[서울투자기초반 27기 4이다 같은 매물 만나서 4뿐히 투자하조 보라도리] 서울 입성! 서울 5급지 지역분석 및 서울투자 로드맵

'나에게 특히 인상깊었던 점'

신용대출을 1년마다 갱신이 된다 = 1년이 지나면 언제든 회수될 수 있다.

그러므로 연저축액 이상 대출을 일으키는 것을 과도하다고 판단

최악의 상황(회수)에서도 일상활에 지장이 없을 정도로 레버리지를 일으키는 것까지 허용

@ 내 학군 및 주요 업무지구에 대한 접근성 측면에서 경쟁력이 부족한 일부 단지들은 인근 경기도 신축 아파트의 전세가격과 비교하여 상당히 높은 경우 전세수요가 외부로 유출될 기능성이 존재

@는 학군을 최우선으로 선택하기 보다는 교통과 함께 종합적으로 고려

평균회귀- 전세가격은 등락을 반복하며 물가 상승에 맞춰 장기적으로 상승

수도권의 전세가는 사람들의 심리에 영행을 받음, 상승장인지? 하락장인지? 먼저 파악

수도권은 하나의 권역이다, 권역 내 어느지역이든 영행을 받을 수 있음, 인접한 지역과 인구를 주고 받는 비중이 클수록 공급물량에 의한 전세가의 영향도 큼

(너무 어려워ㅠㅠ)

평균회귀 > 심리(상승장? 하락장?) > 공급물량 > 전세가

투자는 수학처럼 공식이 있는것이 아님

입주단지의 위치, 세대수, 브랜드에 따라 영행이 미치는 강도 달라짐, 항상 리스크가 있다는 것을 잊지 않고 무리하지 않기, 보수적으로 접근

@입지분석: 투자와 연결

직장 : 업무지구로서 역할X 주요업무지구 접근성 중요

학군 : 학군으로 강북권 거주자들이 이사올 수 있는 지역, 거주지 선택시 학군비중 상승(장기적으로 교통을 더 우선)

교통 : 강남, 도심 접근성이 좋은 단지 선호, 7>1,동북선>4,6

환경 : 쾌적한 거주 환경으로 강북권 수요를 흡수하는 지역, 평지, 1기시도시 거주 환경

공급 : 향후 3년간 공급물량 부족, 전세가 상승환경 마련

생활권 : @사람들이 거주지로 원하는 생활권, 7호선 역세권, 중계학원가

@

1 둥북선 역세권 > 학군지

2 7호선 역세권 + 택지

3 7호선 역세권(빌라, 혼재)

4 1호선 역세권

5 6호선 역세권

6 4호선 역세권

'꼭 적용해보고 싶은 점'

매매가격 상승폭 < 전세가격 상승폭인 단지들을 유심히 본다

지금까지 @모든 단지가 전고접을 뚫지 못하고 투자자들을 기다리고 있음

향후 흐름은 2012-2016년의 보합, 하락장과 비슷한 흐름으로 진행될 확률 높음

과거처럼 모든 단지를 소액투자 대상으로 보고 생활권별 랜드마크 단지 위주로 트래킹

지피지기 백전분태

어려움은 대안이 없을 때 찾아온다. 앞마당, 즉 여유와 선택의 폭을 넓어질수록 우리는 더 많은 가능성을 갖게되고 결국 문제는 스스로 풀린다

매물임장 노하우 정리  

지금 당장 매수할 사람이 할 질문이 아니라면, 차라리 말을 아끼는 편이 낫다

매수관련: 이사 날짜가 확정되어 있나요? 잔금날짜는 세입자 이사 날짜에 맞춰 주실 수 있나요?  왜 파는 거에요?

전세관련: 요즘 전세 구하는 분들 많이 오시나요? 전세 대기하시는 분 있나요? 최근 실거래 가격이 얼마예요?

땅의 가치가 같을때 : 선호도가 높은 건물 선택

땅의 가치가 다를댸 : 선호도가 높은 땅 선택

서울 투자의 본질은 땅을 사는 것! 입지와 가격 수준에 의사결정 비중 높음

입지 좋은 구축 VS 뉴타운

역세권, 택지 모두 사람들이 필요로 인해 이사올 수 있는 요소를 가짐

역세권 내에서도 선호하는 단지와 택지 내에서도 선호하는 단지가 다름 

나의 투자기준 안에 들어오는 것 중 가치가 가장 좋은 단지가 강남접근성이 좋은 역세권이나 뉴타운 단지가 있다면 그 중 전고점이 높은 단지를 선택, 호재는 보너스일뿐 입지가 더 중요