[서울투자기초반 27기 4이다 같은 매물 만나서 4뿐히 투자하조 보라도리]서울과 가장 가까운 지역 분석

‘나에게 특히 인상깊었던 점’

단지임장 할 때 선호도 파악하는 법

결국 선호도 차이, 이왕이면 먼저, 많이 오를거를 투자해야 하는 것

현장가서 이렇게 생긴 단지들을 보면 선호도가 높다고 생각해야함

지역 간 선호도 : 강남접근성

지역 내 선호도

수도권 아파트에서 1번은 역이랑 가까운 것, 역이랑 거리가 비슷하다면 그 다음이 단지컨디션을 보는 것

6.27 규제 이후 전세셋팅 노하우

현재 규제 상황에서 어떻게 전세를 뺄까?

전세계약서 작성, 전세대출실행 > 내가 아니라 매도자!!

월세 만기 물건 매수, 매매계약

월세보증금 반환 기존임차인 퇴거 : 공실 만들어 인테리어 가능

신규임차인 계약+입주 : 매도자와 전세계약 매도자가 소유하는 상태에서 입주

(검증기간 경과 후)소유권 이전 : 전세대출 검증 3~6개월 대비 은행별로  시기별로 확인필요 안정적인 잔금기간 확보

전세 셋팅할 때 유리하게 협상하는 법

현재 시점의 협상

(이미 싼 것을) 더 싸게? < (이미 싸다면) 조건을 유리하게

매도자 : 주인전세가 가능할지? 새로운 임차인 전세계약서 작성+실행까지 기다려줄 수 있는지?

임차인 : 소유권이 변경되는 부득이한 상황임을 설명, 전세대출 상품이 대출실행 후 얼마의 기간 동안 소유권 이전을 확인하는지 확인 요청

사장님 : 현 시점에서 거래를 위한 최선의 과정임을 이야기, 설득이 필요 없는 사장님을 만나는 것이 중요(전임, 매임)

 '꼭 적용해보고 싶은 점'

 A 투자 전략

1 신축 우선 검토

현재 원도심은 새아파트로 변화 중이고 신축들끼리의 선호도 차이도 있음

A 안에서 선호도만 따져 투자하지 말고 서울과 가장 가까운 신축택지라는 이점 까지 봐야함

비슷한 위상의 수도권 신축과 비교하였을때 현재 시점 적정한 가격인지가 더 중요함

2 7호선 접근성 검토

대규모 입주장이 계속되며 입지와 관계없이 신축을 제외한 대부분의 단지가격이 눌려 있음

현재 A은 다른 수도권 대비 덜 오른 가격으로 입지 좋은 곳에 적정 금액으로 투자할 수 있음

같은 투자금이라면 7호선역을 빠르게 이용할 수 있는 곳을 검토

:다수 단지가 -10~-20%대 빠져있는 A의 가치정리 필수

3 주변 환경개선 단지 검토

재정비 사업 규모가 클수록 지역은 천지개벽 하게 됨

도로와 같은 도시기반시설이 정비되고 사람들이 좋아하는 상업시설이 들어오고 높아진 집값을 감당할 수 있는 사람들이 들어옴

주변 환경이 개선되면 입지개선이 될 곳인지 살펴보기! 

환금성은 기본(300세대 이상)

:7호선, 서울 접근성이 중요한 지역인 만큼 7호선 접근성 우선 검토

4 평형 별 가격비교

현재 시장은 실수요자가 움직였던 시장으로 실수요자들이 좋아할 만한(방3, 계단식) 곳이 먼자 반응했고 6.27대책 이후에는 전용 59거래가 증가하고 있음

대출규제, 신축단지 주력 평형 구성 등의 영행으로 광명 안에서 평형별 저평가가 나타남

평형대를 20평대로 한정 짓지 말고 30평대까지 반드기 검토

:입주장이 지속되며 높은 전세가를 형성하기 어려울 수 있음, 저렴하게 매수하고 입주물량이 정리되면 투자금을 회수해 갈 것을 고려

5 단지별 위상비교

A 안에서 투자 못할 곳은 없음(환금성 부적합 곳 제외) 그것이 광명 땅이 가지는 가치

다만 무엇을 살 것인지 우선순위가 있을 뿐이고 우선순위가 높은 것들이 대부분 빨리, 많이 올라감

광명 안에서 가치를 따지기 어렵다면 다른 수도권 단지와 위상을 비교해보기

중요한건 편견이 아닌 가치와 가격을 바탕으로 투자여부를 판단하는 것!