기대 벅차고도 부담 백배인 실전의 첫 강의는 나긋나긋하지만 예리한 분석력을 소유하신 권유디님의 강의.
이번 강의에서는 저환수 원리에 대해서 세부사항을 조목조목 설명해주셨습니다.
실전반 수강생들에게 알려줄 생각만으로도 강의준비하시면서 신이 났다고 말씀해주셔서 좋았습니다^^
사실 월부 강의를 쭈욱 들어오면서 간간히 이해되지 않았던 많은 부분들이 해소되는 강의였습니다.
저환수원리-저평가
현재의 수도권 아파트들은 비싸지 않다.
사실 제가 느끼는 바로는 비싸다고 여겨졌거든요.
다만, 매스컴에서 수시로 언급하는 상위급지의 아파트들이 아닌
대부분의 아파트들은 비싸지 않다라는 표현에
이제는 어느 정도 받아들여지고 있네요.
고위험 고수익의 전고점을 넘긴 단지들이 아닌
중위험 중수익의 전고점 밑의 단지들과
저위험 저수익의 전고점 한참 밑의 단지들중에서
두번째와 세번째에 해당하는 절대적 저평가 단지들을 얼마나 더 싼지에 집착하지말고
이들 단지들을 제로 출발선에 놓고서
비싸지 않은 것들 중에서 더 좋은 것을 해야한다
이것이 절대적 저평가다 라고 정의를 해주셨습니다.
저환수원리-환금성
환금성은 내가 팔고자 할 때에 거래가 이뤄져서 내게 현금화가 되느냐인데,
지금 시점의 환금성은 주변의 비슷한 가치의 단지가격이 움직일 때에
내 물건도 같이 움직일 만한 단지인가를 판단하는 것이라 하셨습니다.
세대수 적은 단지와 주복은 시장이 식으면 가격이 문제가 아니라 거래 절벽이 문제이므로
하락장또는 지금과 같은 보합장에서 매도 되지 않아 갈아타기의 어려움을 인지해야 한다고 하시네요.
단, 세대수가 적고 주복이라 할지라도 대세 상승장에서는 가격이 따라 올라가므로
상승장을 놓치지 말고 매도해야 할 듯 합니다.
저환수원리-수익성,수익률
이 파트를 이번 강좌에서 제일 어렵게 이해했고, 그래서 더 좋았습니다.
아마도 제가 월부 수강을 하면서 그동안 고개를 갸웃거렸던 부위인데 ,
말끔히 해결되는 듯 해서 나름 속시원한 파트였습니다.
대세 상승장 이전과 이후의 그리고 최고 전세가율이전과 이후의
수익금을따질것이냐,수익률을 따질 것이냐로 구분 강의였습니다.
현재 우리의 투자 범위는 전고점 이하인 단지들이므로
수익금을 극대화하는쪽으로 의사 결정을 해야하는 때와 수익률 관점으로
투자 기준을 전환해야 할 때를 정말 어렵게 이해했습니다^^
저환수원리-원금보존
원금 보존은 최악의 상황에서 이 물건이 얼마나 떨어질까?
보통 전세가가 그 방어막을 만드는데 현 시장은
지금은 원금보존에 대한 염려를 할 시기가 아니라 하십니다.
다만, 전세가가 높아서 투자자가 많이 유입되는 상황이라면 전세가 하락을 예상해야 합니다
저환수원리-리스크
잔금 맞추기입니다.
현 시장에서는 이미 전세가 끼여있는 물건이 안전하지만,
그러한 물건을 만나지 못 할 경우에는
6.27대책으로 인해 전세 대출에 제한이 있으므로
최대한 신중하게 전세 대책을 대비해야 합니다.
주인 전세를 한다던가, 특약에 반드시 전세 놓기에 매도인 협조 등 넣기를 당부하셨습니다.
권유디님께서 실제 수도권에서의 본인의 사례를 예로 들어주셨는데,
1,2,3단지를 추려서 1번을 가격협상을 시도했을 때 이미 가격이 날라가고 있음을 알고,
바로 2번으로 넘어갔다는 말씀을 하셨는데, 그 부분이 맘에 많이 남았습니다.
이미 떠나간 버스를 어쩌자고 계속 바라만 보고 있는 저에게 하시는 말씀인 것 같아서요.
지금은 미련을 떨고 있지만,
조금의 시기가 지나면 저도 훌훌 털고 바로 다음 단지로 넘어가 협상을 하는 경지에 이르고 싶습니다.
BM-고위험고수익과 절대적 저평가물건중에서 리스트를 추린다.
-지나간 버스에 연연하지 않는다.
-돈에는 꼬리표가 없다.
권유디님-
강사님께서 땀방울을 흘려가며 얻으신 귀한 것을 나눠주심에 신이난다고 하셔서 감사했습니다.
제대로 잘 적용해서 성투하고,
주변에도 선한 영향력을 끼치며 신이 날 수 있는 사람이 되고팠습니다
열정적인 강의 감사합니다
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