[열중47기 안녕하세요~ 1베일리 입주민 인사드립니다. 골드바D]

[1강] 지금시장 627대책이후 투자하는법

1. 투자원칙 - 절대 망하지 않으며 돈을 벌어줄 투자원칙
2. 프로세스 - 감정빼고 프로세스에 맞춰 투자
3. 부자마인드 - 긍정 감사 자제 인내
4. 이너서클 - 사람들과 교류

▶  투자 원칙을 지키고 부자마인드를 만들며 실행한다!! 

▶ 현재 상황 : 행동하고 투자해야 하는 시기!!

[2강,3강] 저환수원리의 진짜 의미 : 저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크관리

투자원칙에 대해 알아보자 저/환/수/원/리/!!

저평가      

환금성      

수익률       

원금보전    

리스크관리 

1. 저평가

: 가치있는것을 가치보다 싸게 산다

상대적으로 싼가격, 가치 대비 비싸지 않은 가격에 사는것.

그러기 위해서는

▶ 비교대상이 많고 가치와 선호를 잘 알아야 한다

• 부동산의 가치 

  =입지독점성+상품성 

  (서울:강남접근)(지방:핵심지접근)

  +전국단위 학군지

   

★(내기준) 가치를 잘 안다는 것에 대한 이해부족

어떤기준으로 비교대상을 잡는가

가치를안다=싼걸안다=싼걸알려면 비교군이 많아야한다

그렇다면 비교군의 기준은 무엇인가?

수지와 관악을 비교하는건 쉽지만 

관악안에서의 비교는 어떻게 할것인가의 디테일 공부필요

2. 환금성

: 현금화가 쉬운것

• 서울 200세대 이상 / 지방 300세대 이상
• 20~30평형

투자할것과 하지 말아야 할것을 알아야 하고

가치와 리스크를 알고 

보유/매도 계획을 세워야 한다(단기매도,계획없는 장기보유 경계!)

▶ 팔아야 할 때 팔리는 물건이어야 한다

▶ 즉, 팔리는것과 안팔리는것을 제대로 알고 보유.

3. 수익률 

: 투자금 대비 수익이 충분한것 (연 수익률 20%)

수익률=수익/투자금X100(%)

가치있는 아파트를 저/환/원/리로 투자하면 수익률이 확보되는데 

▶ 이때, 절대로 돈을 쫒는게 아니라 확실한 원칙을 지켜 꾸준히 투자를 하는것이다.

수익률 좋은 투자자의 생각

• 어떤게 더 싼가?
• 투자금의 차이는?
• 둘 다 할 수 있다면 어떻게 더 좋지?

★ 여기서 가치가 같을 때 헷갈리지 않으려면 가격에 집중하기 보다 가치 판단에 집중해야 한다고 하는데 

그 가치판단이라는 알맹이가 빠져있어서 답답함. 공부필요

4. 원금 보전

: 내돈 절대 지켜!!!

전세가율 높다= 매매가보다 전세 쌈 = 가격 싼 상태

전세가율 낮다=매매가만큼 전세가 많이 올라옴 = 가격 비싼 상태

• 수요와 가치 좋은 단지 선발
• 선별된 물건 중 투자하기 안전한 안파트 인지를 전세가율로 확인한다
• 지역별 적정 전세가율-서울60%,경기도70%,지방80%

▶ 원금 보전을 위해 가치평가 후 선별된 물건중에 적정 전세가율을 확인하고 싼 구간에 매수한다.

5. 리스크 관리

: 감당해야 할 리스크를 확인하고 대응한다

• 공급, 잔금, 역전세
• 리스크 없는 곳만 투자하는건 아님
• 원래싼거 vs 이유가 있어서 싼거 => 판단해야함.

▶ 잔금 대응이 안되는 물건에 투자하지않는다

▶ 무리한 전세가 고집하지 않는다

▶ 대출로 투자하지 않는다

▶ 전세 상승금은 5% 이내로 한다

▶ 감당가능한 규모로 운용한다