[서투기 27기 1호기 너두 할수 있어, 동대문9 앞마당 만들조 초코조아in분당] 할일이 생긴거지 투자를 못하는게 아니다!!

<서울과 가장 가까운 지역분석>

광명: 서울 5급지

성동구 행당한진타운: 매매가+26.21%

구로구 오류동 삼천리: 매매가 0%

• 선호지역 중심 가격 급등 vs 여전히 조용한 서울 5급지

평촌 향촌현대: 최고가 12.7억, 25년 6월 거래 12.3억

수지 신정 7단지 상록: 최고가 10.3억,  25년 7월 거래 10.7억

• 전고점 가까이 간 경기 핵심지

서울에 25개구나 있는데.. 경기도까지 알아야 할까?

2018년으로 돌아간다면 어떤 선택을 할까? 

구로구 개봉동 삼환 vs 용인수지구 풍덕천동 현대

95’                  94’

783세대             1668세대

방3, 복              방3, 복

서울시              경기도

투자금 0.4           투자금 0.5

최고가 6.9(+3.9)     최고가 7.5(+4.5)

• 서울도 서울 나름 , 경기도도 경기도 나름이다

서울수도권 시장은 현재

전고점 돌파: ex. 역삼래미안 직전최고가 21-> 현재 27.4(+30%)

전고점을 넘지 않는 회복단계 인곳: ex. 최고가 11.5-> 현재 9.6(-17%)

저점 수준인 곳: ex. 최고가 5.5-> 현재 3.7(-32%)

<광명 지역분석>

공급이 많은 대표적인 지역은?

동대문구(이문), 성북구(장위), 구성남 재개발, 강남서초(개포, 방배, 서초), 안양(동안, 마안), 광명(광명, 철산)

대규모 공급, 연속된 공급은 투자 기회

: 매도자 수만큼 다양한 사정의 물건 출현

경쟁자가 많아 원하는 가격을 고수하기 어려움

입주초기 불안정한 시세가 세대수 비례 장기화

• 저렴한 가격으로 매수할수 있는 기회이다. 

어떤 기회: 

신축 매수: 전세 대출 안되면서 전세가 안나가고 이로인한 잔금 안되면서 던지는 물건 나옴

2년차 매수: 2년차 물량과 신규 물량이 한꺼번에 나오면서 기회

기축 매수: 신축으로 인해 기축 단지 가격 못 오름 & 입주장 끝나면서 전세가 먼저 오르면서 일시적으로 투자금 감소

광명의 가치

구로 금천에 바로 붙어있는 서울과 가까운 경기도

광명 강남까지 14km: 녹번, 분당이매, 구리, 평촌 학원가와 거리 비슷

지형: 

• 도시 한가운데를 산줄기가 관통(도덕산, 구름산, 가학산, 서독산). 길쭉한 모양으로 도시 형성(고구마 모양)-> 언덕 많다-> 평지 지역 좋아한다.
• 서울의 베드타운으로 북광명이 먼저 개발되고 농촌지역이었던 남광명은 늦은 개발
• 구릉지대가 동서로 양분, 서부와 동부의 이질성도 있었으나 택지, 일자리로 개발 예방

지적편집도: 

• 동쪽으로 길게 맞붙은 주요 업무지구, 서울급 베드타운 도시
• 주거지 개발에 따라 생활권별로 상권 형성
• 구로가산디지털단지가 오른쪽으로 늘어서 있음. 광명시흥테크노벨리가 남쪽으로
• 상권: 광명사거리역상권, 철산역상권, 하안사거리 상권, 광명역 상권,

도시형성: 

• 60-70년대: 광명동, 철산 일부 지역
• 80년대: 철산동 저층 아파트 들어옴
• 80년대후, 90년대초: 하안동 고층 아파트 들어옴
• 2010년 전후: 소하동 개발, 철산동 재건출
• 2010년대 후반: HTX 역 들어오면서 일직동(남광명) 개발
• 2020년대 중반: 철산동 재건출, 광명뉴타운 개발: 입지 좋은 북광명 재정비 사업

동별인구: 

• 인구수: 광명>하안, 철산>소하>일직
• 세대당 인구수: 철산> 소하> 일직, 광명> 하안
• 많은 ㄴ사람들이 사는 곳 특히 가족단위 거주민이 많은 철산동을 좋아하지 않을까?
• 철산동, 소하동에 비해 하안동은 상태적으로 세대당 인구수가 적으므로 소형평형이 많지 않을까?
• 영유아~10대+3040이 압도적으로 많은 일직, 20~50대 경제활동인구 압도적으로 많은 일직-> 신규택지의 특징

광명에 살고 싶은 이유: 핵심입지요소

지역번호 02: 서울과 같은 번호 사용

7호선

서울과 가까운 곳 중 새아파트가 가장 많이 들어오는 곳

일직에 신안산선 공사중: 현재 지하철 2회 환승후 34분->환승없이 구로디지털 단지, 여의도 이동 가능(광명역~여의도역 20분소요), 수혜생활권: 일직, 학온, 개통예정: 26’12월

월판선: 광명역에서 판교역 14분소요, 수혜생활권: 일직, 학온, 계통예정: 29’ 12월

직장: 주요 업무지구로 기능하진 않지만 직주근접 배후수요지

미래: 광명시흥테크노밸리 조성-> 3만명 고용창출, 첨단산업 기업유치목표

광명학군:

• 학업성취도 80% 이상 중학교는 모두 철산/하안동에 위치
• 철산, 하안>광명, 소하
• 광명 학원가는 한곳에 밀집된 학원가 X, 생활권별 상업지구에 분포(철산: 유흥상권 혼재), 목동학원가 차량 20분, 버스 30분이면 간다.
• 광명내에서 아이 교육 시키고 싶다면 철산생활권(철산중: 광명에서 유일하게 90% 넘는곳) 가장 선호

광명환경

광명대표번화가: 철산 상업지구(상지 로 부름): 관공서, 은행, 성애병원, 세이브존, 술집(유흥), 학원가 => 광명시민상권

광명사거리: 광명전통시장, 크로앙스, 새마을시장

하안사거리(하사 로 부름): 뉴코아, 생활상권, 학원가=> 동네주민상권

소하상업지구: 이마트, 학원가

광명역세권지구: 코스트코, 이케아, AK 플라자, 아브뉴프랑, 롯데몰, 중아대병원

HTXX역세권 지구가 개발되며 일직동 중심으로 대규모 상업시설 밀집

광명은 서울과 생활권을 공유: 백화점 등 부족한 상업시설은 구로, 금천, 영등포 등의 상권활용

광명공급: 26년 입주물량 급감으로 잠시 가격이 회복할 수 있는 환경이지만 27년 공급리스크대비 필요(매매가보다 전세가 반응이 더 빠를수)

광명 철산: 27년까지 약 2만가구 광명내 공급 예정

서울내 입주물량 부족, 구로, 금천 공급량이 매우 적은 상태로 광명 전세 물량의 잠재수요처

광명 생활권 및 가격

1. 철산생활권

• 일자리: 광명행정기능
• 교통: 환승없이 논현역 32분
• 학군: 철산중90.9%, 철산 학원가
• 환경: 철산로데오, 세이브존, 성애병원, 안양천
• 공급: 철산주공 재건출 10,11단지

• 철산역 3대장: 철산래미안자리(철산초, 철산중)

                푸르지오 하늘채(안현초, 철산중/광명중)

                철산센트럴푸르지오(광덕초, 하안북중)

• 가격:       84            59

  신축    13~15억대     11~12억대

      준신축  10~11억대      9억대

      구축     6~8억대       4~7억대

1. 광명생활권: 뉴타운 사업진행중, 광명사거리 아래보다는 위를 더 선호

• 일자리: X
• 교통: 환승없이 논현역 34분
• 학군: 철산 학원가
• 환경: 광명전통시장, 크로앙스, 목감천
• 공급: 광명뉴타운 1,4,5,9,11,12 구역
• 광명사거리 북쪽: 트리우스 광명

• 가격:       84            59

  신축      9~13억대       8~9억대

      준신축     8억대           7억대

      구축       4~7억대       4~6억대

1. 하안생활권

• 일자리: X
• 교통: 일부단지 독산역 도보
• 학군: 진성고, 하안사거리 학원가
• 환경: 뉴코아, 하안사거리 상권, 도서관, 공원, 안양천
• 공급: 재건축 사업초기 단계 대부분

• 하안 3대장: 철산중 배정

  철산래미안자이(철산초, 철산중), 두산위브트레지움(철산초, 철산중 배정), e편한세상센트레빌(안현초, 하안북중)

• 가격:       84            59

  신축     

      준신축     9~10억대       8~9억대

      구축       5~9억대         4~6억

1. 소하생활권

• 일자리: 기아오토랜드
• 교통: 일부단지 금천구청역 도보
• 학군: 소하학원가
• 환경: 이마트, 소하상업지구, 도서고나, 공원, 안양천
• 공급: 청산광명외 유일한 입주
• 단지 쾌적성: 휴먼시아 2단지,
• 대중교통이용: 5,7단지
• 금천구청역: 신촌 1단지
• 소하 상권: 3단지

• 가격:       84            59

  신축     

      준신축     7~8억대         6억대

      구축       5~6억대         3~5억

1. 일직생활권

• 일자리: 코스트코, 이케아본사
• 교통: KTX광명역, 1호선, 신안산선예정(여의도 20분대)
• 학군: 빛가온초, 중(일직, 충현고, 광후고(소하에 있다-멀다)
• 환경: 몰, 대형마트, 대학병원
• 공금: X
• 선호아파트: 데시앙>센트럴, 써밋>푸르지오, 파크자이

• 가격:       84            59

  신축     

      준신축     11~13억대      9~10억대

      구축       

철산 재건축 선호도 최상 단지 제외 대부분 단지가 여전히 -10~-20% 대 빠져 있는 상황

광명투자전략: 

1. 신축우선
2. 7호선 접근성
3. 주변환경개선 단지 검토
4. 평형별 가격비교
5. 단지별 위상비교

<단지 임장시 선호도 파악>

1. 역접근성
2. 단지 컨디션

6.27 규제이후 전세세팅 방법에 대해 자세하게 얘기해주셨는데 처음에는 너무 번거로운데 이렇게 전세를 들어올 사람이 있을까? 하면서 듣다가 많은 경쟁자 분들이 이것때문에 사라졌다는 말을듣고 정신차려야지 생각을 하게 되었습니다.  할일이 생긴거지 투자를 못하는게 아니다!! 할일은 해야죠!

동대문구를 현재 임장중인데 양파링님의 강의를 듣고 동대문구 임보 완성하면 2일빼서 광명을 가고 싶어졌습니다.