[실전준비바나 70기 일일삼쾌하게(113)임장완료하자조 부소년] 망하지 않는 투자의 기준을 배운 하루

안녕하세요, 부소년입니다.
이번 4주차 강의는 감사하게도 오프라인으로 들을 수 있어서 더 집중할 수 있었고, 덕분에 좋은 시간도 보냈습니다.

이번 강의 주제는 ‘투자 의사결정하는 법’이었고, 크게 세 가지 흐름으로 진행되었습니다.

1. 진짜 투자를 하기 위해 필요한 것
2. 임장보고서를 작성하며 투자 단지를 선별하는 방법
3. 앞으로 6개월간 해야 할 일들

강의 시작 전, 수지 아파트와 서대문구 아파트의 투자 수익률 비교를 보여주시면서, 앞으로는 좋은 단지를 사는 사람이 10년 뒤 자산 격차를 벌릴 것이라는 말씀을 해주셨습니다. 이 부분에서 경각심이 생겨, 더욱 집중해서 강의를 들을 수 있었던 것 같습니다. 

# 임장보고서의 핵심

자모님께서는 임장보고서를 쓸 때, 아래 네 가지 질문에 대한 답이 담겨 있어야 한다고 강조하셨습니다:

• 내가 투자하려는 지역의 입지는 어떤가?
• 내가 투자하려는 단지의 입지는 어떤가?
• 이 지역은 투자 가능한 지역 중 가장 좋은 곳인가?
• 이 단지는 투자 가능한 단지 중 가장 좋은 곳인가?

이 과정을 통해 결국 매수-보유-매도의 결정을 타인이 아닌 스스로 내릴 수 있다고 하셨습니다.

#투자 단지 선별 기준

단지 분석 후에는 아래 기준 순서대로 매물을 걸러야 한다고 알려주셨습니다. 

1. 가치가 있는지
2. 저평가되어 있는지
3. 내 투자금에 맞는지
4. 감당 가능한지

저는 그동안 ‘투자금에 맞는지’에만 초점을 두고 봤던 것 같은데, 자모님의 설명 덕분에 이제는 더 체계적으로 판단할 수 있을 것 같습니다. 

또한 생활권별로 ‘좋아할 만한 단지’와 ‘좋아할까 싶은 단지’를 구분하고, 가치 여부, 전고점 대비 -15% 하락, 투자금 5천만원 이하 기준으로 임장 후보 단지 리스트를 뽑아야 한다는 것도 명확히 배웠습니다.
이후에는 단지 내에서 가성비 좋은 물건 → 동별 투자 물건 → 지역 내 1등 물건 순으로 좁혀간 후, 마지막으로 ‘저환수 원리’에 부합하는지 체크하여 최종 투자 결정을 한다고 하셨습니다.

#느낀 점 및 적용점

이번 강의를 들으며, 그동안 막연하게 느껴졌던 임장과 투자 단지 선별 과정이 정리되었습니다.
특히 임장보고서의 결론을 어떻게 내야 할지에 대한 설명이 인상 깊었고, "이 기준대로만 해도 망하는 투자는 피할 수 있겠다"는 확신이 들었습니다.

앞으로는

• 단지 가치 → 저평가 여부 → 투자금 → 감당 가능 여부를 기준으로 단지를 보고,
• 단지 내 1등 → 동별 1등 → 지역 내 1등을 가려낸 후
• 마지막으로 저환수 원리에 맞는지까지 체크하는 방식으로 투자 범위를 좁혀보려 합니다.

좋은 강의 해주신 자모님께 감사합니다. 고생 많으셨습니다!