성남시 분당구 백현동 판교푸르지오그랑블 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 71조 배당받는도비]

아파트명

백현동 판교푸르지오그랑블

위치(지도)

입지평가

1. 직장(S)

분당구 사업체수 49,505개 / 종사자수 345,459명

2. 교통(S)

강남 27분 / 시청 52분 / 여의도 50분

3. 학군(B)

보평중학교 89.1%, 특목고 진학률 5.0% (평균 : 경기 1.8 서울 2.3% / 분당구 평균 3.7%)

학원밀집도 : 야탑동 31개(도보 23분)

4. 환경(A)

판교현대백화점 도보 3분, 롯데마트 도보 4분

5. 공급(S)

- 지역 : 분당구

- 인구수 : 472,385

- 적정수요 : 472,385 X 0.005 = 2362 (1년 : 2,362세대 / 3년 : 7,086세대)

- 연도별 입주

24년 1123세대

25년 0세대

26년 0세대

3년 합계 총 1,123세대

연평균 1,123세대 / 3년 = 374세대

- 적정수요 대비 공급수준 : 적정수요 대비 0.15배

- 공급평가 : 적정수요 1/2 이하 -> S등급

과거 시세

판교푸르지오그랑블(36평)

최근 10년 내 저점 : 2014년 3월 매매 9억 4,750 / 전세 6억 2,000 (갭 65.4%)

최근 10년 내 고점(현재) 매매 24억 6,500 / 전세 12억 5,000 (갭 50.7%)

수익률 분석

1. 과거 투자의 수익률 계산

현시세 : 판교 그랑블 36평 현재 매매 24억 6,500 / 전세 12억 5,000

10년 내 고점 매입 시 : 2024년 3월 매매 24억 6,500 / 전세 12억 5,000(현재가와 동일)

10년 내 저점 매입 시 : 2014년 3월 매매 9억 4,750 / 전세 6억 2,000

*고점 매입 시 수익률 : 0%

*저점 매입 시 수익률 : (246500-94750) ÷ (94750-62000)*100 = 463%(연평균 수익률 46.3%)

2. 미래투자의 수익률 계산

비전보드에서 목표 자금 도달을 위해 연평균 수익률 20% 필요

현재가로 매수하여 10년간 수익률 200%를 기대할 경우

현시세 : 판교 그랑블 36평 현재 매매 24억 6,500 / 전세 12억 5,000

투자금 : 246500-125000 = 121500(12억 1500)

기대 수익(수익률) : 243000(200%)

10년 뒤 매매가 : 현시세 246500 + 243000 = 489500(48억 9500)

*10년 뒤, 48억 9500만원이 되어야 수익률 200%(연평균 20%) 달성

현장사진