관련 강의
직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
월부에서 강의 수강하면서 한번도 매수 이후에 대해서 제대로 생각해 본 적이 없는 것 같습니다. 아직 제가 한참 부족하지만 정말 매수 이후의 세계는 제가 아는 것이 너무 없더라구요. 사람이 어떤 상황에 놓이면 하게 되겠지 이렇게만 생각했었는데, 열반 중급 수업에서 전세를 놓는 과정을 세밀하게 배울 수있어서 너무 감사한 시간이었습니다.
제가 들고 갈 것 들을 정리해봅니다.
첫번째,
처음에 양파링님께서 말씀해주신 현재 시장 상황을 한번 정리해봅니다.
- 6.27 이후에 6억 까지 주담대 한도
- 중저가 집들은 거래가 되고 매수세가 4-5급지는 매수세가 붙으면서 반등 시작
- 입주가 있는 일부 지역을 제외하고 전세가 귀한 상황.
- 전세대출 규제가 이어지지만 본질적인 서울 수도권 입주물량이 매우 부족, 전세가 상승환경이 조성되고 있음
- 송파 강동 안양 등 대규모 입주 영향을 벗어난 곳의 전세가 빠르게 회복중
- 서초 동대문 광명 등 입주장이 남아있는 곳은 수도권 전체적인 입주부족으로 전세가 향방을 지켜봐야함
- 지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복, 신축이 많이 오르면서 구축까지 온기가 퍼지고 있음
전세 회복에 비해 매매회복이 더딘 지방광역시 특히 살펴봐야함
두번째,
전세셋팅 유형 3가지
잔금일에 전세 세입자까지 같이 계약, 주인전세, 세낀물건
세번째,
현재 전세 셋팅을 어렵게 하는 상황: 조건부 전세대출 제한,
그럼?!!!
전세대출을 안받으면?
1. 현금전세 : 대출없이 임차인 자금으로 입주 = 시세보다 낮은 전세가로 받음(그래야 경쟁력이 생김)
2.세낀 물건 : 세낀 상태로(매-전 차익내고) 소유권 이전 = 만기 전세 셋팅 필요(다음 만기때 전세 셋팅 준비해둬야함)
3.주인전세 : 매도자와 전세계약 후(매-전 차익 내고) 소유권 이전 = 매도자 협조 필요, 만기 전세 셋팅 필요(근저당 확인)
전세대출을 가능하게 하면?
4. 매도자 전세계약 후 승계 =매도자 협조 필요, 임차인 협조 필요
전세대출 실행된 후 소유권 이전
매도자가 임차인이랑 전세계약 대출실행하면 됨
그러고 매매잔금치를때 매수자(나) 소유권이전
네번째,
세낀 물건 투자검토 3단계 !
1단계: 전세보증금액, 가격 얼마 껴있는지
2단계: 임대만료일 , 만기 언제까지지?만료될때 공급이 있는지? 역전세 리스크 감당가능? 투자 결정시 고려
3단계: 갱신요구청구권 사용여부
다섯번째,
법인과 계약했을때 !
주의할점 법인의 업종,(어떤 법인인가), 업태, 설립연도 확인+특약대비(단점을 대비)
임차인을 고를 수 있을때 없을때 투자자는 시장판단이 빨라야함, 법인이라 안되는 게 아닌 어떤 특약으로 보완할 지 정리하여 대비
여섯번째,
등기부등본에서 반드시 확인해야할 5가지
1)소유자:계약자와 동일한지?(갑구)
2)가압류,가처분,가등기: 권리 침해가 있는지?(이런 말이 있으면 계약 하면 안됨)/(갑구)
3)근저당권 :집 담보로 돈을 빌렸는지?(을구)
4)열람일시:권리관계에 변동이 있는지?(각페이지 하단)
5)페이지: 문서 전부를 확인했는지?(각페이지 하단)
저에게는 너무 새로운 세계였습니다. 이후에 저에게도 일어날 수 있는 경우를 만나면서, 1호기를 할때 어떤 물건을 매수할지 거기까지 고려하고 적정한 가격을 설정하는 것, 그리고 임차인의 사례에 맞게 제가 철저히 대비할 수 있어야겠네요 실제로 그 상황에 놓이면 2주차에 배운 것들을 떠올리며, 적용할 수 있도록 정리하고 복습하도록 하겠습니다.
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