수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를 만드는 그뤠잇입니다.
최근 수도권 부동산 시장을 살펴보면
상급지를 중심으로 급하게 상승하는 모습을 보이면서
서울 투자 기회가 끝난 건 아닌가라는
생각이 들기도 하는데요.
최근 6.27 대책이 나오면서
급등세가 잠잠해졌지만
앞으로 어떻게 시장이 움직일지
쉽게 예상하기는 어려운 상황인 것 같습니다.
최근 급등은 작년과 모습이 거의 비슷하며
시장의 반응도 거의 비슷하다고 생각하는데요.
앞으로 서울 시장에서 어떻게 해야
투자 기회를 잡을 수 있을지에 대해
정리를 해보도록 하겠습니다.
# 현재 상황
토허제가 다시 지정된 후 강남3구의
상승세는 완만해졌지만
성동,마포 등 차순위 핵심지의 가격이 상승하면서
서울 전체적으로 큰 상승폭을 보여주고 있습니다.
6.27 대책 이후 상승세가 어느정도 잠잠해지긴 했지만
호가는 실제 거래가보다 1~2억정도 높게 나와있는
상태인데요.
좋은 조건의 매물도 많지 않고 호가는 높다보니
매수하는 입장에서 유리한 입장은 아니라고 생각합니다.
지금 시점에서 급하게 오른 지역과 단지들은
리스크가 어느정도 있다고 생각되며
시간을 두고 투자를 고려하는 방향이 유리하다고 생각합니다.
너나위님이 말씀해주셨듯이
지금 시장에서 많은 사람들이
물건에 나를 끼어맞추기 위해
대출도 알아보고 무리하게 매수하려고 하지만
시장에 물건이 많고 매수하기 좋은 시점을
기다리는 것이 좋은 방향이라고
생각합니다.
# 서울 상급지 주택 거래 분석
최근 한 조사에서는 6억원 이상의 대출로
수도권에서 집을 산 비중 상위지역을
발표했는데요.
강남,서초,송파도 포함되어 있지만
상위권에 성동,용산,마포,양천과 같이
서울 상급지 지역도 포함되어 있었습니다.
월부 기준으로는 2급지 이상의
지역들이 상위에 랭크되어 있는데요.
이를 통해 알 수 있는 것은
상급지 지역 주택 매수시 많은 금액이
활용되었고
특히나 LTV 70%까지 활용가능한
강남 3구 외의 지역에서는
더 많은 대출을 실행하여
주택을 매수했다는 생각을
해볼 수 있을 것 같습니다.
강남3구와 마용성만을 비교했을 때는 오히려 마용성에서
6억이상 대출비율이 높은것을 확인할 수 있는데요.
이를 봤을 때 강남3구가 아닌 마용성과 같은 지역에서
많은 대출을 활용한 거래가 있었다고 생각해 볼 수 있을 것 같습니다.
대출액이 집값의 절반 이상인 거래 비중을 살펴봐도
마포와 성동구 등에서 비율이 높았는데요.
이를 토대로 살펴봐도 현재 서울 2급지의 아파트들은
많은 대출을 활용한 매수 거래가
진행됬다고 생각됩니다.
이번 거래의 핵심 연령대는 바로 30~40대였는데요.
과거 코로나 시절의 폭등장을 잊지 못했고
지난해 서울 지역의 국지적인 상승을 보면서
지금이라도 들어가야하나 라는 심리가 어느정도
있었다고 생각합니다.
또한 강남 지역은 이미 매수하기엔 늦었다고 생각하면서
보완재로 그 다음 급지 지역의 아파트들을
매수한 것으로 생각합니다.
그렇다면 대출 6억은 어느정도의 금액일까요?
6억 대출을 받는다고 했을 때
금리 4%, 원리금 균등상환30년이라고 가정했을 때
월 상환액은 약 286만원 정도 수준인데요.
적은 금액은 아니지만 만약 대기업 맞벌이를 하거나
소득이 높은 사람에게는 부담되는 금액은 아니라고 생각합니다.
또한 상급지에 거주하는 사람들은 그만큼 소득도 받쳐줄 확률이 높기에
충분히 감당할 가능성도 높다고 생각합니다.
현재 DSR3단계가 시행되는 시점에서 이 금액을 대출받기 위해서는
약 1.1억의 연봉이어야 가능한데요.
좋은 직장을 다니면서 거주지로 선택할만한 지역에서
많은 대출을 활용한 주택 매매는 앞으로도
어느정도는 이뤄질 거라고 생각합니다.
# 서울 상급지 투자를 조심해야 하는 이유
고소득자들이 투자한 상급지 단지들은
자금여력이 어느정도 감당가능하기 때문에
일반적인 상황에서는 급하게 팔지는 않을거라고
생각합니다.
다만 문제는 상급지에 투자만을 목표로 하여
감당하지 못할 금액으로 추격매수를 하는 경우인데요.
급하게 오른가격은 반드시 조정을 받기 때문에
정책이나 기타 요소에 따라 매수하자마자
조정을 받을 수도 있다고 생각합니다.
이런 경우 대출금액이 지나치게 많을 경우
심리적으로 쫒기게 되고
결국 큰 손해를 볼 수도 있다고 생각하는데요.
여기에 정치적인 이슈로 인해
고가 아파트에 대한 집중 규제가 나온다면
매도세가 더 강해질 수도 있다고 생각합니다.
# 지금 시점에 기회가 있는 곳
2024년의 수도권 상승장보다는
비교적 서울 하급지와 경기권까지
상승 흐름을 보여줬는데요.
여전히 4급지 이하의 구축단지들은
가격 변동이 별로 없는 곳이
많습니다.
지금까지 가능하면 상급지, 그리고 신축을 봤다면
지금은 상대적으로 덜 오른 구축단지도
좋은 투자처라고 생각하는데요.
상황이 바뀐만큼 투자 타깃 단지를 변경하고
필요시에는 서울뿐 아니라 경기권까지도
넓혀서 보시면 좋을 것 같습니다.
투자할수 있는 기회는 항상 있다라는 말을
매달 전수조사를 하고 거래를 분석하면서
느끼고 있는데요.
지금 이 시점 역시 서울에 투자기회가
모두 없어진것 같지만 여전히
투자할 수 있는 곳은 있다고 생각합니다.
상황에 나를 끼어맞추는 투자가 아닌
스스로 주체성을 갖고 물건이 나를
찾아오게 하는 투자를
해보시면 좋을 것 같습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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