지방투자 실전반 4강 후기 [지방투자 실전반 25기 2더위에임장? 농담이지? 아니진담이조 메트리]

안녕하세요, 메트리입니다

벌써 이번달도 반이 넘게 지나가고 있습니다
하루하루 너무 행복하게 보내고 있는 만큼 남은 기간이 너무 소중하고 아쉬운 요즘입니다
오늘은 날씨가 좋아서 아지트로 가는 발걸음이 가벼웠습니다

이번 4강은 재이리 튜터님께서 ‘계약 프로세스의 모든 것’에 대해 강의해주셨습니다
저희가 투자하는 과정에서 시행착오를 겪지 않도록

자세하게 준비해주신 진심이 고스란히 느껴지는 강의였습니다
교안 또한 두고두고 꺼내 쓸 수 있게 계약에 대한

백과사전을 만들어주셔서 저장해두고 사용할 수 있을 것 같습니다

| 낯섦에서 오는 막연한 두려움

계약에 대한 막연한 두려움이 있습니다

그 두려움은 두려움 자체보다는 낯섦이 만든 막연함이라고 하셨습니다

두려운게 당연한 것이고 익숙해지면 더이상 두렵지 않게 되는 것이라구요

많은 분량의 교안임에도 페이지 마다 가득가득 담긴 튜터님의 마음이

계약과정을 더이상 두렵지 않게 만들 것 같았습니다

‘잔금 일주일 전, 전세계약 파기 연락을 받은 상황’, ‘집값 보다 높게 잡혀있는 저당권 금액의 물건’

이렇게 듣기만 해도 가슴이 뛰고 머리가 복잡해지는 상황을 마주할 수도 있습니다

어디서 부터 어떻게 풀어나갈지 모르겠는 이런 상황에서도

차근차근 프로세스대로 확인하고 해결하면 좋은 투자로 이어질 수 있었습니다

자세하고 구체적인 프로세스와 튜터님의 실제 투자사례를 통해 간접경험을 할 수 있는 시간이었습니다

| 매수 프로세스

매수 프로세스는 크게 가계약 - 본계약 - 잔금 순서가 있습니다

각 단계에서도 세부 단계로 나눠 어떤 것에 집중하고 확인하며 놓치지 않아야 할지 배울 수 있었습니다

매수를 하기 전 처음에 보통 등기를 떼서 매도자의 상황과 물건의 상태를 확인하는데요

이전까지는 단순히 채권이 잡혀있는지 언제 매수했는지 정도를 확인했다면,

이제는 정보들을 통해 협상카드로 사용 할 수 있게 되었습니다

소유권 이전 날짜 : 급한 사정 여부 확인
거래가액 : 가격 네고 가능성 확인
권리관계 : 거래 여부 판단
근저당 금액 : 매매가와 비율을 확인하여 거래 여부 판단
저당권자 : 저당권자에 따라 달라지는 이자 금액으로 급한 사정여부 확인

저당이 잡힌 물건에서 기본 원칙은 집값이 남의 돈을 넘지 않는 것입니다
그런 물건은 최저가라 하더라도 다들 기피하고 거들 떠도 안 볼텐데.. 저 역시도 그렇습니다

거기서 멈추는 것이 아니라 투자자라면 정말 투자 할 수 없는지 리스크가 있는지 확인이 필요하다고 해주셨습니다

예상외로 투자가 가능한 물건일 수 있는 것입니다

그럴 때는 ㄷㅊㅈㅇㅈㅁㅅ를 요청하여 확인을 하고 ㅁㅅㅌㅇ을 걸어 계약을 진행할 수 있음을 배웠습니다

중대하자의 경우 고치는데 큰 비용과 시간이 들어가

안전상의 문제로 집을 재대로 사용할 수 없는 하자로 계약 전 꼭 확인이 필요합니다
바쁘더라도 ㅇㄹㅈ과 ㄱㄹㅅㅁㅅ에 누수 여부를 체크하는 과정이 꼭 필요하고

ㄱㅈㅇㅁㅇㅈ를 확인하는 과정이 꼭 필요합니다

전세보증보험의 경우 KB시세를 통해 확인가능한데

현재 시세와 차이가 날 경우 제공처를 알아보는 팁도 알게 되었습니다

특약은 투자자를 지켜주는 안전벨트입니다

상황에 휘둘리지 않기 위해 프로세스를 배우는 것인데

매도인이 동의했는지 꼭 확인하여야 더 휘둘리지 않을 수 있습니다
가계약 입금 전, 특약 초안에 꼭 들어가야 할 핵심 내용을 정리해주셔서

정신없고 마음 급한 상황이 와도 침착하게 가계약 특약을 보낼 수 있을 것 같습니다

실제 현장에서는 배운 것과 다르게 특약을 안 넣어주려는 부사님도 간혹 계십니다
사장님이 예민하다고 잘 안넣어주려 할 때 넣을 수 있는 완전 꿀팁도 알게 되었습니다

ㄱㅇㅇㅁ를 하기에 특약에 민감하다고 하는 것입니다.. 완전 놀랍습니다 안 넣어줄 수 없는 팁이었습니다

민법, 공인중개사법 시행규칙 등 자세한 조항까지

교안에 적어 주셔서 나중에 계약할 때 정확한 인용을 통해

협상 우위에 설 수 있을 것 같습니다

| 전세 프로세스

보통 매수를 하면 투자가 끝난 것처럼 마음이 놓이는데 그렇게 하면 안됩니다

잔금 치르는 건 결국 자신입니다

CEO의 마인드로 임차인도 내가 모셔오고 이 계약을 마무리 짓는다는 마음으로 임해야 합니다

전세 프로세스는 크게

전세가격 결정 - 임차인 확정 - 특약 협의 및 가계약 - 전세 본계약 로 나눌 수 있습니다

전세 빼기는 투자의 마무리이자 투자금을 최종적으로 확정 짓는 과정입니다

그 과정을 어떻게 세세하게 나누고 진행할 지 전세빼기 액션플랜도 자세하게 알려주셨습니다

그 중에서도 ㅈㅅㅌㄹㅋ에 대해 처음 알게되었습니다

전세 또한 목표 가격을 촘촘하게 설정하고 경쟁 우위에 설 수 있는 조건을 만들어야 합니다

바꿀 수 있는 것과 바꿀 수 없는 것이 있는데 ㄷㅊㅎ은 매수 시점에 이미 정해지고 매도할 때 까지 바꿀 수 없습니다

그러나 ㅈㅇㅅㅌ는 언제든 바꿀 수 있는 것입니다

집을 보러 오는 사람이 혹할 정도로 준비한다면 전세빼기의 난이도는 더 내려 갈 수 있을 것 같습니다

전세자금 출처에 대해 아직 낯선 부분이 많은데

전세자금 대출구조에 대해 자세히 설명해주셔서 바로 이해할 수 있었습니다

반환을 받는 대상이 중요한데 채권은 통째, 질권은 찔끔!

(절대 안 잊어버릴 것 같습니다)

전세도 특약이 매우 중요합니다
매수는 내가 원할 때 아무 때나 할 수 있지만 전세는 골든타임이 정해져 있다고 하셨습니다
전세 가계약 시 특약 조율이 되지 않은 채 본계약에서 갈등이 생기면

계약이 어그러지면 시간이라는 기회비용이 발생한다고 하셨습니다

기회비용이 얼마나 중요한지 알기에 특약의 중요성을 더 깨달을 수 있었습니다

| 보유, 매도 프로세스

매수로 끝나는 것이 아니라 수익이 내고 매도를 할 때까지 수익이 날 때까지

다양한 상황에 대응하며 자산을 잘 지켜 나가는 것이 필요하다고 하셨습니다

보유를 하는 동안 전세금의 변동 외에도 임차인이 요구하는 다양한 수리가 발생하게 됩니다

수리 규모와 부분에 따라 애매해 질 수 있는데

자잘한 수리는 임차인과 관계가 좋아지는 방향으로 하는 것이 좋다고 하셨습니다

단 상식선에서 이루어져야하고 임차인 자의로 먼저 바꾸고 영수증을 후청구 하는 일이 없도록 해야 합니다

튜터님의 사례에서 일반적인 가격보다 높은 취향의 물건을 구매하고

청구하는 세입자를 보았는데 강의를 듣지 않고 당했다면 어떻게 대처해야 할 지 몰랐을 것 같습니다

백과사전처럼 만들어주신 교안에서 또 저희가 찾기 힘들까봐
마지막에 총정리를 해주시고 체크리스트, 특약사례 모음집을 다 만들어 주셨습니다

마지막까지 저희를 어렵지 않게 계약하기 바라는 마음을 느끼며 감동하였습니다
만들어주신 장표를 폰에 저장해두고 휘둘리는 상황에서도 체크리스트를

바로 꺼내어 이제는 휘둘리지 않을 수 있을 것 같습니다

| 마치며

투자에서 대충은 비쌉니다

‘안 될 거야’ 라는 답을 정해 놓고 ‘왜’ 라는 변명을 찾고 있진 않았나요?

강의를 들은 것 만으로 여러분은 기회를 잡을 준비가 되어 있어요

- 재이리 튜터님 -

정말 세세하고 기억하고 싶은 부분이 많아서 다 적고 싶었지만

적다보니 교안을 그대로 필사 할 것 같았습니다..

저희가 외우지 않고 언제든 꺼내볼 수 있게 만들어주셨다는 말씀처럼

두고두고 꺼내볼 수 있는 계약 지침서가 될 것 같습니다

개인적인 이야기지만

월부생활을 시작한지 얼마 안 되었을 시기,

투자에 대해 아무것도 모르던 시기에 돈독모를 통해 뵙게 되었던 튜터님께서 주셨던

감동의 기억은 아직도 크게 남아있습니다

“어떤 분이시길래 이렇게 열심히 하시고 일면식도 없는

우리를 위해 진심이 담긴 소중한 시간을 만들어주신걸까”

하는 생각이 들었습니다

그 후 재이리 튜터님은 창원 김해 특강을 통해 다시 뵙게 되었습니다

특강을 통해 지역을 잘 알 수 있게 되었고,

튜터님의 특강을 통해 지역을 알고 혼자 훌쩍 임장을 떠나기도 하였습니다

감동을 받았던 시간과 너무 좋았던 특강의 기억이 있기에

우연히 오늘 강의소식을 들었을 때 더 기대되고 반가운 시간이었습니다 

여전히 진심을 다해 소중한 시간을 만들어주시고 

저희의 투자와 성장을 응원해주시는 재이리 튜터님,

정말 소중한 강의 해주셔서 진심으로 진심으로 진심으로 감사드립니다 :)

그릿있는 투자자로 목표를 이룰 때까지 포기하지 않겠습니다