부동산 가치 투자로 200억을 만든 거인의 부동산 투자 원칙 (부제- 부자는 목을 얻을 때 팔 한 쪽을 내어준다)

25.09.15

열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법

너바나님의 열반스쿨기초반 두 번째 강의는 '나는 이걸 왜 하는가’를 명확히 알고 대답할 수 있는 사람만이
장거리 레이스인 부동산 투자 시장에서 떠나지 않고 살아남을 수 있다는 말씀과 함께 시작되었다.

나는 스스로에게 물었다, 나는 이걸 왜 하는가? 돈 쓰고 시간 쓰고 왜 퇴근하고 새벽에 앉아서 이 강의를 듣고 있고
강사님의 말씀을 한 마디도 놓치지 않기 위해 눈을 빛내고 손글씨로 기록해 가며, 도대체 왜 이러고 있는가?

나는 남이 정해주는 대로 사는 게 아닌 내 인생의 주인으로서 살아가고 싶기 때문이다.

내가 원하는 인생을 현실로 만들 수 있는 부자 마인드와 실력을 기르고,

자본주의의 파도에 올라타기 위한 자산을 쌓기 위해서 실제 이 방법으로

직접 부를 이룬 멘토님께서 직접 알려주시는 ‘부동산 가치투자’를 배우기 위해 이곳에 몰두한다.

눈앞이 캄캄해지고 마음이 흔들릴 때 글을 읽고 초심을 찾으려 나의 why를 적어보았다.

이어서 너바나님께서는 우리가 부동산 투자를 해야만 하는 또 다른 이유를 알려주셨다.

근로소득(급여)의 가치와 자산의 가치

1970년대부터 지난 55년동안 월평균 소득은 2만원에서 약 200배 상승한 반면,

여의도 아파트는 218만원에서 약 700배 상승했다고 한다.

즉, 급여의 상승 속도는 자산의 상승 속도에 훨씬 못 미치기 때문에 우리가 월급에만 의지해서 살면

아무리 뼈빠지게 일을 해서 월급을 아껴 모아도 내 현금이 녹는 듯한 상실감과 함께

끝없이 오르는 서울 아파트를 먼발치서 바라보며 손가락을 빨아야 하는 현실인 것이다.

그렇다면 과연 ‘서울의 아파트는 끝없이 올라갈까? 떨어지지는 않을까?’ 와 같은 의문이 들 무렵

너바나님께서 실질적인 과거의 데이터와 펙트 체크로 답을 주셨다.

통화량과 전세가의 관계성

우리나라의 통화량은 ‘수출로 먹고 사는 나라’답게 계속해서 늘고 있다. 정확한 우상향 그래프이다.

2005년부터 2015년간 통화량이 2배 늘었는데 그 기간 동안 서울 아파트의 평당 전세가도 약 2배 상승했다는 사실에 소름이 돋았다. 모두가 부동산 너무 비싸다, 거품이다, 조만간 과거의 일본(부동산 버블 붕괴)을 따라 갈 것이라 말하는 글들을 과거에 심심치 않게 보며 나도 마음 한 편으로 부동산 가격이 내심 떨어지기를 바랐던 적이 있었던 것도 사실이다.

그런데 마치 과학처럼 부동산의 실질 사용 가격이라고 볼 수 있는 평당 전세가가 통화량과 똑같이 늘어났다는 사실과

너바나님께서 하나 하나 분석해서 말씀해주신 아파트의 건설원가 중 물가가 올랐을 때 떨어질 요소가 단 하나도 없다는 사실까지 알게됐을 무렵에는 더 이상 아파트 가격이 떨어지기 바라는 것을 중단하고 2035년에 서울 아파트 값이 지금의 2배가 되기 전에 나도 내 주머니에 가능한 많은 자산을 채워 넣어야겠다는 다짐을 했다.

저환수원리

“이 원칙을 배우고 투자를 했던 제자들 중 단 한 명도 실패한 사람이 없다” 는 말씀이 바로 수긍이 될 만큼

너바나님의 20년 간의 투자 경험과 내공이 집약된 부동산 가치 투자 필승법처럼 느껴졌다.

저평가, 환금성, 수익률, 원금보전, 리스크대비 라는 창과 방패를 동시에 쓰는 거인의 전략인 것이다.

‘저평가’는 전설의 투자자 워런버핏의 스승 벤자민 그레이엄의 ‘안전마진’ 개념과 비슷하다는 생각이 들었다.

많은 손품 발품과 투자 경험을 통해 아파트의 가치를 비교 평가하여 저평가 여부를 판단해 투자할 수 있다면 우리는 절대 잃지 않고 수익을 낼 수 있는 것이다.

‘가치평가’와 ‘비교평가’가 투자의 전부라는 너바나님의 말씀을 가슴에 새기고
가치를 알아 볼 수 있는 실력과 충분한 비교평가를 위해 나의 앞마당을 독/강/임/투의 습관화로 넓혀야겠다.

‘환금성’은 부동산 투자의 약점이기도 한데 그중 아파트가 제일 환금성이 좋으니 다른 물건은 쳐다보지도 말아야겠다고 생각했다.

‘수익률’은 수익률에 따라 원금이 2배가 되는 속도가 하늘과 땅차이로 달라지기 때문에 투자 전에 반드시 계산해 봐야하고, 그러나 수익률의 함정에 빠져 환금성이 나쁜 수익형 오피스텔을 매수해 과거에 힘드셨다는 멘토님께서는

부자가 되기 위해서는 월세가 아닌 ‘수익’도 고려해 ‘시세차익 아파트’에 투자해야 한다고 말씀해주셨다.

우리는 그 고통을 겪지 않았으면 좋겠다는 말씀이 겹없이 마음에 와닿았다.

너바나님의 수십 년간의 경험을 레버리지 할 수 있음에 감사하며 말씀대로 가치있는 아파트를 좋은 시점에 사서 하락을 버티고 장기간 보유해 시세차익으로 부자가 되겠노라 다짐했다.

‘원금보전’은 우리의 투자 기준이 되어야 할 ‘잃지 않는 투자’를 위한 원칙이다.

투자했을 때 전세가는 지속적으로 상승하고 있는지, 전세가가 떨어질 요인은 없는지, 수요와 입지독점성을 갖고 있는 가치있는 물건인지, 단기 입주물량은 적정한지 등의 철저한 확인을 거쳐서 잃지 않는 투자라는 확신이 들 때에만 투자를 하는 것이다.

‘리스크 대비’는 투자의 리스크인 원금 손실, 작은 수익, 환금성, 이외 역전세와 잔금까지 다시 한 번 끝의 끝까지 최악의 상황을 시뮬레이션 해보고 비교평가를 통해 ‘가치있는 저평가된 물건이고 예상되는 리스크에 대응이 가능하며 편익이 더 크겠다!’ 는 최종 판단이 든다면 투자를 실행하는 것이다.

투자는 예측이 아니라 대응이다

수 많은 부동산 전문가들이 시장을 예측했고 단 한 번도 그 예측이 들어맞은 적이 없다고 한다.

투자 구루인 워런버핏과 그의 파트너 찰리멍거도 시장은 예측하는 게 아니고 할 수도 없다고 말한다.

이 강의를 해주시는 20년차 베테랑 투자자 너바나님께서도 부동산 전망에 대한 당신의 의견이 틀릴 수도 있다고 말씀하시며 덧붙이시기를,

우리는 미래를 정확히 알 수 없고 ‘어떻게 대응할 것인가’ 만을 결정할 수 있는데

부동산 투자에서 우리가 할 수 있는 건 나쁜 파도(하락장)와 좋은 파도(상승장) 중

어떤 파도에도 헤엄칠 수 있는 능력(실력)을 기르면 된다는 것이다.

상승장 시나리오에서는 투자 물건(자산)이 있어야 수익을 얻을 수 있고

하락장 시나리오에서는 내가 가진 자산은 안전한가? 를 미리 대비하고 투자했어야 한다.

내 손안에 자산이 없는 선택지는 없다.

인플레이션을 헷지하기 위해서라도 최소 부동산 한 채 투자는 필수이기 때문이다.

나는 시장을 초과하는 수익을 얻기 위해 어떤 파도가 몰아쳐도 수영을 할 수 있는 방법을 배우고자 한다.

비기기 위해 게임을 하는 사람은 없으니까.

비바람이 불어도 여름은 겨울은 반드시 온다.

요즘 집값 안정화를 위해 정부에서 규제가 쏟아져 나오고 있다.

이런 상황에도 서울의 입지 좋은 물건들은 계속해서 신고가를 찍고 있고 정부의 규제는 계속될 것으로 예상된다.

이번에 배웠는데 부동산 규제는 과거부터 규제 강화와 완화를 거듭하며 끝없이 시장과 함께 했다는 걸 알 수 있었다.

그런데 재밌는 점은 규제가 강했던 노무현 정권과 문재인 정권때 각각 95%나 상승했다는 사실이다.

정부의 취지는 참 좋았는데 부동산 가격은 어떻게 이렇게 다 취지와 반대로 갔을까?

너바나님께서 강의 첫 시간 때 해주셨던 말씀이 떠올랐다.

“시장은 옳고 그름이 아닌 수요를 따라간다.”

담배나 술이 몸에 안 좋은데 하는 이유는?

같은 이치로 아무리 정부에서 집값을 잡기 위해 규제를 해도 수도권이든 지방이든 전세의 수요는 꾸준히 있고

그 공급이 한정적인 시기에는 어떤 규제를 내놓아도 전세가 귀해져 전세가가 오르고 매매가도 함께 따라 오르는 것이다.

어떤 규제를 해도 단기적으로는 영향을 줄 수 있겠지만 정부에서 금융시스템에 위험이 될 수 있는 시중 은행을

어렵게 만드는 대출 규제를 장기간 가져가기는 힘들 것이라는 말씀과 함께 더 먼 미래는 어떨지 알 수 없지만

지금 시장이 향후 몇 년간 수요에 비해 공급이 부족한 시기이고, 부동산 규제로 잠잠해진 태풍전야 같은 바로 지금이

부동산을 매수하기 아주 좋은 시기라고 말씀해주셔서 내가 올해 안에 할 수 있는 1호기 투자를 실행해야겠다는 목표의식이 강해졌다.

담배꽁초투자와 성장가치투자

두 가지 투자법 모두 ‘쌀때 사서 비싸게 판다’의 가치관을 공유하는 가치투자에 속하지만 둘은 조금 다른 투자법인 것 같다. 담배꽁초투자는 남은 담뱃대가 ‘저가치’인지 ‘저평가’인지를 판단할 수 있는 통찰력이 필요하고 지금의 내 상황에 맞는 지방 소액 투자에 가깝다고 여겨지고, 성장가치투자는 무릎 이하의 가격에 사서 적어도 5년에서 10년은 보유하며 성장의 시세차익을 가져갈 수 있는 수도권 투자와 비슷하게 여겨진다.

차이는 있지만 둘 다 똑같이 수요와 공급의 영향을 받고 저환수원리의 원칙으로 투자하면 ‘잃지 않는 투자’를

할 수 있기 때문에 초기의 너바나님처럼 담배꽁초투자로 실력과 자산을 쌓아서 성장가치투자로 옮겨가는,

내가 보유하는 아파트들의 가격대가 올라가는 것 이상으로 실력과 그릇을 성장시키는 투자자가 되고싶다.

부자는 목을 얻을 때 팔 한 쪽을 내어준다

정말 임팩트가 큰 명언인 것 같다.

세금을 내더라도 그보다 더 많은 편익이 있다면 기꺼이 세금을 낼 각오를 하고(물론 상황에 맞는 절세법을 배우고)

투자를 실행하는 것이 부자의 마인드이고 아무 손해를 보지 않으려는 건 빈자의 마인드이다.

비용보다 편익이 더 크다면 주저없이 움직이는 NOT A BUT B 부자마인드를 실천할 것이다.

마지막으로 너바나님께서 초보 투자자 시절 겪은 ‘누수’와 ‘임차인 월세 미납’ 문제 고민을 듣고

그 당시 회사의 멘토 분께서 해주셨다는 말씀이 가슴팍에 뜨끈한 울림을 주어 기록해 본다.

이쁜한개님 참 탐나는 분이에요 : 계단식 성장 ING...