시간은 지나고 시장은 변하고 겱국 남는 건, 좋은 시기에 내 물건을 남겼냐 아니냐 !

2017년 전세가율 최고시장

2018년 서울 수도권 →지방확대

2019년 서울수도권+지방

2020년 임대차 2법

2021년 부동산 시장 급등

2022년 부동산 하락장 시작

2023년 하락/역전세

2024 반등/보합 규제/정치

10년차 투자자 양파링님이 겪어온 지난 10년차 부동산 시장의 변화라고 한다.

투자금이 적게 들어갈수 있는 전세가율 최고시장을 거쳐 전국 상승장을 경험하고, 

하락장에 역전세까지 겪은분의 강의라 귀에 쏙쏙 들어왔다.

2021년을 전고점.전저점의 기준으로 삼는 이유도 알수 있었다.

2강 첫 챕터에서 현재 서울 25개구와 서울급 경기(강남 접근성 좋은곳!)

단지들을 비교평가를 했다.

서울은 선호지역 중심 가격이 급등하고, 5급지는 조용한데 비해, 

평촌. 수지같은 경기 핵심지는  전고점을 회복하고 있는 중이었다.

서울도 서울 나름…ㅠ.ㅜ

경기도도 경기도 나름….

서울만 아는 사람~ 경기도 까지 아는 사람!!!!!

하필 서울의 예시는 내가 살고 있는 구로였다^^;;

알아갈수록 어려워지는것 같다….

여기서 기억해야건 1순위는 역시 교통~ 그중에서도 강남 접근성이겠지!

전고점을 돌파하고 무섭게 질주하는 단지,

회복단계의 단지,

저점 수준의 단지.

전고점 대비 20~30% 다같이 덜오른 예전 시장이라면,

많이 떨어진걸 사는것이 맞지만 지금은 아니라는 말씀!!!

전고점 돌파한곳은 상위급지이고,

오름폭이 높은만큼 떨어질때도 크게 떨어지니 대비가 꼭 필요!

저점 수준인 곳은 덜 좋은 확률이 높다한다.

서울 수도권 4~5급지 투자는(나의 경우),

서울.경기보다 어떤 단지를 매매 가능한지가 중요했다.

다음은 대규모 공급+연속 공급를 투자의 기회로 삼으라는 내용이었다.

신축 매수/2년차 매수(전세가 변동)/기축 매수의 3가지 밥법으로 정리해 주셨다.

1.신축 매수

대규모, 연속 공급으로 물량이 풀리면서 

건설사들이 할인 분양을 하게되고,

잔금 대비가 되지 않은 사람들이 아파트를 사서 

결국 던진 물량을 매수하는경우,

대출규제로 인해 계획에 차질이 생긴 사람들이

던진 물량을 매수하는 경우

2. 2년차 매수

대규모 연속 물량이다보니,

전세가 조정시기인 2년차 물량과 신규물량이 겹치때를 봐서,

매.전차가 적을때 투자하는것도 좋은 방법!

(신규 물량은 전세금이 높게 책정되고, 2년차는 전세금이 조금 빠지면서, 

투자금의 범위를 좁히고 추후 매매가 상승도 기대할수 있음)

각자가 어떤 방식으로 접근하냐에 다를것같다!

3. 기축 매수

공급 때문에 기존 단지 가격은 더 못 오르게 되는데,

공급이 정리되면 가격이 못 오르던 기축 단지들도

느리지만 전세가와 매매가가 올라올 것이다.

입지가 좋은 구축 가격이 많이 빠지면 기회가 아닐까?

소액투자자로써 입지좋은 준신축이나 구축을 잘 살펴봐야 할 것 같다.

2~3강에서 예시를 든 곳이 광명시였다.

지도상에서 서울과 가장 가까이 붙어있는 곳이 광명이다.

서울 편입이 무산되고 광명시로 승격되었다.

강남과 14km 떨어진곳으로, 7호선 고.터까지 34분이면 도착한다.

그리고 27년까도 대규모 공급이 예정되어있어,

앞의 3가지 매수 기회를 적용하면 좋을것같다.

서울 내 입주물량이 부족하고,

 인근 구로, 금천 공급량이 매우 적은 상태로 

광명 전세물량이 잠재수요처가 될수있다.

철산 재건축 선호도 최상 단지 제외 대부분 단지가 

-10~20%대 빠져 있는 상황이고,

선호도 중.상의 단지들중 84/59 가격대에 큰 차이가 없으므로

비교평가해서 진행하면 좋을것같다.

(59의 수요도가 높아서 같은 가격대의 84로 접근)

투자시, 광명의 가장 큰 가치는 교통이고, 

앞으로 남은 대규모 공급인것 같다.

학군지로써는 큰 의미가 없다.

하지만!!! 

아파트들이 들어서고,

그에 맞는 상권들이 재 조성되고,

그 안에 있는 사람들이 바뀌면서 광명도 많이 바뀌어있겠지?

학군지로써 의미는 그때가서 판단할 문제!

당장 광명을 가야하나?? 라는 조바심이 드는 강의 였다^^

마지막으로,

올해 가장 큰 이슈였던 6.27대책이후 

얼어붇은 투자시장이, 투자자들에게는 오히려 기회라는 

월부의 말을 뒷받침해주는 투자 대응법!

지난 매임때 전세물건 찾기가 힘들다보니,

 세앉고, 주전을  찾아 헤맸지만

찾기가 쉽지않았다.

그럼에도 방법을 찾아내는 월부!

매도자와 새로운 세입자, 투자자 모두가 만족할만한 

완벽한 시나리오를 실었다.

현 매도자와 새로 구한 세입자가 매매 계약을 하면,

문제가 되는 6억한도 전세대출 문제도 해결이되고,

은행 검증기간에 대한 체크도 해야하는 디테일까지 알려주었다.

이대로만 하면…큰 문제는 없을것같다.

양파링님은 대출 규제가 복잡해서 많은 사람들이 포기할때,

조금 복잡해진 것! 이라는 마음으로 기회를 놓치지말라 해주셨다.

가장 후회될건 투자를 하지 않았을 때 오논것이니까…

월세 만기 물건을 매수하는 방법도 알려주셨는데….

이건 한번도 들어야 이해 가능할것같다.

가장 중요하고 잊지말아야할것!!!

지금 나는 소액투자자에서 가치투자자로써의 과정을 가는 중이고,

할 수 있는 방법을 찾아 투자하겠다는 마음이 중요한 시기라는것!

시간은 지나고 시장은 변하고 겱국 남는 건,

좋은 시기에 내 물건을 남겼냐 아니냐 라는것!!!

이를 위해서 투자활동인 매임을 반드시 해야한다는것!!!

naver 호가는 가장 비싸고,

매임을 가야 현장 분위기를 알수 있다는것이 

결국 이 강의 이유!

투자자로써 나의 이유!