상승장에 네고까지, 사자마자 1억 번 서울 투자경험담 [하몰이]

안녕하세요

하루하루 몰입하는 투자자

하몰이입니다.

https://weolbu.com/s/L85a9UFxPi 

1억이 2년만에 3억이 되어가고 있습니다 (지방투자 수익, 서울 실거주 매수 후기)

어제 글에서는 서울 4급지 투자하기까지,

종잣돈을 불리는 과정에서 지방투자를 거쳤다는 말씀을 드렸는데요,

오늘은 월부학교 과정을 밟으며 처음에는 계획이 없었던 2호기 투자경험담을 작성해보려 합니다.

매수 계획도, 매도 계획도 없었던 1월

https://weolbu.com/s/L85tQSXW3u (월부학교 1월 반임장후기)

월부학교 겨울학기 1월(첫째달) 제가 반임장 후기에 썼던 내용입니다.

지금으로부터 2개월전, 저 스스로 투자할 돈이 정말 소액이었고

유리공과 돈을 합치더라도 서울을 포함한 경기12곳은 실거주를 해야했기에

“투자할 수 없는 상황”이라는 진단을 내렸습니다.

그리고 윗 글에 있는 것처럼 “지역을 넓혀가고 복기해보는” 그런 3개월을 보내봐야겠다라는 다짐으로

언제올지 모르는 다음투자를 위한 실력을 쌓는단계라고 생각했습니다.

그랬던 제가 2개월 뒤인 3월, 

실거주를 해야하는 그리고 상승장 속 규제지역(서울4급지)에

투자하고 있었습니다. 그래서 아직도 신기합니다.

“언제 어디서 어떻게 투자할지 모른다”라는 말이 제게 일어났기 때문입니다.

어떻게 이 물건을 만나게 되었을까?

그리고 어떻게 깎았을까?

2가지를 중심으로 경험담을 작성해보려 합니다.

규제지역은 투자할 수 없다고 생각한 이유

규제지역 투자는 단 한 번도 생각해보지 못했습니다.

가장 큰 이유는 첫번째, “실거주”였습니다.

전세를 놓을 수 없기에 대출과 종잣돈을 합쳐 실거주를 해야하므로

대출로 인한 원리금, 그로인한 저축률 하락 등의 요소를 고려해보면

매력적으로 다가오지 않았습니다.

두번째는 “대출”입니다. 대출총량도 정해져있고

어찌됐건 저찌됐건 6억이라는 최대한도(15억이하기준)가 정해져있기에

나머지는 모아둔 종잣돈으로 해결해야 했습니다.

세번째는 “가격”입니다.

처음겪는 상승장, 한 달 사이 오르는 호가와 그 가격에도 팔렸다는 현장,

한 달 전에 10억이었던게 지금은 12억이었습니다.

그말인즉슨 내 종잣돈 2억이 더 필요하다는 의미입니다. 대출은 6억으로 막혀있으니까요.

이밖에도 “투자를 할 수 없다”라고 생각하는 여러이유가 있긴하지만 3가지가 핵심이었던 것 같습니다.

그렇게 하루하루를 보내다 2월 중순에 다주택자 물건에 대한 보완대책이 나옵니다.

많은 내용이 있지만,,

핵심은 현재 다주택자가 집주인인 물건에 전월세 임차인이 있다면

임차종료후 실거주를 할 수 있도록 “유예기간”을 주면서 다주택물건이 시장에 나올수 있게끔 한 것이죠.

그렇지만 이또한 내면에는 어려움이 있습니다.

627대책 중에서 생활안정자금인 전세퇴거자금대출이 1억으로 제한되었기 때문입니다.

즉, 막상 다주택자물건이 튀어나오나 싶더니 10억/5억 또는 11억/5.5억과 같은 형태의 물건들입니다.

전세보증금 5억(또는 5.5억) 中 1억만 전세퇴거자금이 가능하다보니 

나머지는 현금으로 돌려줄 수 있는 사람들에게만 유효한 물건이라는 의미입니다.

심지어는 세입자만기가 27년말, 28년초이기 때문에 

지금 집을 구해야하는 사람들에게는

너무나 접근하기 어려웠죠. 

저또한 “접근하기 어려운거네”하면서 넘어갔던 1,2월이 생각이 납니다.

요악해보면,

입주가 가능한 집주인 물건은 호가가 올라가 예산이 안되었고,

입주가 불가능한 다주택자 물건은 상대적으로 싸지만 “대출의 벽”을 느껴 안된다고 생각했습니다.

그리고는 1월의 세운 목표처럼 “비규제지역” 투자를 향해 달려나갔습니다.

방향을 틀어보면 어떨까?

사실 저는 업무에 집중하다 올초에 월부로 다시왔고 운좋게 월부학교를 수강하게 되었는데요,

그러다보니 “아너스” 자격이 만료가 되었더라구요 ㅎㅎ 

다음 월부학교도 지원하고 싶었기에

아너스를 위한 “서울투자기초반”을 수강중인 상태였습니다.

상대적으로 설날에 시간이 많이남아 몰아서 듣자라는 계획이었고,

시골집에 가서 하루종일 서투기 강의를 들었습니다. 

그러다보니 문득 이런 생각이 들더라구요?

“실거주 2년을 할 수 있는 상황이라면 나중에 세를 주어도 되지않을까?”

“규제지역 실거주라는 워딩에 스스로 물러서고 있는건아닐까?”

정말 가볍게 , 막연하게 생각했던 그때였습니다.

마찬가지로 강의를 듣고나서 자리에 앉아 막연하게 자금계획을 세워보았는데,

뭔가 될 것 같기도하다라는 생각이 들었습니다.

이게 시작이었습니다.

대출을 일으켜 원리금을 내기에 저축액이 작아질수는 있지만,

좋은 자산을 지금시장에 사서 추후 자산재배치를 한다면

결과적으로는 좋은 상황이지 않을까?라고 생각했습니다.

생각만 했습니다.

일주일, 한달새 오르는 호가와는 다르게 저는 태평했습니다.

3월이 되어도 서울임장을 하면서도, 실감이 나지 않았습니다.

몰입하게 된 계기

2월 28일 ~ 3월 1일, 3일간의 연휴가 시작되었습니다.

여느때와 마찬가지로 임장지를 향해 달려나갔습니다.

혼자 임장을 하고 있던 와중에 여자친구가 함께보자며 임장지로 왔고,

처음임에도 불구하고 60개이상의 단지임장을 마쳤습니다. (재능인가?)

사실 저도 힘들었습니다 ㅎㅎ,,

호기심때문만은 아니었던 눈빛이었습니다. 진심으로 같이 살 집을 구하는듯 했습니다.

사실 저희는 내년 초여름에 결혼을 앞두고 있어 

현재 상황에서 실거주 의무가 자체가 큰 어려움이 아니였습니다.

어떻게 될지모르는 시장 상황 속에서,

15억대 이상과 이하의 매물들 간 분위기와 온도차가 다른 상황 속에서,

지금 할 수 있는 것 중 최선을 다하는 것이 후회없는 선택이라고 생각했습니다.

갑자기?라는 표현이 100% 맞지만, 이때부터 본격적으로 태도가 바뀌었습니다.

“집을 사자, 실거주 매수는 살 수 있을때 사는것”

“집값이 떨어질 것 같아”, “대출 너무 많이 받는거 아니니?” 등

양가 부모님들의 말씀에도 불구하고 확실한 근거를 토대로 설득해냈고

3월 10일부터 임장지 매물을 털기 위해 매일같이 현장에 갔습니다.

물론, 가는길에 매물이 취소되어 보지 못한날도 있었고 ,

그렇기에 번호만 남기고 집으로 돌아가거나 ,

아니면 번호만 남기고 임장지의 밤 분위기를 보기 위해 짧게나마 임장을하곤 했습니다.

처음 맞이하는 상승장, 차가운 분위기

서울 임장을 하시는 분이라면 공감할만한 내용인데요,

현재 1,2급지 많이오른곳을 제외하고는 현장에 매물이 없었습니다.

하락장(23년)에 투자를 시작한 저는 집을 보기 어려운 시장이 처음이었고,

“실거주”임에도 불구하고 전화임장 속 차가운 부사님들을 많이 만날 수 있었습니다.

https://weolbu.com/s/LnPzdh7kO0

(현장에서 느낀, 현장에서만 느낄 수 있는 본질 [하몰이])

“처음 겪어보는 상승장”이기에 낯설기도 했습니다.

현장에 가면 달라지겠지라는 생각으로 매일같이 가곤 했지만 그렇게 큰 성과는 없었습니다.

그렇게 4일정도 매물임장을 하다보니 기사에도 많이나오고

월부 QnA / 유튜브 라이브에도 많이 올라왔던 “다주택자”물건이 눈에 띄었습니다.

그리고 현장에는 크게 2가지 특징의 매물이 있구나를 파악할 수 있었습니다.

① 싸지만 조건이 많은 다주택자 물건

• 양도세 중과로 인해 5월 9일까지 팔고자하나 전세만기가 많이남은경우(27년하반기 이후)

② 입주가능하지만 1번대비 높은 호가의 집주인 물건

• 양도세와 무관하게 제값에 팔고 싶어하는 경우 (시장호가)

올해 입주를 위해서 2번 물건을 매수하고자 했고 

서울4급지 임장지/앞마당을 뒤져보았지만,

결국 “예산”의 벽에 부딪히곤 했습니다.

그 이유는 당연하게도 “네고”가 되지 않았습니다.

눈에 보이는 그 가격이 최선인 시장이었습니다.

집을 보는 와중에도 눈앞에서 호가를 올리는 집주인분도 봤습니다.

복기) 상승장속 가격판단

기적은 없구나, 지금 보이는 호가가 내 예산에 맞지않는다면 범위에 들어올 수 없구나

그래서 이때부터는 냉정하게,, 눈을 낮춰야될 수도 있겠구나 생각했습니다.

그러다 한 번 이런 생각이 들더라구요,

눈을 낮추기전에 1번물건(싸지만 세가 껴있는 다주택자 물건)을

접근해볼 수 있는 방법이 아예없을까?

일단 따져보고 그래도 없다면 눈을 낮추자,

그래야 후회하지 않을것 같다. 라는 생각.

후회하지 않는 선택, 그리고 1억짜리 행동

다행히도 눈을 낮추기 전 가졌던 “호기심” 그리고 “진심”이 통했을까요?

임장지 매물을 보면서 그냥 넘겼던 다주택자 세낀물건들이 “가능하겠다” 판단이 되었습니다.

제가 본 물건은 27년 10월 13일이 만기인 월세낀 물건이었습니다.

매매가 10억에 월세 보증금 3.5억과 같은 물건이었죠 (예시)

위에서 제가 “싸지만 조건이 많은"이라는 표현을 썼는데요, 

이 물건을 매수하기 위해서는 3가지 조건이 반드시 충족해야 했습니다.

① 지금이 아닌 27년 10.13일 이후에도 입주가 가능한 상황인가?

(28.2.11일까지, 규제로 인해 세낀물건 실거주유예도 2.11일까지임) 

② 세낀물건에 대해 주택담보대출(후순위)이 실행가능한가?

③ 27년 10.13일, 세입자 만기도래시점에 보증금을 돌려줄 수 있는가?

1번은 고민없이 “가능하다”였습니다. 

저희는 결혼예정인 신혼이었기 때문입니다.

나머지 2,3번은 그 자체가 리스크입니다.

2번물건은 매수단계에서의 리스크이며

3번물건은 보증금반환 단계에서의 리스크입니다.

2개 항목에 대한 철저한 준비와 “최악의 시나리오”에 대한 대비가 되어있지 않은 상태에서,

“되겠지”라는 생각으로 약정금을 넣는다면, 포기해야하는 상황까지 올 수 있기 때문입니다.

저는 이러한 점 때문에 이 물건이 싸다고 생각했습니다.

단순히 매도자 입장에서 양도세 중과를 피해야하기 때문만이 아니라

매수자 입장에서도 대비해야할 리스크가 있기에 

이러한 것들이 합쳐져 일반물건(입주가능한)에 비해 1~2억이 싸다라는 결론을 내렸습니다.

★ 후순위 주담대 실행이 가능한가?

그래서 은행을 털기 시작했습니다.

유리공께서 오후 반차를 내고 1금융권부터 2금융권까지 전부 방문했습니다.

그 속에서 열의 아홉, 아니 거의 다 “불가능”이라는 답을 받았습니다.

같은 은행이어도 지점마다 다를 수 있기에 계속 방문했습니다.

그 결과, “실행가능”이라는 답을 준 은행들이 나오기 시작했고,

해당 은행과 관련된 대출상담사에게도 더블체크하였습니다.

그리고 토지거래허가를 신청한 지금도 매일매일 귀찮게 확인하고 있습니다.

★ 27년 10월에 보증금 3.5억을 돌려줄 수 있는가?

이또한 감당할 수 없다면 매수하는 것은 위험할 수 있습니다.

천천히 자금계획을 짜보았습니다. 

결국 핵심은 “최악의 시나리오”가 내 예상시나리오가 되어야하고,

그 시나리오에 대한 대비가 되는가?에 대해  OKAY 싸인이 나야 합니다.

1년동안 3.5억(보증금)을 모을수는 없기 때문에, 

신용대출과 제가 심어놓은 1호기 매도금으로 여러 시나리오를 작성해봅니다.

실제 제 임장보고서에 넣었던 장표중 일부입니다.

 “전세퇴거자금대출 1억이 나오지 않는 상황"과 

“1호기 부산이 규제지역으로 묶여 매도할 수 없는 상황”을

모두 마주했을 때에도 나는 감당할 수 있는가?

결론은 회사대출과 종잣돈 그리고 신용대출 일부를 합쳐 감당가능할 수 있다였습니다.

글로는 이렇게 간단히 적지만, 

은행을 터는 과정과 자금계획을 짜는과정이 쉽지만은 않았습니다.

“그냥 눈을 낮춰 제값주고 살까?”

“아니면 부모님 돈을 빌려볼까?” 등 

다양한 생각이 들었던 것 같습니다.

쉽게 가고 싶었나 봅니다.. (반성)

그럼에도 불구하고,

물건이 올라온지 꽤 되었는데 팔리지 않은 이유가

단순히 “리스크”가 많아서가 아니었습니다.

뒤늦게 알았지만 꽤나 많은 팀이 이 물건을 이미 봤더라구요,,

(제가 갔을때는 아무도 안봤다 했지만..)

그 사람들도 이 물건이 쌌기때문에 봤을 것입니다.

그렇지만,,

안된다고 말씀하는 부사님의 말에 수긍했을 사람도 있을것이고,

실제로 자금계획이 안되는 사람도 있을것이고,

대부분은 이렇게까지 자금계획을 짜볼생각을 안했겠다라는 생각도 들었습니다.

그 때 느꼈습니다.

매수하기전에 하고 있는 은행털기, 철저한 자금계획세우기 등의 행위들이

일반 물건보다 1~2억 싸게 살 수 있다면 당연히 거쳐야할 행동이라는걸.

즉, 1억짜리 행동을 하고 있음을 알 수 있었습니다.

그 속에서 수많은 불친절함과 냉대를 겪고,

하필 또 일 복이 터졌는지 야근을 하면서 머리가 아프고

이것도 저것도 순조롭게 진행되지 않기도 했습니다.

다만, 월부학교에 들어와 3개월간 읽은 책들 중 봤던 문구,

“감정이 태도가 되지 않는다.”

“어떤 감정이든 보는 방식에 따라 다르다”

그저 해야할 행동들을 해나갔습니다.

그 결과 “매수”하기로 의사결정을 하였고,

재이리 튜터님(★) 과의 매물문의를 거쳐 매물코칭까지 통과해

학교라는 환경 속에서 “약정”까지 진행할 수 있었습니다.

사자마자 1억을 벌었습니다.

매물코칭까지 통과하고나서 이틀연속 현장에 달려갔습니다.

그러나,

사람의 마음은 왜이럴까요?

매수 의사결정을 하기까지는 이 물건이 가장싸다라는 생각을 했고,

그런 마음으로 매물코칭까지 넣었으며 통과를 했음에도 불구하고

막상 현장에 가는길에 이런 생각이 들었습니다.

“더 깎을 수 없을까?”

2주동안 달려왔던 그 노력이 순식간에 “조급함”으로 바뀌는 걸 경험할 수 있었습니다.

그리고는 부끄럽지만,, 이미 호가에 비해 1억이상 싼 물건임에도 불구하고,

“튜터님 2천 네고 던지고 왔습니다”라는 말을 했습니다.

처음으로 네고한 날은 그렇게 넘어갔고,

다음날(약정한날) 현장에 가기전 튜터님께서 이런말씀을 해주시더라구요,

아직도 그리고 앞으로도 잊지 못할 것 같습니다.

“몰이님 ㅎㅎ 가격자체가 나쁘지 않아서 

네고여부가 매수의사결정에 영향을 주진 않아요”

→ 네고가 되지 않는 상황 (시장), 저렴한 매매가 (가격)

상승장이라는 시장 속에서 가격이 너무 좋기에

“네고여부”가 의사결정에 영향을 주지않는다.. 명언아닙니까,,

이순간 정신을 차리게 되었습니다.

다시금 내가 이물건을 만났을 때부터 매수의사결정을 한 시기까지

어떠한 생각을 가졌었고, 어떠한 과정을 겪어왔는지 스쳐지나갔습니다.

그리고는 마음속으로 “이 가격이어도 산다, 그렇게 의사결정해왔으니까” 다짐을 하게됩니다.

퇴근후 저녁에 여자친구와 함께 현장에 가서 본격적으로 매수를 시작했습니다.

하몰이 : 사장님 예전에 매수의사 있으셨던 분들은 얼마 부르셨길래 안됐어요?

부사님 : 그때 천만원 깎아달라했는데 매도인분이 죽어도 안된다했대

하몰이 : 사장님, 그럼 그러고도 시간이 좀 지났으니 저희 천만원 깎아주시면 지금 바로 쏠게요

부사님 : 기다려봐요 물어는 볼게..

근데 부사님도 똑같은 말씀하시더라구요,

부사님 : 그거는 안깎여도 해야되는 물건이여

… 1시간 10분후,

부사님 : 500 밑으로는 절대안된대,, 어떻게?

하몰이 : 500? 할게요 사장님 ,계좌 달라고 해주세요

1초의 고민도 하지 않았습니다.

안 깎여도 한다라는 마음가짐을 현장에 오기직전에 가지고 왔기 때문에 가능했습니다.

(바쁘신 와중에 현장가기전까지 먼저 체크해주신 재이리 튜터님께 진심으로 감사합니다.)

그렇게 3월초에는 찾아볼 수 없었던 10억대 물건을

심지어 남향인 물건을 500만원을 네고해서 실거래가보다 낮은 가격으로 

서울 4급지 실거주 집을 매수하였습니다.

그리고 이 물건이 내려가면서 그 다음 물건은 동향물건임에도 불구하고,

입주가능한 물건이기에 11.5억에 매수자들이 붙고 있다고 합니다.

결과적으로 매수와 동시에 1.05억을 번 투자가 되었습니다.

아쉬운 점과 잘한 점

[아쉬운점]

월부학교 3개월간 태도와 시장에 대해 배웠습니다.

가치판단/매수/운영/매도 무엇이든 내가 어떤 시장에 있는가?가 중요합니다.

3월, 2주간 현 시장에 대한 이해를 바탕으로 물건을 찾았음에도 불구하고,

매수 직전 눈이 돌아..(?) 시장상황을 잊고 감정적이 된 부분이 참 아쉽습니다.

두번째로는 “되겠지”라는 마음이 있었던 시기가 하루정도 있었습니다.

매물문의 넣었으면 된거겠지?라는 안일한 생각,

그로인해 위에서 말했던 2,3번의 리스크를 확실히 해결할 생각을 늦게 했다는점,

사자마자 1억 번 투자가 아니라, 사자마자 3천(약정금)을 잃는 투자가 될 수도 있겠다 싶었습니다.

[잘한점]

“안된다”가 아니라 “해보자”라는 마음으로 붙어본 것,

미리 자금계획을 짜봤기에 부사님과 대화가 통했고 마음을 연 것,

월부학교 3개월간 부동산 QnA 스터디를 꾸준히 했고 그 속에서 미리 다주택자 세낀물건에 대해 익혔던것

(→ 이것이 가장 큰 도움이 되었습니다.)

무엇보다 혼자서 무대포가 아닌, 여자친구와 함께 해낸것.

[정리]

이번 매수경험을 통해서 “상승장”에도 매수 할 수 있구나를 경험했습니다.

그 과정에서 제 실력이 부족해서인지, 해당 물건에 대한 난이도가 높게 느껴졌습니다.

그렇지만, 쉽게 가지 않았던 만큼 많이 배운것도 사실입니다.

어떻게 “보증금반환"계획을 세울 수 있었을까,

시나리오 中 일부였던 부산 1호기 매도,

이 수익금으로 보증금을 반환할 수도 있겠다라는 선택지.

결국 어제의 글에서 작성했던 것처럼, 

지방투자라는 씨앗을 심어놨기에 고려할 수 있었던 사항입니다.

물론, 계획대로 매도할 수 없는 상황이 있을 수 있기에

더, 더 최악의 시나리오까지 대비하고 매수했음에도

실제로 제가 느낀 감정은,, 작년에 투자를 하지 않았더라면

지금의 4급지 매수도 못할 수 있었겠구나였습니다.

뿐만 아니라, 동료의 힘.

월부학교 9반을 배정받아 튜터님 외에도

여러 동료분들의 투자경험담과 실전매도/전세빼기 경험들

그 안에서 보여준 열정과 함께 고민한 스터디 등

모든 것들이 하나로 모여 이뤄낸 투자라는 생각도 들었습니다.

어쩌다보니 상승장에,

그리고 기사로만 보던, 

QnA로만 보던,

다주택자 세낀물건에

투자를 하고 있는 이 시간이 잊혀지지 않을 것 같습니다.

또다시 생각이 듭니다.

다음 투자는 또! 언제일지 모르겠습니다.

이번처럼 생각보다 빨리 올 수도,

아니면 생각보다 늦게 올 수도 있을 것입니다.

그렇지만, 앞으로도 앞마당을 늘리면서 

나눌수 있는 하몰이로 지내려고 합니다.

긴 글 읽어주신 동료분들께 감사합니다.

(26년 겨울학기 9반, 재이리튜터님 감사합니다.)