아… 또 쓰다보니 길어졌네요ㅠ 복기하다보니… 주옥같은 말씀들이 너무 많아서ㅠㅠㅠㅠ
1주차 강의후기 어쨌든 올렵보니닷!!!
1. 서울 아파트 중 어떤 아파트에 투자해야 할지?
- 앞으로 전세가격이 올라갈 지역 + 비싸지 않은 가격 + 내 형편에 맞는 돈!!!
- 현재 자신의 상황에 맞는 투자방향 필요. 만약 현금흐름이 좋아서 금방 투자금 높일 수 있다면, 서울 쳐다봐도 됨.
2. 현재 시장 진단 및 가치성장투자와 성장투자 전략
현재 25년 1~6월 상승폭. 서울 : 3.78%(상급지 거래), 경기도 : -0.14% (분당, 과천 너무 오름)
→ 둘 다 오를데는 오르고 떨어질 데는 떨어지는 거임!!!
- 서울의 거래량은 6.27 대출 규제 이후로 잠시 주춤하는 상태임!!
25년 앞으로 서울의 공급이 줄어들고 있고 -> 26년 부터 공급이 없음!!!
- 현재는 매매가 약간 눌리고 있고.. 전세가는 올라오고 있으므로 투자의 적기임!!! 2015년 같다는 주우이님 말씀!
오피스텔과 아파텔을 지어도.. 아파트 수요와는 다른 거임. 대응책이 아님.
6.27 대출 규제 이후, 투자방법
- 매도인이 임차인으로 전환하는 경우 (주인전세)
- 전세 이미 맞춰진 물건을 승계 받는 방법
- 월세 만기 매물 매수 - 기존 월세 임차인 보증금을 중도금으로 보증금 상환하여 퇴거, 임차인 퇴거 이후 인테리어 및 임차인 구할 수 있는 시간 확보, 매도인과 전세계약
- 새로운 임차인을 맞춰야 하는 경우 - 매도인과 전세 계약(or 현금 다 들고 있는..ㅎ)
- 실거주 후 전세를 주는 경우… - 가용 자금 많이 필요
- 주의사항 : 아실에서 전세가가 살짝 내려올때.. 갱신권 사용한건지 확인 필요
- 비슷한 가격대라면, 20평대보다는 30평대를 사야함(가족 수요층).
- 상승장에서는 30평대가 더 오름.
3. 서울 25개구 입지 분석 / 서울 투자 로드맵
- 서울 25개구 입지 분석 너무 좋았음…ㅎ 서울을 잘 알고 있다 생각했지만.. 역시 부족했다.
- 강남권 2급지 양천구 목동! 신기방기! - 직장 + 학군
- 강남권 4급지 : 관악구, 강서구(마곡)
- 강남권 5급지 : 구로구, 금천구(구디 & 가디)
- 강북권 4급지 : 성북구, 동대문구, 서대문구, 은평구
- 강북권 5급지 : 노원구, 중랑구, 도봉구, 강북구
- 서울 입지별 특징 정리는 꼭 계속 읽어 볼 것!!
4. 경기도 핵심지역
- 2급지 : 과천, 분당
- 4급지 : 구성남, 수지, 광명, 평촌, 하남, 구리
- 5급지 : 부천, 고양, 수원, 의왕, 산본, 기흥 등
- 투자 고려의 범위는 강남 1시간 내 지역
- 단, 투자의 범위는 시장에 따라 언제나 달라질 수 있음
서울의 4급지 VS 경기도의 4급지
- 서울의 4급지 장/단: 땅의 가치로 보나 뭐로 보나, 서울이 나음. 하지만… 구축일 가능성이 높고, 투자금 회수에 시간이 꽤 오래 걸릴 수 있음!
- 경기도의 4급지 장/단: 땅의 가치는 좀 떨어지더라도.. 신축일 수 있으므로 투자금 회수까지 금방일 수 있음!!
5. 기회는 항상 오는게 아니다!
좋은 입지의 물건은 "내가 살 수 있는 범위"에 들어오면
살 수 있을떄 사야 함!!!
마래푸/공덕삼성!!
느낀점!!
- 성동구 > 은평구의 주우이님 예시가 너무 신기했음!!! 결국 우량자산에 투자해야한다는 의미!!
<Case>
성동구 : 10/6 전고 대비 -1%,
은평구 : 8/4 전고 대비 -20%...
- 위 두개 중 뭘 살래???
- 주우이님 대답 : 성동구 사야함. 더 오를 아파트를 사는게 맞음!!! 성동구가 더 우선순위
입지 비슷한 곳 + 투자금 비슷한 곳 + 거래가 그래프도 똑같다면!!
→ 매물임장가서.. 더 깎아지는거 + 더 나은 환경의 것을 하면 됨!!
무주택자의 1호기 구매시,, 전세금은 보수적으로 접근할 것!!! → 최근 실거래가 vs 최저 호가 중 낮은 금액 설정!!!
<가진 시드로 딱 맞는 1채 투자 vs 나눠서 2주택 투자…>
- 아파트 볼 수 있는 눈과 어느정도 확신이 있다면 2주택 투자해도 좋음!
- 하지만… 애매하거나 그렇지 않다면 현재는 1주택 투자를 권함!!! → 딱 나에게 맞는 상황…! 더 좋은게 중요함
내가 비교평가만 할게 아니라.. 매물을 진짜 많이 봐야함!!! 공부가 아닌 투자의 마음가짐으로!!
<투자를 하고 나면 꼭 후회함!! 후회하는 이유가 무엇인지… 확인 필요>
>> 더 좋은 것을 투자 할 수 없었을까?? 최고의 투자였을까??
>> 내 선택에 대한 의심인데…
>> 최고의 투자는 절대 없음!! 그 상황에서 최선의 선택을 할 수 있을 뿐
>> 나에게 맞는 가장 좋은 투자를 하기 위해 실력을 키워 나가야 함!! <독,강,임,투>
"무엇을 하기에 완벽한 시간은 없다!! 항상 뭘 하든 바빴음!!"
