안녕하세요
나를 알리고 이롭게 하고 싶은
나알이입니다.
💕한가해보이 멘토님이
해주신 말씀 중
지금도 투자 전에
꼭 확인하는 사항에 대한
이야기가 무척 인상깊었습니다.
나는 나를 안 믿어.
아직까지도 체크리스를 써.
투자 직전에.
아직도 몰라서 쓰겠어?
나를 안 믿어서.
그건 바로 저환수원리
심플하다.
경험적으로 위험했던
요소들을 체크리스트에 넣는거다.
전세 맞출 때도 쓰고
투자할 때도 쓴다.
그게 장치이다.
마인드가 장치가 아니다.
가치를 알아야 복기하는거다.
냉정하게 사람들이
싫어할 요소 부터 봐야
콩깍지가 안 씌인다.
그리고 장점을 비교할 때
장점이 더 크면
무게추는 가치 있는 걸로
기울어지고
그 기울기에 따라
단기 보유
중장기 보유 가능이
나온다.
-한가해보이 멘토님-
투자 후
요동치던 감정이 잠재워짐에 따라
너무 갖고 싶었던 단지의
약점(비선호 요소)들이 서서히 수면 위
드러나 듯 보이거나
투자 전
약점으로 인해
여기를 투자하는 게 맞나?
라는 불확신으로
결정까지 어려워하다가
물건을 놓쳤을 때
이후 가격이 오르면
마음이 아픈 경험을 해 본 적이
있습니다.
우리는 매수를 앞두고 있을 때
이에 집중하다보면
보유, 매도에 대한 생각을
간과할 때가 많습니다.
제대로 보유하고
제대로 수익을 낼
물건을 사기 위해서
투자자가 필수적으로 확인할
한 가지를 나누어보고자 합니다.
투자 대상의 단지
매수 전 가장 먼저
해체해야 할 사항은 무엇일까요?
실수요자 눈으로
사람들이 싫어할
요소가 무엇인지 눈으로 본다.
필수 확인
1. 검토 매물의
약점을 먼저 본다.
(WHY 왜 선호도가 떨어지는가?)
2. 약점을 덮고도 남을
강점이 있는지 확인한다.
(WHAT 입지요소, 상품성)
3. 뽑은 매물간
우선순위를 나열한다.
(HOW 약점을 알되
강점이 더 큰 단지가 어디지?)
➡️ 저환수원리 체크
예시를 들어 적용해보겠습니다.
✅️ 1. 검토 매물의
약점을 먼저 본다.
절이 보이는 매물이 있습니다.
단지 앞으로 마주한 곳이 절입니다.
보통 종교시설이 거실 창으로 보일 경우
선호하지 않습니다.
거기다 해당 동은
단지와 분리된 뒷동입니다.
명확한 약점이라 느껴집니다.
실수요자들이 안 찾지 않을까?
라는 의문이 들 겁니다.
그렇다면,
✅️ 2. 약점을 덮고도 남을
강점이 있는지 확인한다.
(입지요소, 상품성)
이곳은 바로
은평구 녹번e편한세상캐슬
2569세대 대단지인
21년식 최신축입니다.
[상품성]
뒷동과 달리 앞동은
정원뷰가 아름다운 것으로
유명합니다. 보호수를 중심으로
감싼 커뮤니티 창으로
런닝머신을 뛰고 있는
입주민들이 보입니다.
단지임장을 해보면 큰 개를
산책 시키는 분들이 많고
평화로운 분위기를 자아 내
누가 봐도 '여기 살고 싶다'라는
절로 생각이 듭니다.
[입지]
5급지 은평구 선호생활권
강남 업무지구까지 직결하는 3호선
역세권이라 1시간 내 강남까지
출퇴근할 수 있습니다.
단지 주변으로 신축들이 모여있어
하나의 커뮤니티가 어우러집니다.
사람들은 비록 뒷동이더라도
해당 단지 커뮤니티에 거주하고 싶어합니다.
뒷동이더라도
강점의 무게가 더 큽니다.
✅️ 3. 뽑은 매물간
우선순위를 파악한다.
(약점을 알되
강점이 더 큰 단지가 어디지?)
4억대 투자금 기준
녹번 e편한세상 비선호 뒷동
vs 래미안베라힐즈 선호 앞동
(20평대 비교)
우선순위를 파악할 때
무척 헷갈리는 건
가치가 더 좋은 단지의 비선호 매물
vs
가치가 덜 좋은 단지의 선호 매물
???????????
이럴 때
땅의 가치가 있고 수요가 풍부한
수도권에선
단지의 가치를 우선해야 합니다.
지난 실거래가로 비교해보겠습니다.
e편한세상녹번은 대장 단지의 역할로
가격이 먼저 반응하여 오르게 됩니다.
즉 실수요자의 선택을 먼저 받게 됩니다.
제가 가져온 실거래가 9.9억은
선호도가 떨어지는 뒷동으로
앞서 이야기한
절이 보이는 매물입니다.
단지의 가치를 우선하기에
당연히 녹번e편한세상이
먼저 고려되어야 합니다.
25년 6월과 같이
녹번e편한세상 매물을
더 싸게 매수할 수 있다면
먼저 선택해야 합니다.
(녹번 e편한세상 뒷동과
래미안베라힐즈 선호동의
전세가는 대개 비슷합니다.)
비선호 매물 정말 괜찮을까?
녹번e편한세상의 뒷동이
여전히 의심된다면
지난 실거래 데이터를 확인하고
(동별 전고점, 거래가
매매 전세 모두)
부동산 사장님들께
<<단지 내 가격차이
주변 단지와 가격차이>>
비교하여 선호도를
여쭈어 봅니다.
"녹번 이편한 뒷 동이어도
앞동과 전세가 비슷한가요?
뒷동이지만 실입주자분들이
래미안과 같이 비교하나요?
가격은 같이 가나요?"
뒷동은 선호되는 앞동과
비슷한 전세가로 나가는 반면
(단 전세 나가는 순서가 밀리므로
물량이 중요합니다.)
보통 매매가는 앞동이
5천-1억 정도 비쌉니다.
사람들이 뒷동임에도
해당 커뮤니티에 살고 싶어한다는 걸
데이터를 통해서도 알 수 있고
부동산 사장님들께 여쭈어봐도
충분한 답을 얻을 수 있습니다.
[녹번 e편한세상 실거래가]
(매매가는 선호동 vs 비선호동
차이 나지만
전세가는 비슷하여 오히려 투자자에게
기회를 주곤 했습니다.)
다만 현재의 호가는
녹번e편한세상캐슬 뒷동이 11억으로
전처럼 싸지 않습니다.
이럴 때 투자자는
두 단지의 가치(강점) 차이가 크지 않기에
래미안베라힐즈가 싸다면
래미안베라힐즈를 협상해보고자
노력해야 합니다.
✳️헷갈리는 매물
검토 우선순위
* 단지 가치를
우선으로 하여 비교한다.
1. 단지 가치
(강점이 더 큰 단지)
2. 매물 가치
(단지 내 매물의 위상)
미지막으로
저환수원리를 통해
필히 잃지 않는 투자가 되도록
점검해야 합니다.
정리하겠습니다.
✅️투자 전 확인 사항
1. 단지의 약점을 먼저 확인한다.
(콩깍지 벗기기!!!)
2. 단지의 강점을 확인 한다.
(약점을 덮을만한가)
3. 투자 검토 단지간 비교를 한다.
강점이 더 큰 단지를 우선으로 세웁니다.
* 이 때 단지 내 비선호 매물이라 헷갈린다면
수도권은
단지 가치를 우선으로 하여 검토한다.
4. 저환수원리 필히 체크 한다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
투자자로 나아가는 오늘도
응원합니다!!:)❤️
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