께 어떠한 기준으로 봐야 하는지에 대해 알려주셨다. 특히 거주 안정성과 연관이 있는 환경 부분에서는 선호하는 것이 없는 것보다 비선호 환경이 하나라도 없어야 한다는 점은 공통적이었다.

내집 마련은 최고의 선택이 아닌 최선의 선택이 되어야 한다고 한다. 최고를 찾기 위해 고민만 하고 있는게 아닌 현재의 상황에 맞춰 내집 마련을 위해 움직여야 한다는 점이다.

어려운 대출 부분에 대해 궁금함이 많았었는데 간단 명료한 설명과 함께 내집 마련을 위해서 어떠한 아파트를 골라야 하는지 에 대한 기준을 들으면서 코크드림님의 유쾌한 강의가 훌쩍 지나간듯 했다.

코크드림님! 더운 여름날 먼 광주에서 서울까지 왔다갔다 하시면서 열정적인 강의를 해주신 것 정말 감사합니다.

언제나 건강하시고 행복하세요 감사합니다!