[서투기27기 십오야 달밝은 밤에 임보쓰고 투자할 조 배당받는도비] 1강 강의 후기

안녕하세요 배당받는도비입니다.

지방 임장을 다니다보니

서울,수도권 투자에 대한 감이 없었는데

이번 서투기 1강을 통해

현재의 시장 상황과 방향성을 배울 수 있는 계기가 되어

좋았습니다.

Part1. 현재 시장 진단

토허제 해제 이후

선호도 높은 곳 위주로 상승 하다가

6. 27. 규제 이후 주춤한 양극화된 시장

(상급지도 다 오르지 않았다. 상급지에서 선호도 떨어지는 아파트는 토허제 지정으로 가격이 눌려있다

4급지도 일부 선호 단지는 올랐다.)

현재의 규제보다

공급부족과 금리 인하 등 거시적인 상황이

전세가 상승에 따른 매매가의 상승을 가리키고 있다. 

즉, 현재의 시장은 

과거 대세 상승장으로 가기 전인 2015년과 닮아있다.

내 투자금으로 비싸지 않은 적당한 가격에 

가장 좋은 아파트를 투자하는 것이 중요.

그리고 투자한 아파트에 따라 발생할 수 상황을 예상하고 대응한다.

(1.전고점을 넘은 아파트 : 큰 조정, 큰 상승, 똘똘한 1채 투자

2.전고점에 근접한 아파트 : 어느 정도의 조정, 적당한 상승

3. 전고점 대비 15% 이상 하락한 아파트 : 상승에 시간이 걸리겠지만 리스크는 적다. 소액투자)

6. 27. 대출 규제 이후 투자 방법에 대해

월세 만기 물건에 대해 중도금을 상환해주고 수리기간을 확보한 뒤,

매도인과 새 임차인이 전세계약 후 승계받는 방식도 있다는 것을 처음 알았다.

월세 물건을 제외하지 말고 만기 기간도 확인하고 부동산 사장님과 전화하여

투자 가능한 물건인지 확인해봐야겠다.

Part2-1 서울 25개구 한판 정리 

광명 신축 입주가 상급지 수요에 영향을 미치진 않겠지만

인근 구로,금천 인구 유출을 일으킬 수 있다.

내가 보는 임장지에서 주변 입주로 인해 인구가 유출될 수 있는지 확인해봐야겠다.

서울,수도권에서 교통이 제일 큰 부분을 차지한다고 생각했는데

한강 조망이나 택지는 희소한만큼 교통을 상쇄하는 선호를 가질 수도 있겠구나.

재개발,재건축 단지는 실수요가치가 작아 투자금이 많이 들어 크게 의미를 두지 않았다.

그러나, 개발로 천지개벽한 지역을 떠올리며 

앞으로 이 지역이 재개발로 인해 어떤 모습으로 변화할지,

그리고 미래 어떤 위상을 갖게 될 지 생각해봄으로써

당장 사람들이 외면하는 지역에 투자기회를 잡을 수 있다.

또한, 재개발,재건축으로 인해 이주수요가 발생할 경우,

수혜를 볼 수 있는 인근 단지도 눈여겨 볼 필요가 있다.

임장지에서 재개발,재건축 현황을 살펴보고,

이주수요로 인해 혜택을 보거나, 

환경 개선으로 입지 변화가 예상되는 지역이 어딘지 확인해봐야겠다.

Part2-1. 경기도 핵심지역 한판 정리

1억을 갖고 있을 때, 수도권 외곽이냐 지방 광역시냐

수도권 외곽은 상승흐름이 늦게 올 수 있지만 그래도 결국 오르기 때문에 매도의 스트레스는 덜한 반면,

광역시는 매우 싸고 공급이 정리되는 지역은 상승을 빨리 할 수 있지만 

사이클이 짧아 매도 타이밍을 못맞추면 자금이 오히려 오래 묶일 수 있다

과천 지정타로 인해 평촌이 수혜를 본다.

평촌은 공급 리스크도 어느정도 해소되어 상승여력이 높겠구나

서울 4급지 vs 경기도 4급지

서울 4급지가 일반적으로 더 좋다.

다만, 전세금을 빨리 회수하여 재투자를 생각한다면

경기도 4급지를 투자하는 것도 좋다.

평촌과 수지는 그 위상이 비슷하고,

구성남은 입지에 비해 인식이 안좋아 가격이 많이 눌려있구나.

Part3. 현 시장 가치성장투자, 소액투자의 현실화

나는 내년에 1억 이상 자금이 확보되기 때문에 종잣돈 2억 미만에 해당한다.

따라서 서울 5급지, 경기도 4급지 이하, 부산과 대구 위주로 앞마당을 넓히는 전략이 좋다.

이때, 내 투자금으로 할 수 있는 단지들의 절대가는 3~5억대이므로

해당 금액대 단지 중 내 투자금으로 할 수 있는 

제일 단지를 투자할 수 있도록 비교평가하자.

그리고 그 단지의 현재 가격수준을보고 

 앞으로 나에게 무슨 일이 벌어질 지 예상하고 내가 감당할 수 있는지 생각해보자

매도를 할 때,

매수할 단지를 동,호수까지 골라놓고

매도계약이 체결될 때, 매수계약도 곧바로 진행해야 하는구나.

매수할 단지 없이 매도하여 자금만 확보해놓으면 초조해진다.

다만, 지방은 사이클이 있어

매도시기가 왔을 때 팔아야 한다.

현재 지방 1호기에 공급이 없고

27. 1월 전세 만기가 도래하므로

그때 충분히 수익을 얻었다면 매도하자

그때까지 서울 수도권 앞마당을 꾸준히 넓히면서

최소한 1호기를 매도하고 나온 자금으로 어디를 투자하면 좋겠다는

투자계획은 갖고 있는 것이 중요하다.

수도권 소액투자를 해야하는 상황에서

현실적으로 입지가 떨어지지만 연식 좋은 단지.

입지와 연식 모두 떨어지는 단지가 소액투자에 기회를 많이 준다는 것을 알았다.

입지는 떨어지지만 연식이 좋은 단지는

연식이 좋아 전세가격 상승폭이 입지 좋은 구축보다 높아

소액 투자하는 시기가 빨리오고,

매매,전세 오름폭이 동일한 경우가 많아 그 기회를 꽤 오래 준다.

입지, 연식 모두 떨어지는 단지는

시간이 흐르면서 전세가는 오르는데

매매가는 보합하여 

투자금이 계속 감소하고

투자기회를 꽤 오래 준다.

에필로그

레이달리오의 원칙

1. 분명한 목표를 설정하라.

종잣돈 1.2억을 모아 내년 안에 수도권 4급지, 서울 5급지에 2호기를 투자한다.

2.목표를 달성하는데 방해가 되는 문제를 찾아내고 용인하지 마라.

3. 근본적 원인을 찾아내기 위해 문제들을 정확하게 진단하라

과제가 안풀리면 숏츠를 보는 습관.

과제에 필요이상의 시간을 쏟아 일정에 쫒긴다.

4. 문제를 해결할 계획을 세워라

하루 정한 과제가 끝나기 전에 숏츠를 보지 않는다(거실에 휴대폰 두기)

해야할 과제마다 데드라인 설정하기 

5. 계획을 완수하고 성과를 이루기 위해 필요한 것을 실천하라

당장 오늘부터 실천하기

*반드시 적용할 점

1. 월세 물건도 거르지 않고 투자가능한지 전임을 통해 확인하기

2. 2호기 투자를 위해 방해가 되는 습관 제거

과제 완료 전 쇼츠보기 금지(거실에 휴대폰 두기)

과제마다 데드라인 설정하기