안녕하세요~
꿈을 향해 열심히 노력하는 미니드리밍입니다.
이번주는 참 훈훈한 조모임이었는데요.
토요일에는 비와 함께
일요일에는 비온 뒤의 꿉꿉함과 뜨거운 햇살을 받으며 한
3주차 단지임장을 마치고, 모이는 시간이었습니다.
3주차라 모두들 지치고 힘들지만
조모임에서는 또 열띤 이야기가 있어
즐거운 시간이었습니다.
1)3강에서 단지 분석과 단지 임장에 대해 배웠습니다. 강의를 듣고 인상 깊었던 점과 꼭 적용할 점 한 가지는 무엇?
저의 가장 큰 문제점은 단지분석 이후에 별로 남는 게 없다. 이부분 이었는데요.
그건 아마도 단지 내부와 외부 둘 다를 바라보며 단지의 가치평가를 하고, 어디가 더 좋을까
고민하고 생각해 봐야 하는데, 그런 부분들이 미흡했던 것 같습니다.
또한, 가격을 보며 단지의 가치를 가격에 맞추지 않았나 하는 생각이 들었습니다.
그래서 적용할 점은:)
1) 단임할 때 입지와 단지내부의 가치를 동시에 평가하고, 그 자리에서 상중하 나눠보기
2) 단임할 때 가격을 보지 않고, 단지의 가치만을 판단해서 순위매겨보고, 나중에 단지정리할 때 가격 붙여보며 가치와 가격의 불균형이 있는 저평가 단지들 찾아보기
3)단지 장표에 생활권 별로 선호요소와 가격을 적어보는 한판정리 해보기
강의에서 인상깊었던 내용으로 적은 투자금으로 지금의 자산까지 일궈 나가신 부분이 대단하시다 하신 분도 계셨고,
전고점을 비교했을 때 더 높은 단지가 가치가 높은 단지인 줄 알았는데, 실제 그렇지 않은 단지가 있다는 것에 놀랐다는 분도 계셨습니다.
그래서 적용할 점은
이 교안을 토대로 그대로 임보작성을 제대로 해보고 싶다는 분도 계셨고,
저처럼 단지임장의 방법과 단지분석의 방법을 적용해보고 싶다는 분도 계셨습니다.
2)우리 지역 생활권 1~3순위는 어디 인가요? 그 이유는? 단지 선호도를 결정하는 중요한 입지 요소는?
이 부분은 조원분들 대부분이 의견이 비슷했는데요.
그룹으로 1,2,3등을 나누신분도 계시고, 단지하나하나를 1~3순위로 나누신 분들도 계셨습니다.
저는 1순위를 진달래 2순위를 푸른마을, 3순위를 행복한, 라일락으로 봤었는데요.
상동역 인근에 있는 진달래, 라일락, 푸른마을, 행복한 마을을 1순위, 그 뒤쪽 백송, 하얀, 보람, 다정한, 금강, 포도, 미리내, 그린타운, 꿈마을을 2순위, 10평~20평대 위주로 구성된 한아름, 반달, 한라, 덕유, 은하, 중흥, 그리고 복사골, 연화를 3순위로 넓게 보는 것도 좋을 것 같습니다.
단지 세부적인 분석으로 들어가면 순서가 바뀔 수 있지만 상동역 초역세권 단지들을 대부분 다 1등으로 뽑아 주셨더라구요. 선호도를 나누는 기준은 교통+환경(+학군) 이 세가지 인 것 같습니다.
3)공급 물량이나 전세 상황을 봤을 때 우리 지역은 지금 전세 맞추기에 수월한 편이라고 생각하나요?
또 앞으로 2년 후 공급을 살펴보고 어떤 리스크에 대비해야 할까요?
앞으로 3년간 25,26,27년까지 입주물량은 A로 적정하다 나왔지만
인천과 대장지구 다량입주가 예정되어 있다고 합니다.
그래서 이전에 옥길범박이 입주했을 때 전세가 변화가 어땠는지 조사해 볼 필요가 있다는 의견이 있었습니다.
그리고 강의에서 배운 내용을 토대로 이야기 해 보자면,
사람들은 상급지에 대한 갈망이 있기 때문에 주요업무지구 접근성이 더 좋은 부천에서 인천으로 빠져나가는 수요는 적을거라고 판단됩니다. 그리고 대장지구는 대중교통이 제대로 깔려있지 않아 교통이 불편하고, 상권이 형성되려면 동탄신도시를 보았을 때 적어도 10년은 걸리므로 이 또한 전세수요가 빠져나가는 데는 한계가 있다는 생각이 들었습니다.
그래서 올해 부천을 투자한다면, 그래도 안전하게 26년 만기가 되는 세낀 물건을 투자하거나, 부동산 사장님께 옥길이 입주했을 때 중상동 중심부에 어떤 영향이 있었는지에 대해 자세히 물어보기로 했습니다.
4)올해 안에 투자를 실행하기 위해서 지금 내가 집중해야 할 한 가지와 다음 달에 집중해야 할 한가지는?
저는 올해안에 2호기를 꼭 하고 싶은 마음이 있기에 이번달 비교평가까지 잘 끝내서 다음달 평촌 시세를 다시 정리하면서 부천과 수지 죽전을 함께 매임하면서 투자물건을 찾아볼 생각입니다.
초 수강생이신 분들은 이번달 임보와 임장 잘 마무리하고, 앞마당 넓히기에 집중하신다는 분도 계시고,
강의내용을 정리하면서 임보를 그대로 써본다는 마음으로 다음달을 보내신다는 분들도 계셨습니다.
5)마지막으로 칭찬하고 싶은 조원분들에 대한 이야기가 있었습니다.
오늘이 마지막 조모임은 아니지만 서로 그동안 고마웠던 부분들을 이야기했는데요.
참 훈훈하고 즐겁고 뜻깊은 시간이었습니다.
서로의 이야기를 들으면서 저도 더 베풀수 있고, 좋은 영향을 줄 수 있는 사람이 되어야 겠다고
마음먹는 시간이었습니다.
어디서 무엇을 하든, 우리는 월부의 투자자라는 것을 잊지 않으시면 좋겠습니다.
각자의 상황이 있지만 계속 이 환경 안에 머물러
올해 안에 한채씩 투자해서 서로 좋은 소식 알렸으면 좋겠습니다~!!
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