가치성장 투자로도 준비되어있다면 소액투자로도 가능할수있는 가성비 동대문구/서대문구 _서투기 27기 17조 싸눅.싸바이.싸두억

동대문구와 서대문구 !!!

서울 4급지지만 3급지와도 견줘도 밀리지 않아, 

미리 알아두고 투자금이 적을때 투자함!

(전세금이 올라오고 매매가가 잠시 주춤하는)

지금 동대문, 서대문구는 가치성장 투자로도 적합하고,

미리 준비하고 기다리면  소액투자로도 가능한 가성비 지역임을 알수있었다

 주요업무지구 접근성이 좋고(교통!!!!!)

택지가 균질하며(뉴타운으로 천지개벽중),

전세가가 꾸준히 상승하는데도(실거주와 직장인 수요가있어 전세가가 받쳐준다)

수요와 선호도 있는 단지들 매매가가 아직 4~5년전 가격으로 회기,

투자하기 너무 좋은 기회를 가진 곳!

(투자금이 적어지고, 역전세 가능성 낮음)

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벌고 싶은만큼 노력해야하는건 진리였다.

한번 올랐다고 끝이 아니고, 후순위 단지도 기회가 있다!

25년 하반기 서울 4,5급지와 경기 4,5급지에 

아직 전고점대비 -10%이내, -10~20% 인 단지들이 많으니

이 기회를 미리 준비하자!

10년의 가치를 알아보고 3년이상 공부하면서 기다리면 결국은 결실을 볼것이라는

프메퍼님의 강의는 다시 기본으로 돌아가는 계기가 되었다

프메퍼님과 함께하는 <<cyber 임장보고서-입지분석 편>>

두 지역의 지역분석

 동대문=강남 접근성 용이

서대문=여의도 접근성 용이

동대문 청량리의 경우, 

양주,구리,춘천, 의정부를 끌어들이는 수요가 있어서

전세셋팅시  이 지역들 부동산에도 뿌려둘 필요가 있다고 했다.

(주변 상의,하위 급지를 알 필요가 있다! 전세수요!!)

동대문구의 신축 아파트 3곳의 가격이

영등포.노량진.신도림 준.신축 아파트들과 비숫한 가격대를 형성한걸 보니,

동대문구가 저평가 구간에 있다!!!

대규모 입주중인 동대문구

전세가가 단기적으로 하락하여, 매매가도 눌려있는 구간이라

공급에 의한 투자 기회가 있다

(투자금이 적어지는 시기)

서대문구는 공급이 없고

매매가 올라간 단지보다 가성비 투자할 물건에 집중하되,

주위 경쟁되는 은평구도 함께 보면 좋다.

가치가 전고점보다 우선 순위이다!

저평가는 기본적으로 매매가로만 판단(투자금x)

비슷한 가격이면 가치가 더 좋은게 저평가

비슷한 가치라면 가격이 더 싼게 저평가

중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가?

현재 가치대비 가격이 싼가?

라는 질문이 꼭 필요!!!

가치.가격이 비슷할 때 보는 보조지표

(가치와 가격을 먼저 비교후 확인 용도로!!)

   1.전고점(높을수록 좋음)

 2.상승폭(클수록 좋음)

   3.회복폭(작을수록 좋음)

   4.전세가(우상향이 좋음)

1.공급많은 지역의 특징

1-1 공급이 많은 시기엔 전세가가 하락하고 매매가가 눌림

1-2 전후로 주변에 다른 공급이 없고 서울 전체 공급이 적기에 눌린 

매매가 전세가격은 일시적 현상

1-3. 공급으로 일시적인 눌린 시장은 싼 만큼 투자금이 많이 드는 상황

공장서 기회를 잡는 법!

=>단지 전세.시세 트레킹

(트레킹을 해야 시장 분위기를 알고 빠르게 행동 가능!)

투자적기 = 전세물량이 줄고, 젠세가 하락이 멈추는 시점(상위단지부터 확인)

이번 강의를 통해 동대문과 서대문의 투자 가치를 알게되었다.

전세가가 받쳐줘서 역전세 리스크도 적고, 전세가로 투자금을 일정부분

회수할수도 있는 강점이 있었다.

교통도 좋고, 주변 환경도 좋아지고 있는곳!

대규모 공급과 곧 2년차 전세물량이 정리되고 투자금 규모가

적어졌을때 소액투자로도 접근할 수 있는 기회를 잡고 싶다!

이번달 군포시를 임장지로 잡고 매임을 해보니, 

전체적으로 투자금이 많이 들어서, 집중이 안되었는데,

서울의 동대문과 서대문 사례를 듣고 투자금이 2억대에 들어오면,

구태여 군포시에 투자할 필요는 없을것같다.