안녕하세요. 민쉐린입니다. 

1년 6개월 만에 첫 투자 후기라 글에 사족이 많아요.

이재명 정부 6.27 대책 이후
7월 실준반 들으면서 앞마당 만들기에 몰입하고

강남 1시간 이내, 수도권 20평대 구축 아파트 1호기 실행했습니다.

오늘 날짜(25.9.12일)로 등기권리증받았어요. 매수 의향 밝히고 잔금하고 권리증 받기까지 총 2주 걸렸습니다.

저는 2024년 3월 열반기초반을 시작으로 공부를 시작했어요. 
현재 거주지는 대전으로 원래 강원도에 살았는데 이사 가고 직장 옮기고, 드문드문 6개월 정도 쉬었습니다.

1호기 투자 후기글 특징 

• 드라마틱하게 몇 천 만원 깎는(?) 우여곡절 에피소드 없습니다. 실제 경험담이지만 드라이한 후기입니다.
• 매매/전세 물론 부동산 방문 경험도 없는 부린이들 오세요. 월부와서 인생 처음 투자한 후기입니다.
• 실전반 경험/ 월부학교 경험/ 조장 경험 없습니다. 초보 조원의 1호기 후기 입니다.

• 중급 강의까지 들었고, 올해 안에 실전투자하실 분들 오세요. 저예요..ㅎㅎ

   

유튜브 2배속으로 속도감있게 보시는 분들은 

저의 아쉬웠던 점 꿀팁을 중점적으로 하이라이트 한 부분만 살펴 보시고
시합 복기하듯이 혹시 제가 한 실수는 되도록 다 피해가세요.

Ⅰ. 실전투자 준비

네, 저의 1호기가 있는 곳은 1기 신도시 중에서도 규모가 제일 작은 동네입니다. 면적이 4,203m2입니다.
그래서 마음먹으면 하루에 단임과 분임 일부가 가능했어요. 2025년 8월 기준 제 손발로 느낀 현장은요.

강의 때 들었지만 6.27 대책 이후 그 지역 현장은 어땠나요? 

사실 실준강의에서 어렴풋 들었는데, 이재명 정부의 6.27 대책 때문인지, 현장에서는 정말로 이사가기 위해 주인전세 물건, 양도세 문제 해결을 위해 빠른 매도를 원하는 물건, 집주인 해외거주로 인한 처분등 조율이 필요한 즉 가격 협상이 가능할 것으로 보이는 물건들이 눈에 보이기 시작했습니다. 여기저기 그런 물건들이 많이있고 그렇지는 않았어요.ㅎㅎ

8월 개강반 서투기의 영향인지
8월 말 부동산 워크인 방문을 했을 때는 얼굴만 들이내밀어도 피곤해하시는 분도 있었어요. 

정확하게 말하면 세입자분들이 피곤해서 나자빠졌다고 표현을 하시더라고요.
저같은 사람들 많이 왔다갔다고 푸념하셨으나, 또 설명은 상냥히 해주셨어요.

일단 강의에서 배운대로 기본은 2~3일전에 매물예약을 전화로 하는겁니다. 
시간이 아까워서 전화로 매물을 예약하는건데, 

전화포비아인 저는 번호눌러서 통화 버튼 누르는게 한시간. 매물 예약하는게 시간이 너무 오래걸리는 겁니다. 
어느 순간 벙쪄있는 그 시간이 아까워서 차라리 몸을 움직이기로 했어요.

제 전략은 워크인이었는데요. 웃는 얼굴에 침 못뱉게 만들려고 표정 그리고 저는 기세를 연습했어요. 
결과는요? 단임끝내고 들어간 현장에서 주전 매물 1개 보고 돌아올 수 있었습니다.

현장에서 브리핑해주시면 저는 4가지 정도 여쭤봤어요. 
1) 단지별 선호도 2) 집주인 매도이유 그리고 3) 세입자 상황or 거래 상황 4) 수리상태 
 

꿀팁: 매임이 어려우신 분들은 처음에 주인분이 거주하시거나, 주전가능한 집 위주로 보여달라 하면 어떨까요.

투자자에게는 세낀 물건을 원하고 보고싶지만, 세입자 입장에서는 계속 물건 보여주는 피로도가 높아요.
주인집이거나 주전이 가능한 물건들은 피로도 높아도(?) 워크인 방문이라도(?) 물건을 잘 보여주더라고요.

아직 안 가봤는데, 단지 분위기는 어땠어요? 

매수 희망 단지에 어떤 물건은요. 시세 대비 높은 전세가이지만, 노인분이 혼자 사신다고하는 세입자가 있었어요. 
부사님 말씀으론 이 분은 계속 쭉 살의향이 있다고 밝히셨다는데 
부동산은 사람이 하는 일이다보니 신규 재계약한다면 투자자로서 제가 전세금을 높게 받는게
 ‘이게 참 어려울 수도 있겠다’ 싶더라고요. 세입자 분이 어떤 분인지도 미리 확인 하는 과정이 필요하다고 느꼈습니다.

구축단지여도, 강남 접근성에서 경쟁력을 가지겠다는 생각이 들었어요. 

단임을 하면서 돌아다니다보니 소형 평형임에도 가족 단위가 많았고,

주말에는 신혼부부로 보이는 분들이 집을 보러 부사님 브리핑을 들으며 뒤에 따라가는 모습들을 종종 목격했습니다. 

단임과 매임을 하면서 신혼부부/영유아/학령기 가족 단위 사람들이 많아서 투자해도 되겠다는 감각이 세워졌어요.

꿀팁 : 10평대 소형 평형도 투자해도 될까요? 네, 투자 후기 있더라고요. 여러 후기들 긁어서 살펴보시고 판단하세요. 
저는 소형 평형도! 방2화1도! 복도식도! 가능성을 열고 적극적으로 살펴 봤습니다.

소형 평형이 정말 많다고 들은 지역이고, 실제로 그랬습니다. 

결과적으로는 저는 감당 가능한 범위에서 20평대 매수를 했으나, 

10평대 투자를 했다는 월부 커뮤니티 후기를 긁어보고 살펴보면서 조건/수요 측면을 검토했어요. 
강의에서도 1기 신도시 방2개도 괜찮다는 건 강의에서도 들었던 기억이 나요. 저의 1호기는 참고로 방2개 화1입니다.
 

저 초보인데, 조장 경험이 없어도 1호기 투자를 할 수 있나요?

월부에서 최근까지 들은 수강경험은 올해 7월 실준반이었어요.
그때 조장님을 포함해서, 그야말로 갓벽한 기버 조장님들만 봐서, 
한동안은 ‘조장 경험'이 최소 1회 이상은 있어야 하늘이 감동해서 1호기를 내려주지 않을까 하는 생각이 있었어요.

저는 남한테 싫은 소리도 못하고 생각도 과한 그런 성격이 핸디캡입니다. 아직 극복 완전히 못했습니다. 

그런데 수업 들은지 1년 넘었더니 비자발적 선배가 되어버려서(?) 
처음 조OT를 하면 자연스럽게 부조장도 어버버 되버리는(?) 그런 상태입니다. 

수영강습 커리큘럼으로 따지면 

중급반에서 배영 배우고 있는데, 호흡과 발차기 그리고 자유영 시작하는 초급보다는 

수영장 상황 어떻게 돌아가는지 아는 고인물이 되버린 그런.. 거죠.

‘원칙’과 ’기준‘ 그리고 ’상황‘에 맞는 투자를 ‘배운대로 하자!’ 
의지만 보유한 상태로(?) 실전 경험 갓잡아 올린 1호기 후기입니다.
조장 경험 없어도, 1호기 투자하신 분들 월부에 많이 계십니다. 정규 수업때 꽤 뵈었어요. 저도 진행했어요.

이번년도에 꼭 투자하고 싶나요? 

예, 한 방을 쏘아올릴 자신감이 없더라고요.

실행에 불을 지피려, 투코를 신청했습니다.

그리고 2025년 6월 생애 첫 투자코칭을 받았습니다. 제 담당 코치는 한가해보이 멘토님이셨어요.

”현재 투자금과 현금흐름이 얼마인데, 전 앞마당 여기여기 있어요.

앞으로 어디로 얼마나 더하면 투자 실행을 할 수 있을까요? 

앞으로 이어갈 투자 생활에서 저에게 맞는 방향 체크가 필요해요!”라는

간절한 마음을 코칭질문지에 담습니다.

결론부터 말하면 투자코칭이었으나, 근시일내 할 수 있도록 그렇게 시장에 남아있으라는 의미로 
매물코칭까지 받았던 것 같아요. 

아시다시피 투코는 물건을 딱 찍어주지 않지만, 도움이 되는 가이드라인을 주셨어요.

제 상황에 할 수 있는 지역 여러개를 설명해주시면서 
투자가능 앞마당 지역/금액/기준 범위도 현장에서 바로 말씀해주셨어요. 
기존 앞마당이 있으신 분들은 멘토님 코칭을 들으면 비교평가가 더욱 쉽게 될 수 있겠죠?

실전반 경험이 없어도 이 환경에서 살아남는 방법을 알려주셨어요. 

저는 1년에 한 번씩 투코 받고, 방향성 체크하면서 독립된 투자자로, 
투자하는 직장인으로 스스로 판단하는 연습을 하고 싶어요.

저한테는 평생 잊기 어려운 생애 첫 투코일 것같아요. 멘토님 정말 감사합니다.

그리고 여러 개 지역 중 하나에서 1호기 투자를 진행 하게 되었어요. 
2025년 6월 10일에 코칭을 받고 7월 실전준비반 수강을 통해 비교지역 정리하고, 
8월 투자지역 자실 후 8월 말에 가계약금 넣었으니  실행에 옮기기까지 2달 반 정도 걸렸네요!

꿀팁 : 이번 년도에 투자실행을 꼭 하고싶으신 분들은 투자코칭 추천드립니다. 

Ⅱ. 1호기 매수 프로세스

1. 1호기를 매물을 우연히 마주치다.
2. 부린이 ‘가계약’ 직전까지 가다.
3. 반전 없는 가격 협상 과정

4. 대망의 본계약, 그리고 등기 접수했어요.

    

① 1호기 매물을 우연히 마주치다.

지방 출장 중이었습니다. 
쉬는 시간마다 계속 네이버 부동산에서 관심 단지들을 뚫어져라 보고 있었는데요. 

지난 주 마지막에 방문한 부동산에서 연락이 왔더라고요. 
제가 마지막 문 닫고 들어간 마지막 손님이었는데, 물건 보고간 투자자들 전화번호를 받으시더라고요. 

저는 한 20번째 차례였을거예요.

전화를 받아보니, ‘현재 그 단지에서는 보러오는 사람은 많지만 
거래가 물밀듯이 되는건 아닌가보다.’ 하는 느낌이 흐르더라고요. 

용기를 내어 괜찮은 물건있으면 소개해달라며 한마디 던졌어요. 
물건을 네이버 부동산보면서 여쭤보면서, 저는 그간 보지 못했던 평소와 다르게(?) 방금 ‘갓’ 올라온 물건이 
저렴한 물건을 발견했어요. 다른 부동산에 매임을 시도해보았는데요. 해당 부동산 단독 물건이었어요.

결론은 그 물건이 1호기가 되었습니다. (복도식 아파트 방2 화1)

처음 제가 설정한 기준은

1) 싼 가격 2) 도보 10분~15분 역세권 대단지 3) 여유있게 세낀 물건 4) 특올수리 5) 리스크 감당 여부로
요리조리봐도 이상하게(?) 그 물건은 위의 조건을 충족했어요. 가슴이 두근거렸어요.

상태가 비슷하다는 가정 하에, 여러 조건들을 살펴보는 기준이 있었다면
A(5.0/4.1) 와 B(4.5/3.5) 물건이 있다면 A보다는 B를 선호했어요. 가격은 예시입니다. 해당 물건은 B에 가까웠어요.

1호기 투자 지역은 현재 가격이 눌려있어서 전세가가 크게 오르지 않는 특징을 보이고 있더라고요.
수도권은 전세 물량이 말라 있다고 이야기를 들었지만 적정 전세가여부는 제가 꼭 살펴봐야할 부분이었어요.

아쉬운 점 : 적정 매수가에 상태 좋은 물건을 발견함. 반가웠으나, 근처 동네에 있는 모든 부동산과 물건을 털지 못했다. 

② 부린이 ‘가계약’ 직전까지 가다.

앞타임 투자자분이 같은 물건을 먼저 보신 뒤, 고민하고 다음주에 다시 오겠다고 하고 가셨는데요. 
‘내 차례구나!!’ 하고 속으로 쾌재를 불렀습니다.

그 분께서 부동산 나가기 전 등기부 등본을 띄어달라고 요청했는데 
부사님은 ‘산다고 해야 주죠~’하시면서 거절하셨습니다.

저도 사실 그분 처럼 보고나서 뽑아달라고 말하려고 했는데 단호함에 쫄았습니다. 

알게된 점: 등기부 등본은 그냥 쉽게 뽑아주지는 않는다. 눈치 한번 쓱 보자.

물건 상태 확인하고 부동산 사무실로 돌아오면서, 누수 여부만 확인을 하면 계약할 마음이 있다고 운을 띄웠어요. 

그리고 월부 카페에서 본 선배들 글을 긁어서 만들어놨던 매수 전 체크리스트 3가지를 수십번 넘게 힐끗 봤어요.

1. 등기사항 증명서 2. 가격협상, 매수결정 3. 특약초안작성

부사님이 등본이 깨끗하다고 말씀은 해주셨고, 저도 확인은 했으나 살포시 사진을 찍어서 공인중개사를 업으로 하시는 월부 동료에게 사진을 보내 확인 도장을 꽝 받았어요.

전 마치 한국 유학생이 해외직구 부업한다고, 명품 매장에서 몰래 찍는 느낌(?) 쭈구려 찍었는데요. 
동료가 ‘pdf로 안주셨나보네요?’ 라고 하시는 걸 보고 ‘ 아 이게 숨겨서 찍을 건 아니구나’라는 알게 되었습니다.

아쉬운 점 : 매수하고 싶다는 의사를 현장에서 동물적인 반응속도로 밝힌 점. 아쉬워요.
‘이거 아니어도 돼’가 아니라, ‘이거야’ 라는 조급한 마음을 일찍 가져버렸습니다. 
 

저를 발견할 수 있는 시간이었어요. 시장 상황은 외곽에 있는 단지까지 가격흐름이 붙고 있는 상승장이 아니었으나! 
제 마음은 ‘차례가 오기 전에 팔리면 내 운명이 아닌거야’를 주술처럼 읊조리 방문했어요.

금요일날 부동산에 전화로 예약을 잡은거라 매코 대기도 동시에 걸었는데 광탈 했습니다. 

매코 예약이 된다고하더라도 빠르면 월~화요일, 물건은 그 전주 주말 토요일에 보게 되는거라 
마음의 조급함이 쓰나미처럼 몰려오더라고요. 
특히나 저는 첫 투자인데 매코 없이 해도 되나(?) 고민 많이 했어요. 결론은 매코 없이 매수하였습니다.

물건 보고 바로 결정하게 된 이유는요?

1. 앞마당을 통해서 ‘가치’, ‘가격’를 비교할 수 있었어요. 

5개 정도 되는 앞마당의 비교를 했고,
모든 매물을 터는 건 아니었으나, 바로 전주에 동일 단지 사이드집에 평수가 한 단계 평수가 작은 집을 보고 왔어요.

알고 있는 곳 중에서는 ‘싸다’라는 생각이 들었어요.

2. 세가 껴있어요. 

저같은 초보 투자자가 첫 투자로 접근할 수 있었어요. 주변 단지 대비 적정 전세가였습니다.

3. ‘물건 상태’가 좋았어요. 

구축 복도식 아파트는 사이드집 피하고 싶었는데 중간집 샤시 포함 특올수리였습니다. 

세입자 분이 어린이 2명이 있는 4인 가족으로 밝은 에너지가 느껴지는 공간이었어요. 

저환수원리 원칙을 통과하고, 제 투자금 범위에 들어와서 매수 의향을 그 자리에서 밝혔습니다.

4. 리스크 감당 가능했어요

가장 좋은 단지는 아니었지만 제 수준(알고 있는 지역)에서 최선이었어요.

저는 계속 지방 앞마당만 늘리고 있었는데, 수도권 앞마당은 두번째였어요. 

③ 반전 없는 가격 협상 과정

본 계약때 잔금을 치루는 조건이었어요. 
판매자는 몇 개월 전 매수를 했는데, 급하게 돈이 필요해서 매도하는 상황인 것만 확인을 할 수 있었어요. 
과거 매수한 금액에서 복비와 취득세를 포함한 금액으로 매도 금액으로 내놓았어요. 

가격 협상을 하고 싶어서 매도 사유가 궁금했던 건데, 
부사님께 여러번 여쭤보니 매도 사유를 밝히고 싶지 않은 사람들도 있다고 하시며
궁금하다면 계약날 직접 물어보라고 하시더라고요.

”사장님 저 이거 사고 싶은데 100만원만 더 안될까요… “

강의에서는 매도자에게 중도금 지급을 해줄 의무는 없으며 중도금을 줄 경우, 가격 협상카드로 쓸 수 있다고 하는 상황인 것을 배웠어요. 인지는 했으나, 깎기 쉽지가 않더라고요. 

제 목표매수가는 할인 조정된 금액(200)에 추가로 300을 빼서 총 500을 빼는 것이었어요. 

사실 저의 편익을 위한 것이었으나  깎아달라 할 빌미가 바로 생각 나질 않아서
다음 세입자 받을 때 도배 새로 해야하니 100만원만 추가로 더 깎아주세요. 라고 부동산 통해 요청 했어요.

사실 첨부터 본계약 때 잔금하고 최대한 빨리 진행한다는 조건 하에, 할인 조정 가능 금액이 있었어요. 
그래도 계약금 넣기 직전 추가 가격 협상에 들어가니 그 금액도 조정이 안될 것 같은 분위기가 조성되는겁니다. 

서둘러 팔고 싶은 상황이었음에도 매도자는 기존 매수가격 + 복비, 취득세까지 합쳐서 
매수가에 최대한 손실이 나지 않기를 원하시는 게 전화기 너머까지 기운이 강하게 느껴졌어요. 

비슷한 가치의 앞마당 후보 단지들은 2000은 깎고 털어야 투자금 범위에 들어오는 상황인게 제 상황이었고요. 
추가로 100~200 깎다가 일을 그르치기 싫어서 ‘감당 가능하고 싸다면 사도 괜찮겠다!’라고 결론 내렸습니다.

계약금 넣었어요. 

④ 대망의 본 계약, 그리고 등기접수했어요.

마지막까지 체크할 항목 확인하세요!

저는 본 계약날이 잔금치고 등기 접수하는 날이었는데요. 

가계약부터 5일뒤에 바로 계약하고 잔금했어요. 

그 날은 특약 추가해서 수정하고 네고하는 날이 아니라고 배워서 얌전히 있었습니다. 

특약수정과 가격조정은 가계약전 미리미리!

준비물은 1. 가족관계증명서 2. 주민등록등본 3. 신분증 4. 도장(막도장도 됨) 
4개를 챙겨오라고 부동산에서 안내를 주세요. 

그리고 가장 중요한 것이 돈이죠? 저한테는 가계약부터 잔금날까지 5일이라는 시간이 있었어요. 

혹시 모르는 상황에 대비해서 모든 은행의 이체한도를 빵빵빵 늘려뒀어요.

중대하자담보 특약 계약때 넣어주신다고 했는데 호오오오옥시 안넣어주셨을까봐 

정말 혹시 몰라 당일날 30분 일찍 간다고했는데 15분전에 와도 된다고 살포시 손사레를 받았습니다.

부동산 방문하면, 매수-매도-중개사-법무사 보통 4파트의 계약관계들이 모입니다. 

중개사분은 계약서는 다 준비해주세요. 법무사님께는 매도자 매수자 신분증 도장도 전달드리고요. 

취득세를 포함한 수수료를 현장에서 납부합니다. 그리고 법무사님이 매매계약서 원본 가져가십니다. 

나중에 등기 완료되면 집으로 보내주세요. 세낀 물건 승계 받는거라 매도자분이 전세계약서도 가져오셨고요. 

제가 그 집에 들어가고 세입자를 새로 들이는 것이 아니라서 제가 그 날 할 일은 챙겨오라는거 챙겨오고 사인 하고 잔금 송금 심플했습니다. 단지 본계약과 잔금까지 하다보니 부동산 사장님이 서류 준비에 정신이 없어보이셨어요.

👇 참고로 저는 아래 링크에 있는 월부카페 소중한 후기를 참고해서 준비했습니다. 카페에는 모든 것이 다있어요.

https://cafe.naver.com/wecando7/11602746

꿀팁 1 : (이체한도 변경은 가계약때 부터 준비!)

요새 보이스피싱 사기꾼이 많아서 내 돈 빼는 것도 매우 귀찮아졌어요. 

잔금 때는 물론이거니와 가계약금 넣을 때도 확인해야해요. 

가계약금 보낼라고한 파킹통장은 어떤 저축은행이었는데 한도 늘려도 500만원이 안보내져서 애먹었어요. 

잔금은 케이뱅크 썼는데 토스가 이체한도 여유롭고 편해요.

꿀팁 2 : (이체한도에 맞게 쪼개서 보내도 되나요?) 

네, 예시로 만약 1억 5천만원이라면 1회에 1억 보내고, 5천만원 따로 보내도 되어요.

꿀팁 3 : (청년주택청약통장은 해약은 은행 영업점 방문이 필수!) 

저는 종잣돈이 빡빡해서 청년주택청약통장을 깼습니다. 

그거 아세요? 모바일 어플에서 해약이 불가합니다. 직접 은행도 가야하고 필요서류가 있어서 주민센터도 방문해야해요.

지방세 세목별 과세증명서 출력시 ‘전국 지자체’로 설정해야해서 정부24로는 발급이 안되는 항목입니다. 

은행 방문하면 필요 서류설명을 해주시는데, 미리 알고 챙겨가면 발걸음을 줄일 수 있어요.

혹시 청약 깨시는 분들은 미리 서류 준비해서 은행 방문하시기를 추천드립니다.

꿀팁 4: (현금영수증 가능항목 확인) 

법무사 보수료는 현금영수증이 가능합니다! 

공인중개사의 중개수수료도 현금영수증이 가능합니다! 

다만, 매매계약일 경우 당사자 본인만 공제 가능하다고 하네요.

꿀팁 5: (마지막까지, 중개사 수수료 아끼는 법) 
부동산이 해당 지역 지역화폐 취급 가맹점인지 확인하면 추가로 아낄 수 있어요. 

1호기 지역도 확인을 해보니 3개 정도 있더라고요. 안되는 곳이 더 많아요. 그래도 확인 필수!

법무사님은 서류 챙기셔서 등기접수하러 먼저 떠나셨고, 
저도 부동산 사장님 그리고 매도자분께 인사드리며
1호기 마무리했습니다. 

1호기 매수과정에서 구축 누수 확인하는 것, 법무사 섭외, 까지 우여곡절을  경험했는데요. 

제가 계속 쓰다 보니 양이 엄청 길어져서
그건 따로 정리해서 월부카페에 올려보려고해요. 읽어주셔서 정말 감사합니다.

+마지막 반전은요. 매도하시는 분은 부부 공동명의셨는데 아내분이 나오셨어요.
그 분께 앞에 앉아서 몇마디 나누다가 조심스럽게 투자 공부하는거냐고 물어보시는거예요.

‘잉 지금 매매계약서를 작성하려고 앉아있는데 공부라뇨..?’ 라는 속마음으로 고개를 갸우뚱거렸는데
입모양으로 월부? 월급쟁이부자들이세요? 라고 물어보시는 겁니다.

네 맞습니다. 매도자 남편분은 월부분이셨습니다. 

정말 다양한 감정이 들었어요. 

사실 길가다 힙색에 모자만 쓰고 있어도 월부분이 아닌가맞는가 하고 힐끗 보거든요. 
거기에 팔토시 곁들여지면 사실 전 정말 확신의 눈으로 한번 바라봅니다.

그럼 옆에 있는 남자친구가

세상 모든 사람들이 월부는 아니라고, 너 좀 착각이 좀 심한듯(?)하는 눈으로 절 쳐다봤었는데
제 세상은 월부를 중심으로 돌아가나 봅니다. 매도자로 월부분을 만났습니다. 

물건은 오를때까지 지키는게 어렵다는데, 전 사자마자 지키기가 시작된 기분이었습니다.

부동산이 아니라, 다른 것 투자하신다며 급하게 매도하는 이유를 말씀주시면서, 
저한테는 마지막에 ‘부자되세요!’ 라고 하시면서 헤어졌어요.
천사가 선물처럼 양도하고 가셨다고 생각하려 합니다.