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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
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▼추천도서후기 쓰는 양식
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 부동산 투자 황금로드맵
2. 저자 및 출판사: 부동산 김사부 지음 / 다산북스
3. 읽은 날짜: 25.08.14
4. 총점 (10점 만점): 9점/ 10점
STEP2&3 책에서 본 것 & 책 속 기억하고 싶은 문구
CH1. 황금 숫자, 4년에 100%
33P. 시장에서 충분히 저평가된 물건을 찾도록 노력을 해야 한다.
36P. 사탕발림인 경우도 많다. 내용자체는 모두 사실이긴 하지만 그 모든 장점을 뛰어넘을 만한 더 큰 단점이 있는데 그것을 숨겼다거나 한다면 그건 저평가가 아니고 그냥 정상적인 평가다. 혹은 진짜로 그 말이 다 사실인 경우도 있다. 확실히 저평가다. 그럼 이런 물건에 투자하기만 하면 대박이 날까?
50P. 투자라는 건 내가 어떤 결과물을 만드는 것이 아니기 때문이다. 투자는 항상 시장이 만들어주는 결과물을 받아들이는 것이다. 시장이 결과물을 안 만들어주면 좋은 결과물을 만들어줄 때까지 기다려야 한다. 그래서 ‘인내’가 가장 중요하다.
(중략) 그래서 4년이다! 다시 한번 말하지만, 대중은 최대한 참아봐야 3년이다. 대중의 속성을 뛰어넘으려면 거기서 딱 1년만 더 참아봐라. 인생이 달라진다.
→ 보통 사람들과 반대로 하자. 4년이란 기간은 대중으로 하여금 심리적 허점을 만든다. 다만, 너무 오래 보유한다면 수익률이 평균에 회귀할 수 있다는 점 명심하자.
CH2. 첫 번째 황금 로드맵, 부동산 사이클링 기법
P.86 부의 본질을 잘 이해했다면 약세장이 불리할 것이 전혀 없다는 사실을 알 수 있다. 부의 본질은 안타깝게도 결국 비교 우위에 있냐가 중요하다.
P.90 부동산 사이클을 이용하기 위해서는 기본적인 마음가짐이 중요하다. 부동산 사이클은 언제나 대중의 생각과 딱 반대로 흘러가기 떄문이다. 그래서 늘 어렵다. 언제나 대중이 몰리지 않는 곳으로 갈 생각을 해야 한다.
P.106 지금까지 두 가지 기본기를 익혔다. 하나는 4년 만에 투자금을 2배로 만드는 방식을 기본으로 해야 한다는 것과, 또 하나는 부동산의 사이클을 이용해야 한다는 것이다. 이제 다음 단계로 넘어가 보겠다. 2,500만 원을 투자해서 20억 원을 만드는 부동산 사이클링 기법을 위해서는 우선 비과세 전략을 이용해야 한다.
P.119
부동산 가격이 너무 많이 올라버려서 아무리 강세장이라고 해도 그때즘 매수해서 100%의 수익을 낼 수 있는 물건을 찾기가 매우 어려워진다. 이미 이쯤 되면 시장이 심하게 과열되어 있는 상황일 테니, 최고의 전략은 매도 후 현금화해서 들고 있는 것이다.
P.136
부동산은 인플레이션(정확히는 통화팽창) 때문에 장기적으로 우상향할 수밖에 없다. 그런데 인플레이션만큼만 오른다면 초과 이득이 있을 수 없다. 초과 이득이 생겨나는 이유는 좋은 부동산이 희소하기 때문이다. 그중에서도 특히 더 희소할수록, 더 많은 사람이 찾는 것 일수록 초과 이익은 크다.
P.141
부동산에 사이클이 존재하는 가장 큰 이유는 대중의 부동산 시장에 대한 견해 때문이다.
대중은 부동산 시장에 대해서 항상 같은 견해를 가지고 있지 않다. 매우 긍정적인 시각을 가지고 있을 때도 있고, 반대로 매우 부정적인 시각을 가지고 있을 때도 있다.
P144.
결국 내가 꾸준히 노력하지 않는 한 ‘시장의 변화’를 대중보다 먼저 알 수 있는 방법은 없다고 봐야 한다. 그럼에도 막 상승장이 시작할 때 잽싸게 참여하게 되었다? 그건 로또 당첨보다 약간 높은 확률 정도라고 본다.
P.147
우리나라 인구가 대폭 감소했다고 해서 ‘핵심 시설이 밀집되어 있는 곳의 근처’에서 살고 싶어 하는 인구가 줄어들까? 그렇게 될 수 없다. 인구가 감소하고, 세대수 분화가 멈추고, 노령인구가 늘어가니 부동산 가격이 오르지 않으리라고 생각한다면 실정을 전혀 모르는 바보 같은 착각이다.
P.164
목표대로 되지 않는다고 해도 우리가 이대로 부동산을 계속 공부하면서 꾸준히 노력만 한다면 경제적으로 여유롭게 사는 것에는 이변이 없다. 그러니 목표에 집착하기보다는 유연함을 갖는 게 더 좋다. 전세금 상승분에 대해서도 그렇다. 대비는 하지만 그로 인해 비용이 더 늘어날 수도, 그렇게 해서 목표 금액에 약간 못 미칠 수도 있다. 그래도 우리가 여유로운 인생을 산다는 ‘대세’에는 큰 지장이 없다. 이렇게 ‘심리적 완충지대’를 늘 염두에 두어야 한다.
CH3. 두번째 황금로드맵, 수익형 전세 레버리지 기법
P.201
기존의 전세레버리지 기법은 1년 동안 모은 3,000만 원의 종잣돈으로 전세 낀 부동산을 4년간 매년 1채씩 구입. 그리고 2년에 한 번씩 나오는 전세보증금 상승분 약 2,000만원으로 비슷한 부동산을 다시 구입한다. 이 과정을 10년간 반복하면 23채의 부동산이 세팅되면서 현금흐름이 발생한다.
P.253
현금의 중요성은 내가 오랜 세월 투자자의 길을 걸어오면서 수많은 성공과 절망을 겪으며 깨달은 바이다. 또한 수많은 사람의 성공을 도와주면서 그들의 실패와 아픔을 지켜보고 고민하며 깨달았다. 결국 진짜 성공과 실패를 가르는 요인은 ‘현금’ 이었다는 사실을 말이다.
CH4. 성공률 90% 돈 되는 부동산 고르기
P.274
‘부동산 가격 형성의 원리’를 우리는 이미 알고 있다. 과거에는 많은 이들이 이 ‘원리’를 몰랐다. 과거에는 부동산에 관한 정보가 많지 않았고, 또 부동산 투자에 대해서 배울 기회가 없었기 떄문에 이러한 원리를 파악할 방법이 없었다.
(중략) 이게 정말 보편적으로 해당되는 원리인지 아니면 그 지역에만 해당하는 일인지 또는 일시적으로 나타난 현상인지 확신을 가질 수가 없었던 시절이다.
STEP4. 적용할 점
전세 레버리지 투자에 대해서 아주 자세히 나온 책이다.
월부의 방식과 유사한면이 많기도 하며. 어떤 부분은 유사하지 않기도 하다.
가장 와닿았던 것은 ‘현금흐름’이 창출된 부자가 정말 부자겠구나 라는 것이다.
앞으로 수도권 & 지방 투자를 하면서 현금흐름이 창출되는 포트폴리오를 짜야겠다는 생각이 들었다.
먼저, 1호기 투자를 시작으로 수익률 100%. 4년 이상 보유를 해야겠다.
그 다음 매년 2,500만 원의 저축액을 목표하겠다. 그렇게 2년마다 한 채씩이라도 계속 매수해가며 2032년이 되는 순간 5채 이상의 시스템을 갖추어야겠다.
또, 사이클 (강세, 약세, 보합 장)을 아주 잘 탈수 있을수도 있고 없을수도 있다.
이 사실을 인정하며 그저 꾸준히 부동산 시장에서 살아남는 투자자가 되겠다는 목표 한 개만 꾸준히 추구해야 할 것이다.
“더 벌진 못하더라도 잃지 않는 선택을 하는 투자자” 가 되기위해서 독, 강, 임, 투, 인 꾸준히 행해야겠다 😊
STEP5. 논의하고 싶은 것
사실 이제는 부동산 유튜브가 너무 발전했다. 양질의 정보를 다 주고, 사람들이 주택을 매수할 때면 기본적인 상식들이 높아진 상황이다. 그럼에도 불구하고 수익을 낼 수 있는 더 선호도를 가진 아파트를 투자하기 위해 우리가 해야 할일은 무엇일까?
(강세장, 약세장에서 남들과는 다른 선택을 하기 위한 용기가 가장 중요하겠는데, 이 때 한번의 선택이 아주 큰 움직임이 된다는 것을 코로나 때 익혔다.. 이렇게 하기 위해서는 절대로 잃지 않는 선택을 해야 하며. 가용 할 수 있는 현금과 리스크 대비가 가장 중요할 것 같다는 생각이 든다. 튜터님들에게 어떻게 역전세 시장을 버텨내었는지, 버티지 못한 동료분들은 어떤 상황이었는지 여쭤보는 게 좋겠다는 생각이 들었다)
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