[실준 70기 11조 부자될꺼임] 3주차 강의후기

안녕하세요.
 

나와 경쟁하며 습관처럼 성공을 말하는 부자될꺼임입니다.

단지임장을 모두 마치고 3주차 강의를 완강하면서, 이번 과정을 되짚어보는 복기의 시간을 가졌습니다.
 

한편으로는 "이걸 좀 더 일찍 알았더라면, 좀 더 계획적으로 앞서 준비할 수 있지 않았을까?" 하는 

아쉬움도 들었습니다. 코크드림님의 강의는 기대 이상이었고, 처음 듣는 저는 전율이 강렬했습니다.
 

강의를 들으며 문득문득 스쳐 지나간 건, 조원분들과 함께 임장하며 나눴던 이야기들, 조모임 회의 중 들었던 단어들,
 

혹은 현장을 지나치며 스치듯 봤던 단지들의 풍경들이었습니다.

요즘엔 시간이 어떻게 흘러가는지도 모를 만큼 바쁜 나날의 연속입니다.
 

2주차가 끝나자마자 부진했던 과제를 제출하느라 정신이 없었고,
 

곧바로 이어진 3주차 오프라인 강의까지 정신없이 달려오다 보니
 

지금 내가 뭘 듣고 있고, 뭘 하고 있는지도 모를 정도로 눈 깜짝할 사이에 시간은 흘러가버렸습니다.

그럼에도 불구하고, 이번 강의는 지금 내가 무엇을 봐야 하고, 무엇을 정리해야 하는지를

한눈에 파악할 수 있도록 도와주는 탁월한 강의였습니다.

1. 복기 및 느낀 점 요약

• 단지임장을 모두 마친 후 3주차 강의를 완강하면서 복기를 통해 아쉬움과 전율을 동시에 느낌
• "미리 알았다면 더 준비할 수 있었을까?" 라는 생각이 들었음
• 처음 듣는 코크드림님의 강의는 전율 그 자체
• 조모임/조원들과의 임장, 회의 등에서 스치듯 들었던 내용들이 머리를 스치고 지나감
• 시간이 너무 빠르게 지나가 과제 제출 지연 + 정신없는 오프강의 일정
• 그럼에도 불구하고, 강의는 정리할 것들이 한눈에 들어올 정도로 명확하고 훌륭했음

2. 단지임장과 분석의 중요성

 단지 임장을 해야 하는 이유

1. 가장 좋은 단지를 골라내기 위한 현장 감각 축적
2. 실패하지 않고 더 나은 투자로 이어질 수 있는 근거 확보
3. 가치와 가격에 대한 확신은 직접 밟고, 보고, 정리했을 때 생김
4. 이 과정을 통해 가치를 보는 눈을 기르면 언제든 기회를 잡을 수 있음

3. 실제 분석 및 인사이트 정리

1. 단지임장 + 단지분석 = 실패하지 않는 투자
2. 중간 선호도 단지 중 여전히 비싸지 않은 매물 존재
3. 가치에 대한 확신이 없다면 시간을 못 견딤
4. 가격이 가치를 찾아가기까지는 시간과 등락의 반복
5. 투자 후 현금은 없어도 시장을 계속 모니터링하게 됨
6. 임보 제대로 쓰면 ‘입지’와 ‘가격’ 판단 가능 → 항상 투자 가능
7. 투자 전 반드시 알아야 할 3요소:
   • a. 가치
   • b. 가격
   • c. 비교평가
8. 가격이 눌려 있는 단지 = 같은 금액으로 더 좋은 곳 가능
9. 가치를 명확히 알면 → 가격 대비 저평가 물건 선택 가능
10. 역세권이라도 가치가 높다고 단정 못함 → 선호도 판단 중요
11. 사람들은 왜 그 단지를 선호할까? → 단지별 특징과 이유 분석
12. 임보 개수에 따른 분석 접근 단계
    • a. 0~2개: 선호 생활권 3곳 선정, 선호(혹은 관심) 단지 5개씩→완료주의 → 집중 분석
    • b. 3~6개: 전 생활권의 선호(혹은 관심) 단지 5개 이상→완성주의
    • c. 7개 이상: 지역 내 300세대 이상 모든 단지, 앞마당 내 단지들과 비교평가하여 TOP3선정→실전투자, 기본을 바탕으로 투자물건을 찾고 ‘투자결론’
13. 단지 선호도 판단 가능할 때, 가격 비교 의미 생김

4. 단지 가치 판단 항목

 외부 입지 (위치 중심)

• 교통: 노선 중요 (2, 3, 7, 9, 신분당, 수인분당, 5호선)
• 초등학교 (특히 고학년 많은 곳 선호)
• 편의시설
• 역접근성 + 주변 상권 연결성
• 선호시설 존재 여부보다 비선호시설 부재가 중요
• 균질성 있는 아파트 밀집지역 → 만족도↑

 내부 단지 상태

• 평형 구성: 중/대형이 섞여 있으면 좋음 → 주차공간도 넉넉
• 연식(신축 선호), 임대동 유무, 동간 거리
• 단지 내 구성 인원 성향, 조경, 지하주차장
• 공동현관 통제, 주차 차단기, 단지 상가 규모 및 구성
• 관리 상태 (외벽 도장, 경계석, 쓰레기 정리 등)
• 세대수 많을수록 환금성↑
• 창호 상태: 라운드형 창호는 비선호 (인테리어 비용 증가)

5. 단지 선택 시 유의점

• 가격이 비슷하다면:
  • 연식 좋은 단지
  • 대단지
  • 브랜드 단지 (메이저 위주)
• 나홀로 단지 투자 기준
  • 땅의 가치 있다면 가능
  • 단, 우선순위 낮음
  • 같은 가격대 타지역과 비교필수

6. 단지 분석 실무 전략

선호단지 조건 정리:

• 역 접근성
• 초등학교 포함
• 주변 편의시설 많음
• 연식 양호
• 세대수 많음
• 중/대형 평형
• 아파트 밀집지역

 재건축 여부 판단:

• 용적률 낮을수록 재건축 가능성 ↑
• 구축끼리의 비교는 입지 우선, 건물은 후순위

7. 단지분석 실무 보고서 구성 (장표)

1. 기본정보: 네이버부동산 캡쳐
2. 위치 정보: 호갱노노, 아실 등
3. 입지 평가: 단지별 위치 및 외부 요소 비교
4. 호가 파악: 20~30평대 기준
5. 과거 시세 추이: 호갱노노, 아실
6. 최근 실거래가: 아실 기준
7. 임장 후 장단점 + 선호도(상/중/하)
8. 투자 생각 정리

8. 분석 및 평가 방향

• 단지를 1~100등 줄세우는 것이 목표가 아님
• 선호도 상·중·하 분류가 핵심
• 아실 그래프와 실물 경험 비교 → 다른 경우, 원인 분석이 핵심
• 결과물: 생활권 단지 정리표
  • 1. 생활권 선호 요소
  • 1. 단지별 선호도 정리(상/중/하)

9. 투자 키워드 요약

• 가치: 이 단지가 투자할 만큼 가치 있는가?
• 가격: 전고점 대비 저평가 되었는가?
• 같은 투자금이라면? → 입지 더 좋고, 전고점 높았던 것 선택

10. 실전 투자 체크리스트

• <매매가> 역세권 구축 > 비역세권 신축 (입지 우선)
• <전세가> 연식 영향 큼 → 전세가 높을수록 투자금 회수 빠름
• 선호도 높은 구축은 신축보다도 우선 투자 대상 가능
• 그래프 먼저 보기 금지! → 직접 분석 + 비교 후 활용