2억으로 서울에 9억대 준신축 아파트를 살 수 있다고?

안녕하세요. 그뤠잇입니다.

올해 가장 큰 목표였던 일산 아파트를 매도하고 서울로 갈아타기를 지난 광복절날 마무리 하였습니다.

약 7~8개월 정도 준비했던 과정을 복기하는 글을 작성해보겠습니다.

# 24년의 원씽

저는 올해 해야할 미션이 총 4가지가 있었는데요.

1. 가지고 있는 일산 집 매도

2. 서울 투자하기

3. 거주하고 있는 전세집 내놓기

4. 이사할 월세집 찾기

자산 재배치 성격으로 살고 있던 전세집을 월세로 전환하고, 지난 16년 투자했던 일산 아파트를 매도하여 서울로 갈아타는 것이 올해의

주요 미션이었습니다.

제가 가지고 있던 물건은 아래 글을 참고해보시면 좋을 것 같구요.

https://cafe.naver.com/wecando7/9766494

이미 투자금은 회수가 되었고, 전고점보다는 떨어졌지만 연식이 좋아 매도하기 가장 좋은 타이밍이라고 생각하여 올해는 반드시 서울 상급지로 갈아타는 것이 저의 원씽이었습니다.

2억 중반에서 3억정도의 예산을 가지고 있었던 저는 경기도 평촌이나 수지, 또는 서대문구와 같은 4급지 정도를 저의 타깃 투자처라고 생각했었는데요.

너나위님께서 현재 상황에 대해 알려주시는걸 들으면서 상급지를 적극적으로 봐야겠다는 생각이 들었습니다.

그리고 반 튜터님이셨던 메로나 튜터님도 가격 천장을 깨야한다는 말씀을 해주셨던걸 기억하면서 기존에 한계로 생각했던 4급지 이상의

지역을 적극적으로 봐야겠다는 생각을 했습니다.

# 투자를 위해 해왔던 것들

[앞마당 늘리기]

너나위님이 말씀주셨듯이 더 좋은 상급지를 보기 시작했고, 첫 선택은 동작구였습니다.

동작구를 시작으로 원래 가지고 있던 4개의 앞마당에서 2~3급지를 조금 더 보고 투자를 해야겠다는 생각했었는데요.

올해 2월에 진행했던 마스터 멘토님과의 투자코칭에서 서울 25개구를 모두 앞마당으로 만들어봐라라는 말씀은 저에게 큰 전환점이 되었습니다.

사실 처음 들었을 때는 가능할까? 라는 생각을 했지만 멘토님 말씀대로 속도를 높여 앞마당을 늘리다보니 왜 그렇게 말씀을 하셨는지 알게

되었는데요.

1급지인 강남, 서초와 5급지인 구로, 금천까지 모두 보다보니 해당 급지가 아닌 2,3,4급지의 다른 지역의 아파트 비교평가가 아주 쉬워지게 되었습니다.

막연하게 너무 비싸네, 너무 싸다라는 생각만 들었던 아파트들이 최상급지와 최하급지 아파트들과 비교하다보니 자연스럽게 싸다, 비싸다를 알게 되었고 결과적으로 강북, 도봉, 중랑을 제외한 모든 구를 본 후에 시세트레킹 및 비교평가, 매물보기 및 1등뽑기를 반복하다보니 자연스럽게 투자할만한 리스트들이 쌓여갔습니다.

이렇게 앞마당을 공격적으로 늘릴 수 있었던건 3월에 있었던 김인턴 튜터님꼐서 말씀주셨던 조언이 큰 도움이 되었습니다.

2~4급지는 메인 임보로 작성하지만 1급지와 5급지는 임보를 간략하게 만들어 정리해보면 좋겠다고 말씀주셨고, 이 방식을 적용하여

좀 더 빠르게 서울 앞마당을 늘릴 수 있었던 것 같습니다.

이 과정에서 한 달에 매물 100개 보기를 하면서 매임 벽을 깨트렸고

4월과 6월 매일 임장을 하면서 앞마당 늘리기에 속도를 더 내보았습니다.

올해 4월 진행했던 돈독모에서 티티윤 튜터님께서는 이런 말씀을 해주셨었는데요.

앞마당을 늘리면서 아는 단지가 많아진다는건 나의 결정에 점점 확신을 갖게 해준다고 말씀주셨습니다.

그리고 이 말씀은 제가 매달 앞마당을 늘리고 최종 의사결정할 때 계속 생각났던 말씀이었는데요.

그래서인지 최종적으로 투자 결정을 할 때 빠르게 의사결정할 수 있었고, 제가 판단하기엔 최선의 선택이라고 생각했습니다.

앞으로도 앞마당을 꾸준히 늘리고, 특히 부족한 지방 광역시 앞마당도 빨리 만들어야겠다는 생각이 들고 있습니다.

[지속적인 시세 트래킹]

월부학교를 했던 작년 11월부터 앞마당 시세 전수조사를 하고 있고, 이를 액셀파일에 전부 붙여서 비교평가를 진행하고 있습니다.

어느덧 이번달이 10개월차가 되었는데요. 처음에 할 때는 아주 힘들었지만 하다보니 요령이 생기면서 지금은 수월해진 것 같습니다.

시세트래킹을 대표 단지들로만 해도 된다고 하지만 저는 오히려 감을 잡기 위해 전체 단지 시세 트래킹을 진행했는데요.

노가다라는 생각이 들었던 초반과 달리 4개월정도 하면서 실거래가와 호가, 그리고 전세가를 매달 보게 되면서 선호도를 확인할 수 있었고

지금 이 가격이 싸다, 비싸다를 더 빠르게 알 수 있었습니다.

이 지역의 상승 또는 하락 추세를 빠르게 알 수 있었고 어느 지역을 집중적으로 봐야겠다는 판단을 빠르게 할 수 있었습니다.

이번 투자 결정을 할 때 빠르게 할 수 있었던 것도 이런 과정을 매 달 진행하고 매임까지 하면서 투자할 단지 리스트를 20곳 이상 만들었기 때문이라고 생각합니다.

이 리스트에서 상위 30%정도의 매물은 없어졌지만, 그 중에서 가장 좋은것을 할 수 있어 만족할 수 있었습니다.

# 매도와 매수

[서울 상승장에서의 위기와 대응]

서울의 본격적인 상승이 시작한 3~4월부터 현장에서의 분위기가 달라짐을 느꼈습니다.

1~2월만 해도 부동산들은 매우 조용했고, 영등포구의 한 단지는 당일에 8천만원까지 네고가 가능했던것과는 완전히 다른 분위기였는데요.

3월 성동구를 임장할 때 거래가 빠르게 되는것을 보면서 상급지의 힘이다라는 생각을 했었지만 이 때부터 서울 전체적으로 거래가 매우 활발했구나라는걸 5월 송파구를 돌면서 알게 되었습니다.

그리고 거래량이 폭발한 6~7월이 되면서 원래 목표했던 성동구와 강동구의 매물 들이 2~3억 올라가면서 혼란을 느꼈었던 것 같습니다.

서울의 좋은 급지의 좋은 아파트를 사야한다는 목표 하나로 달려왔기에 이런 상황을 이해하기가 쉽지 않았는데요.

잠시 힘들었지만 지금 할 수 있는것을 하자는 생각으로 시세 트래킹을 더 자주하고 현장 매물을 더 많이 보고 부사님과의 대화 시간을 늘려갔습니다.

그리고 그런 과정을 통해 생각하지 못했던 단지들을 발견하면서 기회는 항상 있다라는 튜터님들의 말씀을 생각하면서 생각을 정리했습니다.

마음이 불안할수록 손과 발을 더 움직였고, 그래도 불안할 때는 심리학 책을 보면서 마음을 다스렸습니다.

그리고 어려운 상황일 수록 배운대로 생각하지 않는 스스로를 자책하면서 너바나님이 말씀 주신 저환수원리를 생각하며, 이와 맞는지

계속 생각했던 것 같습니다.

[매도]

마음이 조급해지면서 매도가 되지 않은 상황에서 매수를 하고자 잠시 생각했지만 계속 생각했을 때 잘못하면 실거주까지 위협을 받을 수

있다는 생각을 하게 되었고, 마음이 편하지는 않지만 매도를 먼저 해야겠다는 생각을 하게 됬습니다.

그래서 매수보다 매도하는데 집중했고, 아파트 주변 부동산에 매물을 더 내놓고 사장님들과의 대면 만남을 통해 물건을 적극 어필했습니다.

그리고 이런 노력을 한지 1주일만에 원하는 가격으로 매도할 수 있었습니다.

매도 관련된 복기글은 아래 글을 참고 부탁드립니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11147863

[매수]

매도를 하고 그 다음날 그동안 리스팅해둔 아파트 단지들을 보면서 좀 더 기다려볼까? 아니면 지금 있는 상황에서 가장 좋은걸 할까 라는 고민에 빠지게 됬습니다.

원래 목표했던 상급지의 단지들을 놓친것이 계속 생각났고, 과연 되돌릴 수 있을까? 라는 생각을 했습니다.

하지만 간단하게 생각해서 현재 리스트에 가지고 있는 물건들이 최소 15% 이상 하락한 물건들이었고, 감당가능하면서 충분히 수익을 낼 수 있는 물건이라고 생각하니 결정을 빠르게 할 수 있었습니다.

그리고 마지막으로 의사 결정을 내리기 전 이번달에 신청했던 너나위님 강의를 올라온 날 모두 완강하면서 결심을 굳히게 되었는데요.

실준반과 내마반에서 말씀하신 2가지 말씀이 저의 결정에 큰 도움이 되었습니다.

- 덜 벌더라도 망하지 않고 이 시장에 남을 수 있는 투자 : 영끌하지말고 무리해서 추격매수 하지말자 -> 상급지, 신축 투자 미련버리기

- 강남 1시간권에 들어오고 전고점 대비 15 ~ 20% 정도 하락하면서 감당 가능하다면 투자하자 -> 목표 하락율 낮추기

그리고 이 말씀에 부합하는 물건 중 가장 좋은 물건을 매수하고자 결정했습니다.

아쉽게도 협상은 되지 않았지만 15% 이상 하락한 가격으로 매수하게 되었고, 전세가가 높게 설정되어 있어 투자금을 크게 줄일 수 있다는

장점을 가지고 있어 매수를 진행하게 되었습니다.

# 투자 결과 & 잘했다고 생각하는 점

[투자 결과]

16년에 3천만원으로 2억 후반대 아파트를 샀던 저는 이 아파트를 5억 초반에 매도하였고,

그리고 그 매도차액금액과 추가 자금인 2억 후반의 종자돈으로 서울 ㅅ구 준신축 9억대 아파트를 매수하게 되었습니다.

그리고 저는 이 아파트의 목표 수익율을 100% 정도로 잡고 5년 정도 후에 매도하는 것으로 목표를 잡게 되었습니다.

[잘했다고 생각하는 점]

- 서울의 앞마당을 최대한 늘려 후회없이 아파트 매물을 본 점

- 매 달 시세 전수조사를 하면서 시세의 감을 유지한 것

- 영끌하지 않았다. 적당한 선에서 투자를 마무리 하여 다음 투자를 준비할 수 있는 점

- 강의를 계속 들으면서 시장 상황에 대한 멘토님들의 의견을 들었던 점

- 임보코칭, 투자코칭, 매물 코칭 등을 통해 방향성을 잡아간 점

이번 투자에서 모든 돈을 사용하지 않고 남겨두어 추가 투자가 가능하여 서울 하급지 또는 수도권 또는 광역시 지역을 보면서 투자 기회를 지속적으로 생각해 볼 계획을 이제 세워보려고 합니다.

현재 있는 물건을 잘 지키면서 무리하지 않는 선에서 투자 계획을 세워보겠습니다.

이를 위해 시세 트래킹을 지속적으로 하고 만들었던 앞마당을 잘 관리하고 새로 만들면서 투자 기회를 만들어봐야겠습니다.

지난 8개월간 강의와 코칭을 통해 많은 조언을 해주신 월부 튜터님들께 진심으로 감사드립니다.

강의를 통해 깊은 인사이트를 주신 너나위님, 월부학교 메로나 튜터님, 임보코칭 해주셨던 밥잘 튜터님, 투자코칭 해주셨던 마스터 튜터님, 매물코칭 해주셨던 센스 튜터님 감사합니다.

그리고 작년 월부학교 때부터 지금까지 서울 투자를 위해 희생해준 가족들에게도 감사드립니다.

주말마다 임장에 평일엔 임보 및 매물보러 다닌거 모두 참고 견뎌줘서 감사합니다.

좋은 곳으로 이사로 보답하겠습니다.

마지막으로 올해 1월 동작구부터 5월 송파구까지 함께 자실해준 많은 동료들, 그리고 강의 수강하면서 만난 조원분들께도 정말 감사드립니다.

계약서를 작성할 때 가족들과 함께 가서 어떤 곳인지 구경하면서 설명하였는데요.

그리고 그동안 왜 그렇게 주말마다 나갔는지를 따님에게도 자세히 설명했습니다.

잘 이해했는지는 모르겠지만, 앞으로 투자할 때마다 데려가서 설명해주면서 자본주의와 왜 제가 아파트 투자를 하는지에 대해 설명해 주고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀