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부동산 투자 황금 로드맵
부동산 김사부(김원철)
1. 느낀 점 및 적용할 점
시간 가는 줄 모르고 읽어내려간, 몇 안 되는 부동산 투자 도서 중 하나.
특히 현실적으로 실행 가능한 전략이 포함되어 있어 인상깊게 읽은 책이다. 더불어 ‘실패 가능성’을 염두에 두고 미래를 예상해보는 것 또한 투자자에게 꼭 필요한 시선이라고 생각한다. 시장은 우리가 원하는대로 흘러가지 않을 뿐더러 우리는 늘 시장을 지켜보며 시장의 변화에 대응해야 하기 때문이다. 그런 면에서 저자가 처음으로 제안했던 ‘전세 레버리지 투자’에서 ‘수익형 전세 레버리지 투자’의 제안도 시장의 변화에 발 맞추어 나온 대응전략이라 흥미로웠다.
다만 조금 더 디테일한 투자 사례가 나오면 어땠을까 싶다. 실제 책에서 나오는 적용 사례는 ‘인지도' 있는 아파트의 사례가 대부분이다. 기회는 그 곳에만 있다고 생각하지 않고 실제로 그런 아파트가 아닌 아파트에서도 충분한 수익을 낼 수 있다. 물론 많은 사례를 담기가 어려울 수 있었겠지만 인지도가 긴가민가한 단지들을 사례로 정했다면 더 흥미롭게 읽었을 것 같다.
책을 읽고 나서 이번에 꼭 적용해보고 싶은 부분들은 반접기를 해뒀다.
- 1가구 2주택 비과세 특례조건을 활용하면, 보유한 2개의 부동산에서는 계속 비과세를 받을 수 있다는 주장 ➡︎ 2채 만으로 현금흐름을 발생시킬 수 있는지? 현금흐름이 목표인 사람들에게도 이 전략이 유효한지? 아파트 단지별 사례 찾아볼 것
- 10여년 전 의정부와 수원의 가격이 비슷했지만 수원의 상승률이 월등히 높다라는 점 ➡︎ 실제 단지 사례 찾아볼 것 + 수원/의정부처럼 추가적인 과거 사례는 없을 지?
- 전세가율을 이용해서 (45%, 50%, 55%) 추후 매매가 예상하는 방법 ➡︎ 과거에도 이는 적용되었을지? + 현재 내가 보유한 자산의 추후 예상 매도가 직접 계산해볼 것
마지막으로, 오랜만에 흥미로운 부동산 투자도서를 읽으며 투자에는 정답이 없기에 원리를 알고 원리를 적용하며 실행으로 옮기는 것이 가장 중요함을 느꼈다. 또한 상황에 따라 다른 기준을 적용하는 것이 필요할 수 있으며, 이는 앞으로도 그럴 것이기에 매수 이후 보유와 매도 과정을 잘 해내려면 꾸준한 인풋은 선택이 아닌 필수임을 더 깊이 깨닫게 되었다.
2. 논의하고 싶은 점
P.274 지금은 당연하게 생각하는 문제에 대해서 과거에는 매우 심각하게 고민을 했을 뿐만 아니라, 심지어는 매우 잘못된 선택을 하기까지 했다.
Q. 지금은 여러 번의 사이클과 데이터가 쌓이며 소위 ‘정답지’가 있는 시장이라고 합니다. 과거 정답지가 없던 시절, 돌아보니 기회였던 순간들에 대해 이야기 나누고 정리해봅시다. (ex.분당/일산의 비슷한 가격 수준)
3. 내용 정리
P.43 약세장에서는 전체적으로 상승이 없어 투자가 꺼려진다는 단점이 있으나, 매우 좋은 장점이 하나 있다. 성장성 높은 대상이 무엇인지 비교적 분명하게 보인다는 것이다. 왜냐면 약세장에서는 사람들의 관심이 적고, 그러다 보니 좋은 부동산도 가격이 오르지 않은 채 남아 있는 경우가 많기 때문이다. 게다가 가격의 변동도 크지 않으니 신중하게 생각하면서 좋은 가격에 매수할 기회가 생긴다. 아무리 약세장이라고 해도 결국 실수요자들이 찾는 시점이 되면 결국은 제 가치를 찾을 수밖에 없다. 공급은 부족하고, 수요는 넘쳐나기 때문이다.
P.78 물건을 파는 사람들은 전문 장사꾼이 아니다. 이게 바로 보통의 시장과는 다른 구조가 만들어지는 핵심 원인이다.
P.83 고통의 본질은 공포감이다. 희망이 없고, 점점 더 수렁에 빠지는 듯한 공포감을 느끼기 때문에 정말로 힘든 것이다.
P.90 일단 부동산 사이클을 이용하기 위해서는 기본적인 마음가짐이 중요하다. 부동산 사이클은 언제나 대중의 생각과 딱 반대로 흘러가기 때문이다. 그래서 늘 어렵다. 언제나 대중이 몰리지 않는 곳으로 갈 생각을 해야 한다. 늘 불안하고 공포스럽기 때문에 굳게 마음을 먹었음에도 불안함을 견디지 못해서 결국 대중이 가는 길을 선택하는 경우가 많다. 그러나 좋은 투자자가 되려고 마음을 먹었다면 이것부터 시작해야 한다. 대중과는 다른 길을 간다는 각오다.
P.131 매도 후 바로 매수를 해야 하는데, 이게 생각보다 무척 어렵다. 물론 매도를 하려고 계획할 때는 다음에는 뭘 사야 할지 생각하고 조사하는 과정을 거친다. 그런데 내 물건이 원하는 시점에 딱 매도되지도 않고, 매도가 된 시점에 내가 매수하려고 했던 물건이 여전히 그 가격이 아닐 수도 있다.
P.141 강세장과 약세장은 앞서 설명한 대로 여러 가지 특징이 존재하지만, 그중에서도 가장 명확한 차이점은 바로 이렇게 ‘대중’이 시장에 참여할 수 있는 시점이냐 그렇지 않느냐이다.
P.157 우린 전세금 상승을 이용해서 순자산의 증대를 이룰 것이다. 이 이야기는 거꾸로 말하면 내가 전세로 거주하는 측면에서는 매우 큰 위험 요소라는 뜻이다. 전세금이 생각보다 많이 오르기 때문이다. 특히 직장과 접근성이 좋은 곳은 더욱 그렇다.
P.164 치밀한 계산은 쓸데없는 짓이다. 놀랍게도 매번 틀린다. 그만큼 인생에는 변수가 너무 많다. 그래서 치밀하게 계산할 필요 없이 평균적인 상승에 근거한 상승률 정도만 계산하면 되고, 그보다는 오히려 늘 ‘틀릴 수도 있다’라는 심리적 완충지대를 가지려는 노력이 중요하다. 계산을 치밀하게 하면 할수록 본인의 계산대로 미래가 펼쳐질거라 착각하기 쉬워 오히려 함정에 빠지는 경우가 발생하기 때문이다.
P.168 투자 금액이 많으면 투자하기가 쉬울 텐데, 투자 금액이 너무 적어서 힘드네 라고 생각한다. 투자 금액이 크면 투자할 대상이 많다는 건 사실일까? 이건 내가 가지지 못한 것을 가진 사람들에 대한 부러움이 만들어낸 공상일 뿐이다.
P.189 일단 똘똘한 한 채를 갖게 되면 목표를 달성한 것 같지만, 문제는 그 똘똘한 한 채를 절대 매도하지 못한다는 사실이다. 언젠가는 노후에 그것을 팔아서 이렇게 쓰고, 저렇게 써야겠다고 생각하겠지만 그 ‘언젠가’는 오지 않는다. 왜냐면 ‘똘똘한 한 채’가 계속 오르기 때문이다.
P.208 매도할 시점의 매매가를 실제에 근접하게 예상할 수 있는 방법이 있다. 전세가를 역산해서 매도가를 추측하는 방법이다. 이 방법이 실제 가격을 예측하는 데 매우 유용한 이유는 전세가의 움직임은 비교적 쉽게 예측할 수 있기 때문이다. 전세가는 아주 특별한 경우를 제외하고는 거품이 존재하지 않는다.
P.211 전세가는 10년 정도의 기간을 지역별로 보면 평균 상승률이 나온다. 이 평균 상승률을 기준으로 두고, 그보다 낮게 상승하는 경우라면 전세금 상승분을 수익으로 사용해도 아무런 문제가 되지 않을 것이고, 폭등하는 경우에는 평균적 수치를 고려해서 그 이상은 아예 역전세 대비용으로 빼놓는 ‘관리’를 하면 된다. 즉 평균 회귀의 법칙을 적용하는 것이다.
P.274 지금은 당연하게 생각하는 문제에 대해서 과거에는 매우 심각하게 고민을 했을 뿐만 아니라, 심지어는 매우 잘못된 선택을 하기까지 했다.
P.331 부동산 리치 라이프는 그 차를 손에 넣기만 하면 그냥 이뤄지는 것이 아니라, 끊임없이 연료라는 인풋이 있어야만 실현된다. 꾸준히 시장을 관찰하다 보면 모호한 경계가 모호하지 않게 다가오고, 과감하게 행동할 수 있게 될 것이다.
(마지막으로 내가 읽은 책의 페이지나 책 표지를 대표사진으로 꾹 클릭해주세요.)
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