2강 과제

성과=실력x열정

        실력=재능x노력(누적시간) 1만 시간의 법칙 - 1000시간, 주당 20시간 데일리 루틴 정하기

평일 3시간x5일=15시간, 주말에 5시간은 투자 공부 하기

COMFORT ZONE→FEAR ZONE→LEARNING ZONE→GROWTH ZONE

반드시 공포의 단계에 진입하게 될 것이다. 그 위기를 잘 넘어가면 성장 할 수 있다.

부동산 투자의 숲과 나무

부동산 가격은 오를 것인가?

인구 100만 이상의 도시는 자급력이 있다.

장기: 물가

단가: 입 주물량, 전세 대출 금리, 전세 대출 규제 평균적으로 전세는 5년 상승, 3년 보합, 2년 하락

                                              위기: 전세 놓기 어려움

                                              기회: 전세입자 못 구해 매물로 나옴

1970년 근로자 월 평균 소득→251배→6,509,450원

1971년 여의도 시범 18평의 가격→704배→ 18억

근로 소득 오르는 비율< 자본 소득 오른 비율

아파트 건설원가= 재료비+노무비+경기(식비…)+토지

통화량은 왜 느는가? 경상수지 990.4억 달러(약대 2위)- 삼성 전자, 하이닉스- 우리나라로 돈이 쏟아져 들어오고 있음.

부동산 투자의 기준(전세가 변동률)

오를 요인- 입주물량 적음, 전세가 변동률 낮음

내릴 요인- 전세 대출 3억

평균보다 전세가가 더 올라갔을 때에는 역전세 맞을 확률이 높다.

은행 마진은 예/대 마진으로 됨, 대출 규제를 계속하면 은행이 망하고 은행이 망하면 나라가 망함

부동산 투자의 기준(수요와 공급)

멸실- 서울 노후화 된 건물이 많다

사용

신규- 자녀가 독립하면서 새로운 집이 필요해진다

입주물량이 많으면 전세가 잘 안나갈 수도 있다. 부동산 지인, 호갱노노로 꼭 확인(계약 3개월전 후 입주물량 확인)

투자 VS 투기

부동산 투자의 원칙 잡기

1. 저평가 여부(가치>가격)
   투자물건을 볼 때 가장 중요한 것은?
   매매 가격이 적정한가?
   *가치평가- 같은 가격이라면 수요와 공급에 따라 어디가 더 가치 있냐?, 같은 가치일 떄 더 낮은 가격
   매매 가격이 적정한 지를 어떻게 알까? - 비교 평가

2. 환금성
   부동산은 환금성이 낮음

   부동산 중 아파트가 좋음(1,2,3,탑층(구축)X)

   주식- 상장폐지= 부동산- 환금성 없는 물건(매도 안되는 것)

3. 수익률
   투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는가?
   수익률= 수익금/투자금(매매가-전세가)
   72의 법칙- 72/수익률= 원금이 2배가 되는 기간 EX) 72/3=24년
   투자 1년차- 잃지 않는 것
   투자 2년차- 10%
   투자 10년차-20%
   부자:5%~10%
   수익률 높이는 법
   1)앞으로 가치가 오르는 부동산(수요, 공급) -서, 경, 인-=1500만(세계 TOP 10안), 수요는 많고 공급은 없는 곳

   2)적절한 투자금, 전세금 상승
   3)좋은 타이밍
   4)수익률, 수익 둘 다 중요- 시세 차익이 핵심/ 월세 생각하지 마라, 월 1000만원X, 한 방에 10억 벌기!

   5) 인내(투자시장, 가치 신뢰)

   투자는 사는 것만큼(시장의 전망을 무시하며) 존버하는게 중요합니다.

 4. 원금 보존

     얼마나 떨어질까?- 전세가 까지

     *전세가는 우상향 할 듯

      적정 전세가율- 서울: 0.6, 강남: 0.5, 지방:0.8

매수시: 이 물건을 통해 내가 겪을 수 있는 최악의 손실은 얼마일까?

매수시: 적정 전세가율 이상의 부동산을 매수한다.

매수시: 앞으로 전세가가 오를 수 있는 부동산을 매수한다.

매수시: 수요가 많고, 입지 독점성이 높은 부동산을 매수한다.(가치)

보유: 가치 있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다.

최악의 상황에서 이 물건은 얼마나 떨어질까?

이 물건의 안전 마진은 얼마인가?

혹시 전세가가 빠질 수는 없을까?

-이 물건의 적정 전세가율은 얼마일까?

-이 물건의 전세가는 지속적으로 상승하는가? 30년 넘은 집은 전세가 오르지 않음.→재건축 가능한지 확인(용적률200이하)

-이 물건은 수요가 많고 입지 독점성을 갖는가?(이 물건은 가치가 있는가?)

-이 물건의 단기 입주물량은 적정한가? 

*전 고점 대비 15퍼센트 빠진 것은 원금 보전이 된다고 본다.

  5. RISK 관리- 최악의 상황 생각해 보기

   “ 전문가로부터 시장 전망을 듣는 것은 시간낭비다” - 워렌 버핏

      시장을 전망하는 건 불가능하다. - 어떤 파도가 올 지 모르니 수영을 잘 하는 방법을 준비하자.

      상승할 때의 시나리오- 나는 수익을 얻을 수 있는가?

      하락할 때의 시나리오- 내가 가진 자산은 안전한가? 원금 보전 가능한가?

규제가 있더라도 내가 어느 사이클에 있는지 알아야 한다. 세계적으로 매매가는 높지만 월세가는 매우 낮다.

규제 있을 때 기회를 잡아야 한다. -서울, 광역시 안에 가장 저평가 된 부동산 사기

시세 차익 부동산의 정의와 종류- 낮은 가격에 사서 오를 때까지 기다리는 투자법

투자용 부동산 순위- 1. 아파트 2. 아파트가 되는 빌라 3. 단독 주택, 오피스텔, 다가구 원룸 (투자하지 말 것)

아파트는 원금보존, 환금성, 수익성, 리스크 모두 높다.

다가구(원룸), 단독주택은 토지가를 봐야한다.

투자의 단계

1단계- 투기(묻지마 투자)

2단계- 갭투자

3단계- 우량주 투자(똘똘한 한채)

4단계- 가치투자(담배꽁초투자) 담배꽁초투자: 저평가된 초저렴한 매물을 발굴하는 투자방식- 매도, 매수 타이밍 중요

5단계- 가치투자(성장가치투자)

잡주로 시작해서 우량주로 끝난다.

가치투자= 잃지 않는 투자, 싸게 사서 비싸게 판다.

싸게 사서- 이 물건이 싼지 알아야함(저평가)

비싸게 판다- 비싸질 것이라는 것을 믿기(가치)

진짜 부자의 의미- 자산이 많은 것/사고 팔지 않음

NOT 완벽주의 BUT 완료주의

시세 차익 투자의 투자방법

내 월급으로 저평가된 부동산을 한채 씩 늘여가는 것→결국 돈이 일하게 하는 것