절대적 저평가와 상대적 저평가
- 전고점 이하의 가격이라면 절대적 저평가라고 볼 수 있다.
- 전고점을 이미 돌파한 단지에 대한 투자는 하이리스크, 하이리턴이기 때문에 위험하다. 우리가 해야하는 투자는 전고점이하의 적절한 가격 혹은 싼 단지에 대한 투자이다. 하락률이 더 떨어진 아파트보다는 같은 투자금이라면 더 좋은 아파트를 선택해야한다. 더 좋은 단지가 향후 수익률이 더 클 가능성이 높다.
좋은 단지를 찾아 적정가격(전고점이하)에 매수하여 장기간 보유하는 것이 수도권투자의 핵심이다.
아파트 투자의 기준
- 저평가 - 전고점이하의 아파트는 절대적 저평가가 맞다. 같은 투자금이면 더 좋은 단지에 투자하는 것이 맞다.
- 환금성 - 300세대 미만의 단지들도 대세 상승장에는 함께 오르지만 갈아타기 할때 매도가 어려울 수 있다. 하지만 이런 단지들도 전세가는 꾸준이 우상향하기 때문에 지역내 선호도 있는 단지라면 투자를 고려할 수도 있다.
- 수익성 - 수익율과 수익성은 둘다 중요하지만 시기에 따라 우선순위가 다르다.
전고점이하일때는 전세가격이 수익률에 영향을 주고 전고점 이상일때는 매매가격이 수익률에 더 크게 작용한다.
따라서 지금처럼 투자범위가 전고점 이하인 지금 시기에는 수익금을 극대화하는 쪽으로 의사결정이 필요하다. - 원금보전성 - 지금 시장은 전세가가 아직 이전 시장의 매매 전저점도 못넘은 시장으로 원금보전성에 대한 우려가 사대적으로 낮다. 전세가율로 원금보전성을 따지는 시기는 대세상승장 이후이다.
- 리스크 - 수도권 투자는 상대적으로 잔금에 대한 우려가 덜했으나 현재는 대출규제로 인해 잔금에 대한 생각도 해야하는 시장이다. 주전이나 세입자 승계 위주의 물건을 보는 것이 방법이 될 수 있다.
6.27 부동산 대책
- 대출한도에 대한 제한은 투자수요를 차단하는 등 의외로 영향이 없거나 크지 않다.
- 잔금 리스크를 관리할 수 있다면 오히려 기회를 잡을 수 있다.
- 주전물건 > 전세낀 물건 > 월세 낀 물건 > 매도인과 협의 후 전세계약 승계
- 할 수 있다는 긍정의 마인드로 접근하자!!
- 과거에도 얼마든지 비슷한 규제가 있었다. 그러나 상황은 바뀌지만 본질은 바뀌지 않는다.
(결국 부동산은 장기적으로 우상향한다)
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