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책 제목 : 지방 아파트 투자지도
저자 및 출판사 : 주슨생(주용한) / 원앤원북스
읽은 날짜 : 25.07.22
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #잃지않는투자 #지방투자전략 #투자철학
도서를 읽고 내 점수는 : 10점 만점에 9점
1. 저자 및 도서 소개
국내 대기업에서 최연소 팀장까지 역임한 저자는 좋은 직장 생활을 하면서도 돈에 휘둘리는 삶에 대한 불안감이 커졌고, 돈에 휘둘리지 않고 살아남기 위해 부동산 투자로 제2의 삶을 설계했다. 현재는 본인의 투자경험과 노하우를 대중들에게 알려주기 위해 유튜브 채널도 운영하며 온오프라인 강의를 하고 있으며, 이 책 ‘지방 아파트 투자지도’에서는 수익률 높은 지방 아파트를 지역별로 분석하여 ‘잃지 않는 투자’를 할 수 있도록 상세히 설명했다.
2. 내용 및 줄거리
* 투자에서 ‘돈을 잃지 않는 것’이 가장 중요하다는 사실에는 이견이 없다.
* 초보일수록 아파트 위주로 투자하는 것이 안전하다고 본다. 아니, 아파트만 투자해야 한다.
* 지방 대도시의 경우 신축 입주물량이 감소하면 전세가가 상승하고 매매가가 자극을 받아 뒤따라 움직이는 현상이 역사적으로 반복되었다.
* 부동산 시장은 개인이 참여하는 개인 간의 시장이다. 인간의 심리를 배제하고 경제지표, 통화량, 매물의 수 등과 같은 지표만 갖고 이해하고 예측하는 것은 굉장히 위험하다. 그만큼 복잡다단한 것이 부동산 시장이다.
* 서울과 지방 부동산의 사이클은 서로 다르게 흘렀으며 투자자인 우리가 주목해야 할 부분은 시장 간 차이가 벌어지는 바로 이 틈새다.
* 지역마다 입주물량에 차이가 있기 때문에 가격의 오르내림은 시차가 발생하기 마련이다. 시차의 크고 작음을 예측하는 것이 우리가 할 일이다.
* 지방 광역시는 투자자보다는 실수요자 위주로 시장이 돌아가기 때문에 공급량이 과다하면 하락하고 공급량이 적어지면 상승하는 현상이 늘 반복되어 왔다.
* 부동산 투자자라면 향후 어떤 곳이 주거선호지역으로 변모할지 늘 고민해야 한다. 상향여과가 진행되고 있는 곳을 찾아야 하며 정비사업이 진행 중이라면 특히 눈여겨봐야 한다.
* 부산 ‘경상권 부동산의 척도’
- 경상권 부동산을 투자하는 데 있어 척도로 삼을 만한 아주 중요한 곳
- 다른 경상권 부동산의 가격의 고평가/저평가 상태를 판단할 수 있는 기준점
- 인구 감소와 노령화가 동시에 진행되고 있는 대표적인 도시
- 인구수는 줄고 있으나 세대수는 반대로 증가하는 양상(세대수 증가? -> 주택 수요 증가를 의미하며 인구 감소가 장기 추세인 것은 맞지만 이것이 부동산 경기를 하향으로 향하도록 만드는 절대적인 변수는 아님)
- 핵심지역 : 해운대구(좌/중/우동), 수영구(남천/광안), 동래구(사직/명륜/온천), 남구(못골)
- 주목해야 할 3개 지역 : 해운대 좌동(용적률 인센티브를 통한 재건축 기대), 부산진구 시민공원 재정비 촉진구역, 강서구 에코델타시티
* 대구 ‘새롭게 변모하다’
- 현재 지방 광역시 중 가장 많이 가격이 떨어지고 저렴한 도시
- 아무리 신축 입주물량이 적체되었다 하더라도 결국은 소진되기 마련이고 부동산은 주식과 달리 사용가치가 있어 저가 매수 수요가 분명히 존재함(대구 시장을 통해 확인)
- 부산에 비해 주거면적이 넓으며 평지가 많아 행정구역 간 연계성이 높음
- 부산과 마찬가지로 인구수는 감소하고 세대수는 증가
- 핵심지역 : 수성구(범4만3), 중구(대신/남산), 달서구(신월성)
- 주목해야 할 3개 지역 : 수성구(대구의 상징), 뉴타운(서구 평리, 동구 신암), 노후도시특별법 대상 지역(달서 상인, 수성 범물/지산)
* 울산 ‘대한민국 산업수도’
- 대한민국 직장인 평균급여가 가장 높은 울산
- 자동차, 석유, 화학, 조선 등 국가 기간산업 밀집
- 서울, 경기, 광역시 중 자가점유비율이 가장 높은 곳(소득이 높아 주택구매력이 높은 이유도 있지만 주택 가격이 타지역 대비 낮다는 뜻도 내포됨)
- 전세물량이 상당히 감소하면서 전세가 상승 가능성 매우 높음
- 핵심지역 : 남구(옥동, 신정동), 중구(약사, 남외, 유곡), 북구(송정지구)
- 주목해야 할 3개 지역 : NEW 주복 지역(옥동, 신정동), 송정지구, 노후도시특별법 적용기대(화봉, 태화, 삼호, 옥동)
* 대전 ‘충청권 핵심지역’
- 세종시, 청주시와 지역 연계성이 매우 큰 지역
- 맞벌이 비율이 전국에서 가장 높음(안정된 일자리가 많고 근로활동이 가능한 인구가 많음을 추론)
- 내부 입주물량뿐만 아니라 세종/청주 함께 봐야 함
- 대전-세종-청주를 잇는 ‘충청권 광역급행철도’ 추진여부
- 핵심지역 : 서구(둔산동), 유성구(도안신도시)
- 주목해야 할 3개 지역 : 둔산지구(노후도시특별법 적용으로 인한 재건축 가능성), 둔산 대체 주거지(도안지구 2-3단계), 중구 중촌/목동/선화동
* 광주 ‘수요가 밀집된 광역시’
- 광역시 중 상승장이 가장 길었던 지역
- 울산 다음으로 자가점유비율이 높음
- 광주 지하철 2호선 예정
- 광주 주변 시 단위 도시가 전무해 수요가 밀집. 지역 현지인이 주로 매수함.
- 핵심지역 : 남구(봉선동), 서구(상무지구), 광산구(수완지구)
- 주목해야 할 3개 지역 : 봉선동(최상급지, 광주 최대 학군지), 2호선 개통 수혜지역(봉선1동, 월드컵경기장, 수완지구), 노후도시특별법 대상지역(상무지구, 금호, 풍암)
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
저자는 기본적으로 모든 투자자는 ‘잃지 않는 투자’를 해야 한다는 투자 철학을 서두에서 계속 강조하였고 투자자는 ‘수익률’을 항상 신경써서 본인의 소중한 종잣돈을 투자해야한다고 했다. 그리고 좋은 물건을 찾아 매수하는 것 뿐만 아니라 임차인과 거래, 부동산 사장님과의 거래 그리고 매도 등 수많은 ‘사람’과의 일이 얽혀있는 복잡한 투자라고 한다.
저평가된 물건, 환금성이 좋은 물건, 수익률이 높은 물건, 잃지 않는 원금 보존을 할 수 있는 물건, 리스크를 대비할 수 있는지, 즉 월부에서 투자공부를 하며 배운 ‘저환수원리’를 저자도 이 책에서 고스란히 녹여내어 설명하고 있다.
책에서는 부산, 대구, 울산, 대전, 광주, 세종, 청주, 창원 등 지방 광역시와 주요도시들의 특징들을 설명하고 어떤 방식으로 투자 접근을 해야 하는지 설명해주었다. 무엇보다 부산/대구를 첫 투자처로 목표 잡아 공부하고 있는 나에게 많은 유용한 정보들을 얻을 수 있었고 내가 임장하며 느꼈던 점과 저자가 책에서 설명한 부분들을 비교도 해볼 수 있었다.
“서울과 지방의 사이클이 다르다는 점은 차치하더라도
저마다 가용 가능한 투자금은 다르기 때문에,
만일 보유한 종잣돈이 적다면
지방을 우선적으로 고려하고 접근하는 것이 타당하다.”
지방 투자를 목표로 잡은 것도 현재 내가 보유한 종잣돈과 현실적인 나의 상황을 메타인지 하였을 때 광역시 투자가 제일 적합하다고 판단이 되었다. 저자가 계속해서 강조설명한 ‘잃지 않는 투자’를 할 수 있도록 책의 내용들을 곱씹어보고 강의와 임장에 더 신경써보기로 마음먹어본다!
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
부동산 투자자에게는 실행력, 사고의 유연함 그리고 부동산 매매는 결국 ‘투자’임을 아는 것 이 세 가지 덕목이 필요하다고 한다. 이 세 가지 덕목을 계속 상기하며 투자 공부와 투자를 실행해 나가도록 하자!
1) 실행력 – 부동산은 주식과 다르게 가격, 시기, 조건 등을 딱 맞추어 신속히 매수하기가 쉽지 않다. 매도인, 매수인, 임차인 등 3명의 의견 조율도 필요하기에 매수, 매도, 임대 무엇 하나 쉬운 것이 없다. 우수한 실행력을 갖추기 위해서는? 기회가 왔을 때 실행할 수 있도록 스스로의 상황을 잘 인지하고 자금 등을 명확히 분석해야 한다. 지속적으로 실행력을 높일 수 있도록 월부에서 강의를 듣고 조모임을 참여하면서 나의 목표와 결심을 공고히 하자.
2) 사고의 유연함 – 초보자로써 물론 아파트가 답이라고 생각하고 아파트 상품에만 매몰될 것이지만 추후에는 많은 상품들을 취급하며 다양한 경험이 필요하다고 생각한다. 아파트, 토지, 빌딩 등 다양한 분야를 공부하자. 물론 지금은 아파트에만 집중!
3) 부동산 매매는 결국 ‘투자’ – 부동산은 적어도 한국에서는 상품이 맞다. 그리고 부동산 매매가 투자임을 인정해야 한다. 투자는 실패할 확률이 있기에 결국 실패할 확률을 줄이는 것이 관건이다. 그러기 위해서는? 원칙과 기준을 세워야 한다. 예를 들어 저환수원리, 무릎에 사서 어깨에 팔기 등.
5. 기억하고 싶은 한 문장
(P.36)
“미리부터 은퇴를 대비해야 한다는 사실은 알지만 직장에 매여 있다는 핑계로, 바쁘다는 핑계로 투자와 부업을 미루는 것이 대다수의 행보다. 안정된 현재를 추구한다는 것은 곧 변화를 꾀하지 않고 직장에만 충실하겠다는 것과 같다.”
(P.38)
“아무것도 준비하지 않으면 결국 타의에 의해 끌려다니는 삶을 살 수밖에 없다.”
(P.252)
“매수 희망자가 부동산 투자에서 성과를 보기 위해서는 결국 시장이 가장 어두울 때 진입하는 수밖에 없다.”
(P.257)
“조급할 필요는 없다. 좋은 투자처는 항상 열려 있다. 이번 장을 놓친다 해도 다른 좋은 기회는 얼마든지 또 있다.”
(P.295)
“24시간이 부족할 정도로 바쁘게 산 결과, 지금은 직장을 떠나 내가 잘할 수 있고 좋아하는 일을 할 수 있게 되었다.”
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