안녕하세요.
어제의 졔보다 나은 하루를 사는 워킹맘투자자 베러덴어졔입니다.
유디튜터님이 1주차 강의를 진행해주셨는데요, 내용에 앞서 실전반에 임하는 목표와 자세에 대해서 이야기해주셨기에 저의 다짐을 글로써 남겨보겠습니다.
"나의 실전반 목표는 무엇일까?'
시작부터 결론까지 생각의 과정이 뚜렷하게 보이는 임장보고서를 완성하는 것
임장보고서를 쓰는 것이 자연스럽고 편해지는 수준이 되기 위해서는 절대적인 시간 input과 어떤 것이 나에게 가장 맞는 구조/형식일지를 고민해보고 BM할 것들을 적용하는 과정이 필요하다는 것을 알았습니다. 메타인지를 돌려보았을 때 제3자가 제 임장보고서를 보고 투자를 결정하기에는 중간에 빈곳도 많고 내용적인 부분에 있어서도 많이 부족하더라구요. 동료들과 함께 하는 앞마당 넓히기는 즐거웠지만 쓴소리를 하며 지적하고 고쳐주는 배움의 과정은 없었던 것 같습니다.
튜터님께 합법적! 공식적!으로 피드백받고 고치기를 반복할 수 있는 환경인 실전반에 오게되는 행운을 얻었으니 이 환경 속에서 쑥쑥 자라보겠습니다.
-이전보다 120%의 목표를 세움! 완성!
[임장] 전화임장의 허들을 넘자 → 매일 컨셉 다르게 전임 3회
[임장] 매물임장의 허들을 넘자 → 하루 풀로 매물임장 (20개씩 물건보기)
[임보] 결론 파트 20장 작성하기
아파트 투자뿐만아니라, 주식 등 다른 투자에 있어서도 투자의 기준이 중요합니다. 제가 걷고자 하는 길, 원칙과 기준이 있는 투자자의 길도 마찬가지입니다. 팔뚝에다가 타투로 새겨놓고 싶을 만큼 투자의 원칙, 저/환/수/원/리는 중요합니다. 열반기초반 첫 수업때부터 저환수원리에 대해 배웠습니다. 원칙은 변하지 않지만, 상황에 따라 기준은 조금씩 달라집니다. 지금의 상황에서 저환수원리를 어떻게 볼 것이냐에 대해 권유디튜터님이 딱! 알려주셨습니다.
저평가
저평가되어 있는가? → 같은 투자금이라면 가장 좋은 가치를 지닌 단지인가?
저는 23년부터 부동산에 관심을 가지게 되면서, 이전 사이클의 꼭대기와 새로운 사이클의 시작인 전저점을 알게된 투자자입니다. 전고와 전저라는 답안지는 독이 든 성배와도 같은걸까요? 전고점과 전고대비 하락률을 보며 가치평가/수익률 계산 등등 기준을 많이 잡아왔었는데 시장이 바뀌고 조금은 오른 상황이 되면서 일부 단지들은 전고를 넘기기도 해 더이상 전고대비 하락률을 보는 공식에 맞지 않았습니다. 이에 대해 명쾌한 설명 “절대적 저평가이면 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 투자한다” 어쩌면 기초반 강의부터 설명해주셨지만 제가 이해하지 못해 받아들이지 못했던 것 같습니다.
이외에도 수도권 투자에 관해 이야기해주셨는데요, 튜터님과 제 생각의 싱크를 맞춰가야겠습니다.
- 수도권 투자의 경우엔 저가치를 걱정하기보단, 투자의 우선순위에 대한 생각을 늘려보기로! 마음을 열고 선택하기로!
- 좋은 기업을 적절한 가격에 사는 투자를 하기로!
- 절대적 저평가의 범주에 들어왔는 지를 먼저 생각하기로!
결국에 서울/경기 투자의 핵심은 좋은 단지를 찾고, 적정 가격에 매수하여, 최대한 오래 보유하는 것이니까요
환금성
300세대 이상, 4층 이상/탑층 제외 → 주변의 단지가 움직일 때 나의 물건도 움직일만한가?
열반기초반에서 배운 환금성의 기준에 따라 300세대 이하 저충 탑층 제외는 뼈에 새겼다고 생각했습니다. 시장이 안좋아지면 경쟁력을 1등으로 잃을 조건이기 때문이죠. 하지만 저도 1호기를 찾기위해 매물을 보면서 상태좋은 저층의 유혹에 빠질 뻔하기도 했었는데요. 기준만 외워서 하기보다는 환금성의 기준을 지켜야하는 이유를 알면 유연하게 대처할 수 있습니다. 결국은 수요가 있는 단지이냐는 것인데 세대수가 너무 작으면 수요 파이자체가 작다보니 매도가 어렵습니다. 그나마 상승장에서는 못난이 단지들까지도 싹 오르기에, 어느정도 좋은 땅에 있다면 따라갈 수 있겠지만, 우리는 잃지 않는 투자자! 보합-하락장일 때의 상황을 생각해야합니다. 바로 비슷한 단지가 움직일 때 함께 움직여주는 물건인가! 이죠. 시장이 식게되면 문제는 가격이 아닌 거래절벽. 갈아타기할 때에도 기회를 놓치기 십상입니다.
중요한 것은 단지의 수요! 선호도!이며 동/층/향은 가격 경쟁력이 있으면 팔리고 상승장에서는 따라간다.
수익성
10년에 수익률 200% → 수익률과 수익금 중 어느 요소를 봐야하는 시장인가?
강의에서 꽤 여러차례 다루었던 수익성이지만, 그때그때 수익률을 더 중요하게 보시기도 했고 수익금을 중요하게 보시기도 했어요. 짧은 생각으로 아, 수도권은 수익금이고 지방은 수익률이구나 라고 단편적으로 생각했던 것 같아요. 이런 부분을 권유디님의 1강에서 완벽하게 배웠습니다. 그것도 아주 논리적으로 말입니다.
수익률 = 수익금 / 투자금
= (매도가 - 매수가)/ (매수가 - 전세가)
지역이 아니라, 시장에 따라 달라지는 것이였습니다. 부동산 사이클에서 대세상승장을 전후로 전세가가 올라와서 절정을 이루기 전까지는 전세가 상승폭이 매매가의 상승폭보다 크기에 수익률이 수익금에 큰 영향을 주지 않는 것입니다. 즉 지금은 수익률을 기준으로 투자기준으로 볼 것이 아닌, 수익금 자체가 큰 (=더 가치가 높은) 단지를 선택해야할 때입니다.
원금보존성
전세가율 70% → 최악의 상황에서 감당가능한가?
전세레버지리 투자의 대전제는 ‘매매가는 절대 전세가 밑으로 떨어지지 않는다’이기에 전세가가 하방지지선의 역할을 했다. 하지만 지금과 같이 전세가율이 낮은 시기에는 전세가율의 기준을 다르게 판단하곤 했는데, 저는 강의에서 딱 그 시기별로 가이드를 받지않으면 스스로 판단하기가 어려웠었습니다. 전세가율이 낮다는 것의 의미가 전세가 자체가 낮은 은 것 뿐만아니라 수요자의 욕망이 커서 매매가가 급격하게 상승한 (최근 몇달의 흐름과 같이)경우도 있기 때문입니다.
마찬가지로 전세가율로 원금보존성을 판단할 시기는 대세상승장 이후!
그렇다면 지금 생각해볼 최악의 상황은 전저점!
리스크
잔금이 가능한가? → 여전히 잔금은 가능한가?
6.27 대책으로 조건부 전세대출이 금지된 상황이기에 잔금 리스크가 낮은 투자물건을 찾아야 합니다. 이미 작년에 경험이 있기에 조건을 만들어보는 노력을 해야합니다. 세입자와 매도자의 협조가 그 어느때보다 중요한 상황입니다.
“5가지 기준이 모두 충족되는 6각형 물건에만 투자한다”
튜터님의 수도권 투자사례에서 배운 것?
하나, 내 투자금으로 할 수 있는 단지 후보군을 놓고 가격협상 안되면 미련없이 바로 다음 후보로 향하기
둘, 지금 매임/전임했던 것들은 헛되지 않는다. 작은 노력들이 결국은 다 돌아오는 magic
부동산 투자자들의 가장 큰 경쟁 상대는 욕망이 있는 실거주자들인데, 이번 부동산 대책은 실거주자들 조차 접근이 어렵게 만들었다. 오히려 좋아!!!!!!!!!
혼돈의 카오스인 요즘, 갈대마냥 흔들리고 어려움을 겪는 어린양들을 위해 강의 3주전에 내용을 싹 바꾸셨다고 해요. 열기에서 배웠던 투자의 기준들에 대해 궁금했던 내용을 다 긁어주는 강의를 해주셨습니다. 듣는 동안 ‘아! 맞어 저부분 기존 기준대로 하면되나? 지금은 시장이 좀 달라진 것 같은데 여전히 유효한 것이 맞나?’ 되게 애매했던 부분들이 정말 다 나와서 피곤함도 잊고 빠져들어서 강의를 수강했던 것 같습니다.
개인적으로 질문의 기회가 주어져도 이 것을 잘 활용할 수 있는 질문을 못하는 것에 대해 인지하고 개선하고 싶었는데, 다른 수강생분들이 해주신 질문을 보면서도 유의미한 질문을 하지 못하는 이유가 뭘까?에 대해서 다시 한번 느끼게 되었습니다.
언제나 유디님 강의를 들으면 느껴지는 것이지만, 진심으로 수강생들이 망하지 않고 잘되는 걸 바라시는 분 같습니다. 그 마음이 온라인을 뚫고 전달이 되는 1강이였어요. 지금과 같은 두렵고 혼란스러운 상황일수록 한걸음 더 용기를 내보고 대중과 반대로 행동하는 투자자가 되겠습니다.
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