관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
▶ 강의 목적
- 조급한 초보 투자자가 지금 해야할 행동은 ? 수익률 보고서 쓰고 비교할 수 있는 아파트 만들기 !
▶ 초보 투자자의 고민
- “어디서 시작해야 할지 모르겠다” → 6개월 안에 최소 3~4개, 가능하면 6개 지역 임장
- “어떤 아파트를 사야 할지 모르겠다” → 어떤 아파트를 선택하는 지에 따라 수익 차이가 크게 발생할 수 있으므로 선택하는 방법 알아야함
▶ 수익률이 높은 투자
- 충분히 좋은 입지 좋은 땅 서울에서 오르지 않은 곳 없음
- 입지가 좋은 곳 즉, 수요가 있는 곳은 장기적으로 가격이 오름
- 하락장이 와도 버티면 됨
=> 그렇다면 어차피 오르면 아무 아파트나 사면 되는 거 아닌가요 ?
- 입지를 모르면 같은 가격으로 덜 좋은 것을 살 수 있다 ..
- 같은 가격 20개 정도 알면 실패하는 투자 안함 그치만 어려움
- 적어도 3개 지역은 알아야 좋은 투자 가능함
- 투자 선택 기준 : 저환수원리 !!
- 입지가 좋은 단지는 수요 때문에 먼저 오르고 오르는 폭이 크다.
- 땅의 가치는 계속 오르고 건물의 가치는 떨어짐
- 입지가 좋은 구축을 골라야함, 신축에 살고 있다면 갈아타고 구축 매수하는 것도 좋은 방법
- 신축 선호도 현상은 계속 있음 그치만 장기적으로 봤을 때 입지 좋은 구축도 좋음
▶ 아파트 수익률 보고서 작성 6단계
: 아파트 선정 → 위치 → 입지평가 → 수익률 분석 → 현장 사진 → 투자 결론
=> 보고서까지 쓰면서 투자하는 이유 ?
- 비슷한 돈으로 더 높은 수익률을 얻기 위해 작성 !
- 가치를 알고 투자하는 것이 중요
1. 아파트 선정
* 랜드마크 아파트 → 주변 아파트 가격에 영향
- 랜드마크 아파트 분석 의미 : 우리 지역사람들이 어떤 아파트를 좋아하는지 알 수 있음
- 내 투자금으로 살 수 있는 아파트 조사 의미 : 현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준을 알 수 있음
- 현재 살고 있는 아파트 분석 : 투자자의 관점으로 볼 수 있는 기회
2. 위치
- 위치를 볼 때는 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향 확인, 단지 인근 아파트 확인
3. 입지 평가
1) 직장
- 직장이 많은 곳 → 거주 수요 발생
- 직장 “B·C급지”는 교통이 더 중요
- 서울은 구단위, 경기도는 시단위
- 평택 -> 수요를 이끌지 못함(수원, 동탄 등 다른 지역에서 출퇴근 가능)
2) 교통
- 중심업무지구까지의 시간 / 지하철 접근성
- 좋은 노선 = 업무지구 통과하는지, 1번 환승해서 통과하는지 ex) 신림선
- 교통호재 1) 발표했을 때 2) 착공 했을 때 3) 개통했을 때
3) 학군
- 좋은 학군 → 전세가 방어, 하락장 버팀, 상승장 이끎
- 중학교학업성취도 평가 확인 (서울대 합격률, 특목고 진학률 등으로 확인)
4) 환경
- 백화점·대형마트·프랜차이즈 상권 = 선호 입지
- 유흥시설 많은 곳은 비선호
주우이님 tip ! 임장가서 상가 사진도 찍어 놓기 (유흥시설x, 프렌차이즈, 산후조리원 선호)
5) 공급
- 공급은 기회이자 리스크 → 적정 수요 대비 체크
- 역전세 주의 (전세가율: 강남 50%, 서울 60%, 지방 80%)
- 전세는 업앤다운이 있지만 우상향 하고 있음 (전세 욕심 안내면 역전세 리스크 줄일 수 있음 역전세 버틸 수 있으면 투자 !)
4. 수익률 분석
- 계산 : (매도금액 – 매수금액) ÷ 투자금 × 100
미래 수익률 계산
ex) 매매가 4억 아파트 / 전세가 3.5억 / 투자금 0.5억 => 수익률 200% 되려면 매매가 5억
→ 이렇게 되기 위해서는 이 아파트가 최소한 4억대 아파트 중에 가장 좋아야함
비교평가 2가지 방법
① 4억대 아파트 10개 나열 그 중 몇 번째로 좋은지 순위 매기기 (그다음 5~6억대 아파트 나열하고 더 좋은 요소 있는지도 확인) → ②보다는 쉬운 편..
② 비슷한 입지의 아파트 비교 (a지역 b 지역 비슷한데 금액이 차이 날 경우 오를 수 있겠구나 판단)
수익, 수익률 높이는 방법
1) 가치가 좋아질 아파트
2) 적절한 투자금, 전세가 상승, 좋은 타이밍
3) 가치에 맞는 가격, 기다림(10년) / 매수가 제일 쉽고 매도, 보유 어려움 ...
입지독점성
ex) 천안 (인구도 늘고 있고 서울에서 가깝고 공업지역) 대장은 신불당 (터미널->신불당 이사 : 입지독점성 낮음) / 대구 대장은 수성구 범어동 (옆 동네에 좋은 아파트가 들어와도 이사가지 않음 : 입지독점성 높음)
5. 현장사진
- 현장사진을 찍으며 내 머릿속에 지역 이미지를 저장
6. 투자결론
- ‘저환수원리’에 따라 O,△,X
=> 수익률 보고서 꼭 쓰기 !!
▶ 투자 사례
o 주우이님의 첫 임장 ! 순서 : 동탄 -> 영통 -> 수지 (모두 나의 관심 지역이자나><)
1) 화성 동탄 신일해피트리 교통C 직장S 학군B 환경B 공급C * 신도시가 만들어질 때 시범 단지 중요 (분양 때 참고)
2) 영통 벽적골8단지 교통B 직장S 학군B 환경B 공급C
3) 수지 동부아파트 교통A 직장S 학군A 환경A 공급C
=> 동탄, 영통, 수지 중 어디 선택할래 ?
★ 월부의 투자방식 = 가치투자 (수익이 큰 투자 < 잃지 않는 투자)
- 부동산 처음 공부하는 사람들 대부분 투자금에만 관심을 가짐.. (내 얘기 ? ㅎㅎ)
하지만, 더 중요한 것은 가치 있는 아파트를 저렴하게 사는 법 !!!
매물을 보고 나서 거래를 놓치게 되는 경우 발생 그래도 가치를 안다면 투자금이 조금 더 들더라도 투자하기 !
▶ 가치 대비 저렴하게 사는 방법 2가지
1) 좋은 아파트를 싼 가격에 매수 (수익 극대화)
2) 좋은 아파트를 적은 투자금으로 매수 (수익률 극대화)
▶ 임장지역 선정
- 내가 아는 지역에 선입견이 있을 수 있음
- 주변 지역의 여건과 비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보기(비교평가)
ex) 분당에 투자하려고 하면 영통, 용인, 평촌 등등 보기
▶ 주우이님 동탄 첫 임장 후
1. 강남접근성 봐야하지만 직주근접, 자족도시임을 고려
2. 공급 정말 많음
3. 입주 후 10년이 지나면 완벽하게 자리 잡음을 확인
4. 주변지인들을 통해 살기 좋은 도시임을 확인
=> 그러나 단점은 ‘구축’이다 (이유 : 2동탄이 새로 생겨서)
☆ 선입견 버리기, 임장 습관 만들기
1) 내가 살았던 곳이라고 다 안다고 생각하지 말기
2) 이슈(호재)는 지역별로 좋을수도 안좋을수도 있음 ex) BRT 수도권 좋으나 지방에서는 비선호
3) 일정에 임장 넣기
o 임장 매주 토요일 4번토요일 ~> 6번(토요일 4번+평일 저녁 2번, 저녁 분위기도 봐야 함)
- 임장보고서 5개 이하 -> 집근처 or 회사근처 5곳 가보기
- 임장보고서 6개 이상 -> 1기 신도시+확장
- 임장보고서 11개 이상 -> 수도권+지방
* 앞마당 = ‘입지 + 가격’을 아는 것 / ?반마당? (앞마당이 되려다 만 곳, 그래도 괜찮음 하지만 정리는 꼭 해둘 것)
o 순서 : 입지분석->분위기임장->단지임장->매물임장->정리(결론) “마침표 꼭 찍기 !!”
o 투자는 어려울수록 좋다 .. 경쟁률이 낮음
나에게 적용할 점
- 조급함 내려놓기: 무조건 “싼 것”이 아니라 가치 대비 저렴한 아파트를 고를 수 있을 때까지 기다리자 !!
- 수익률 보고서 작성하기: 저환수원리 적용 !
- 임장 시작하기: 집 근처·회사 근처 아파트 가보자 !! → 임장보고서 작성 습관 만들기
- “잃지 않는 투자” 잊지 말기 !!
=> 주우이님 강의를 들으면서 실제 비슷한 가격대의 아파트를 입지, 학군, 교통, 환경 등의 관점에서 비교 분석해 볼 수 있어서 좋았다. 처음에 혼자 수익률 보고서를 작성할 때는 ‘저환수원리’ 개념이 잡혀있지 않아 기준을 잡기가 혼란스러웠는데 강의를 듣고 나니 나도 감각이 조금은 생긴 것 같다. 강의를 듣기 전에 스스로 과제를 작성해보고 난 다음 이론을 들으니 이해가 더 잘되고 앞으로 적용하기가 더 수월할 것 같다. 그리고 선입견을 버리라고 하셨는데 나도 내가 아는 지역에 대한 선입견을 가지고 있었다. 강의를 1강부터 3강까지 들으면서 초보 투자자의 행동이 다 내 상황, 내 이야기라 흠칫할 때가 많았다. ‘초보일 때는 생각하는게 다 비슷하구나’ 를 다시 한 번 느끼며, 주의 해야 할 점을 명심하고 강사님들이 하시는 말씀을 새겨 들어야겠다 ! 그리고 강의를 들을수록 조급함을 내려놓게 되는 것 같다 !
앞으로의 목표
- 1개월 안에 최소 1개 지역 앞마당 만들기
- 3개월에 4개, 6개월에 8개 앞마당 만들기
- 1개월 안에 수익률 보고서 3개 이상 작성 해보기
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