안녕하세요,

용미입니다.

23년 지방투자하신 동료분들,

투자물건 모두 안녕하신가요?ㅎㅎ

저는 오늘 23년 여름에 투자한

지방물건의 전세를 세로 세팅하며

전세금 일부를 돌려드리고 왔습니다.

즉 역전세를 맞은 것이지요.

역전세?

뭐야?

지금도 역전세 맞는 사람이 있어?

네, 여기 있었습니다.

역전세 금액이

그리 크진 않았지만

누군가는 23년 지방시장에 투자했다가

25년 이익을 보고 나오는 상황에서

전세금을 돌려주며 느낀점들을

나눠볼까합니다 ^^

"

상황에 따라 복기내용이 달라지면 안돼요.

과정과 결과를 분리해서 복기해보세요.

양파링멘토님

"

결과가 좋으면

과정도 좋았던 것으로 치부되고,

결과가 안좋으면

과정도 좋지 않았던 것으로

그렇게 복기하지 않기 위해

케이스별로 나누어서 생각해보았습니다.

양파링멘토님의 2025 월부학교 여름학기 1강 교안중

1. 투자과정에 후회가 없었고,

2년이 지난 지금 목표수익달성 혹은 갈아타기 가능?

-> 성공공식 반복하기

2. 투자과정에 후회가 없었는데

2년이 지난 지금 수익이 안나거나 역전세가 났다?

-> 내가 밟은 과정을 믿고 기다린다.

3. 배운대로 행동하지 않았는데

2년이 지난 지금 목표수익달성 했거나

갈아타기가 가능하다?

-> 용미 자만하지마!!!

(하지만 지금 제 케이스는 이게 아닙니다 ㅎㅎ)

4. 배우대로 행동하지 않았고,

2년이 지난 지금 역전세가 났다.

-> 지금 이 상황입니다 ^^

저는 어떻게 배운대로 행동하지 않았을까요?

[과정복기]

1. 비교평가 할 수 있는 앞마당이 적었음.

"

제대로된 비교평가를 위해서는 최소 3개

그래도 상위 하위 급지까지 6개 앞마당은

만들어야합니다.

"

"투자는 언제 할 수있을까요?"

"비교평가는 언제 잘 할 수 있게 되나요?"

라는 수강생분들의 단골질문에

강사님들께서 숱하게 해주시는 답변입니다.

올바른 비교평가를 하기 위해서는

최소 해당 급지와 비슷한 급지의 앞마당 3개

그리고 더 확신을 갖기 위해서는

그보다 좋은 급지의 앞마당과

더 안좋은 급지의 앞마당까지

6개정도의 앞마당을 만드는 것이 좋습니다.

하지만 저의 1호기는

처음 간 중소도시 앞마당에서

그달 처음 해본 지방매임에서 만난 물건을

단지내 부동산 전체 워크인도 없이

물건 전수조사도 없이

그렇게 가격협상 후 매코를 넣습니다.

2. 거인의 어깨를 거스름

물론 임보를 완성했고,

1등뽑기에서 최종 1등으로 뽑힌 물건었지만

매코에서 비교로 넣었던 두번째 후보물건이

더 좋은 물건이라는 자향멘토님의 말씀을

거스르고

공급이 많은 상황,

전세를 새로 맞추기 두렵다는 것.

세가높게 껴져 있어서 투자금이 적게

든다는 점 에서

해당 물건에 투자를 하게 됩니다.

3. 매물털기, 부동산 전수조사 과정생략

이미 처음 본 물건에 가격 협상을 하고

매코를 넣었는데,

다른 물건을 볼 겨를이 있었을까요?

이미 물건 가격네고는 되어 있고

부사님은 빨리 가계약금 넣으라고

주말 내내 재촉하시는데,

월요일날 매코전화는 해야겠고

진퇴양난에서

매코통과 이후 바로 가계약금을 넣었습니다.

지금 투자를 준비하시는분들께,

매코 넣기 전에 물건을 보시되

가격협상을 먼저 걸지 마시고

매물코칭을 통해서 네고폭이나 협상전략을

튜터님들과 상의 후

직접 다시 부동산에 가셔서

네고 협상을 하시는것을

권장드립니다 ^^

[결과복기]

1. 내 물건 이후로 계속올라오는 낮은 실거래가

내가 물건을 산 이후로

계속해서 내가 산가격보다

낮은 가격의 실거래가 뜹니다.

만약 제가 매수 과정에서

정말 최선을 다했다면,

앞마당이 더 많아서

비교평가 모수가 더 많은 상태에서

이 단지가 최선이라고 생각을 했더라도

물건털기를 다 했고

주변 부동산 전수조사 다 했어도

이 물건이 최선이라고 생각하고

투자를 했다면

저의 매수 이후에 뜨는

낮은 실거래가들을 보면서

"그래도 난 최선을 다했어. 후회없어"

라고 말 할 수 있었을 것입니다.

하지만 전 과정에 최선을 다하지 않았기에

"나 잘못샀나봐...

아... 그떄 급하게 사지말고

더 매물찾기에 최선을 다해볼껄..."

하는 후회를 했습니다.

2. 결국 돌려줘야하는 높은 전세가

25년 3월.

계약기간이 만료된 세입자분은

"더 큰집으로 이사"를 이유로

퇴거를 희망하셨고

여전히 공급 많은 저의 1호기지역.

전세 만기달 다음달인 8월

인근지역에 1천세대 이상의

대형공급과 인구이동연계지역인

옆동네에도 지속적인 공급이

많이 있던지라

결국 저는 시세보다 1천만원 낮게,

그리고 세입자분께는

500만원을 돌려드리며

시스템에어컨이 없었던

저희 집에 신규 세입자의 요구에 맞춰

에어컨설치까지 하기로 하고

전세 세팅을 마무리 할 수 있었습니다.

공급앞에 장사 없는 지방시장.

결국 8월 밀려오는 공급 앞에

500만원만 돌려드리고

전세세팅을 한 이후

전세가는 다시 고꾸라져서

더 욕심 부리지 않고

전세세팅한 것을

천만다행으로 생각해야하는

상황이 벌어지고 있습니다.

물론 전세는 돌려드려야 하는 것일 뿐

역전세가 투자 실패라고 말 할 순 없습니다.

하지만 보유하는 과정에서

제 눈에 보이는

최선을 다하지 않았기에 느껴지는 아쉬움

도전하지 않았기에 토해내야 하는

추가투자금을 대응하며

다음 투자에는

적어도 과정에 대해선 아쉬움이 없게

물건을 찾는 순간 순간에

스스로 부끄러움 없을만큼

최선을 다해야겠다.

생각해봅니다.

전세금을 돌려드리는 경험을 하며

1. 더욱 촘촘한 비교평가

(꾸준한 앞마당 만들기와 시세트레킹)

2. 후회없는 매물털기

(타겟단지와 그 주변 부동산 전수조사, 매물털기)

꼭 놓치지 않겠다

다짐합니다.

부족한 저의

투자경험과 복기

끝까지 읽어주셔서 감사합니다!!

<이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글>

현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.

제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️)

▼아파트 리스트 바로 공개▼

https://link.weolbu.com/4hb0H5k

------------------------

월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.

원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.