[열중 47기 치리치리뱅뱅] 3주차 강의 후기 - 비교평가 뽀개기!

지방투자기초반에서 잔쟈니 튜터님 강의 듣고 잔쟈니 튜터님 팬이 되었다.

이번 비교평가 강의를 잔쟈니 튜터님이 해주신다고 해서 기대 만빵이었고,

강의 들어보니 기대를 저버리지 않는, 아니 기대 보다 훨씬 좋은 너무 재미있고 유익한 강의였다.

임보는 왜 이리 항상 어려운지.. 특히나 결론 파트 비교평가 매번 버벅이고 나아질 기미가 안 보였는데,

이번 비교평가 강의가 정말 큰 도움이 되었다.

비교평가 예시와 연습문제로 다양한 지역과 단지가 나오고, 

강의 동안 실제 임장을 다녀온 것처럼 지역 분석을 핵심만 콕콕 찝어서 알려주시고,

비교평가 해주셔서 강의 내내 푹 몰입해서 재미있게 들을 수 있었다.

특히 마지막 부분에 지난 주에 배웠던 전세 세팅까지 가정해서 실제 투자 시나리오 강의해주신 부분은, 

내가 실제로 투자를 한다면 이런 경우와 과정을 겪을 수 있겠구나라는 생각에 정말 몰입해서 들을 수 있었다.

실제 투자에서도 튜터님처럼 할 수 있을까? 저 상황이라면 나는 어떤 선택을 할까? 

intro

현재 시장 : 가치와 가격이 뒤섞인 시장

과거 2016년 상황을 되돌아보며 현재 시장을 볼 수 있도록 해주셨다.

과거에도 규제는 있었고, 그 속에서도 행동하는 사람, 투자하는 사람은 항상 있었다.

지금도 행동하는 것이 중요한 시기이다.

비교평가란? 

가치와 가격을 파악하여 투자로 연결시키는 유의미한 과정!

비교평가를 제대로 해야 확신을 가지고 투자를 진행할 수 있다. 

Part1. 비교평가를 해야 하는 이유

1. 확신을 갖고 투자할 수 있다.
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있다.
3. 전세, 매도 운영에 도움이 된다. 

Part2. 실전 투자를 위한 단계별 비교평가 전략

[1단계] 지역 내 핵심가지 찾기 & 지역 내 비교평가 

가치 : 입지가치 & 건물가치

가치에도 우선순위가 있다. 지역의 핵심 입지가치를 임장 + 임보 + 전고점을 통해 파악하고 

핵심 입지가치에 더 가중치를 두고 비교평가를 하면 매물 간 우선 순위를 파악할 수 있다.

=> 결국 중요한 것은 가격과 가치를 알아야 하고, 내 발품과 손품으로 파악한 지역의 핵심 입지가치!

비슷한 가격의 단지들 비교평가 : 핵심 가치 우선순위로 두고 평가한다

저평가를 바라보는 두 가지 관점 : 절대적 저평가 vs 상대적 저평가

• 시장 진단에 따라 투자 범위는 달라진다.
• 절대적 저평가 시기 : 다 싸므로 더 좋은 것 선택
• 상대적 저평가 시기 : 뒤섞여 있으므로 가치 있는 것 중 싼 것 선택 

[2단계] 지역 간 비교평가 (가르마 타기)

비슷한 요소 끼리 묶어서 비교한다.

가격을 알아보기 쉬으므로 가격을 고정하여 비교평가 하는 것이 쉽다.

• 가치가 차이 나는 경우 : 더 가치 있는 곳 우선 순위
• 장단점이 혼재하는 경우 : 상황에 맞는 곳 우선 순위
• 상황에 맞는 곳이란 : 현금 흐름 발생 고려한다. 나에게 맞는 곳 투자하고 그 결정에 책임 지고 보유한다.

Q1. 앞마당이 부족해서 비교평가 결론이 안 나는 것인가?

• 내 투자금으로 투자할 수 없는 앞마당인 경우 : 종잣돈에 맞는 앞마당 늘리기 - 나에게 해당하는 경우였다. 내 투자금에 맞는 지역으로 간다.
• 내 투자금에 맞지만 확신이 없어 투자 못 하는 경우 : 기존 앞마당에서 최선의 단지 3개 고른 후 다음 앞마당 넓히기 - 결론 내기 어렵더라고 꼭 단지 3개 고르고 마무리하자.

Q2. 반마당 많아서 비교평가 어려운 경우

• 초창기 앞마당이 부족하다고 느껴지는 것은 그 동안 내가 성장했기 때문이다.
• 시세트레킹 & 입지 분석

• 투자 후보 순위권 단지 매물 보기 => 시간적 여유가 있을 때

   

Q3. 살수 있는 단지가 없다. 기다릴까? or 하급지 갈까?

다른 지역을 가더라도 비교 단지를 가지고 가야 의사 결정이 쉬워진다.

꼭 최선의 단지 3개 쥐고 간다!

[3단계] 물건 별 비교평가 : 실제 들어가는 비용 체크하기 

물건 별 비교평가를 잘 하면 더 싸고 조건 좋은 집 살 수 있다.

매수할 때 근거를ㄹ 갖고 설득력 있는 협상을 할 수 있다.

적정한 전세가와 매도가를 스스로 판단할 수 있다.

=> 매수 뿐만 아니라 투자 운영에도 도움이 된다!

• 동층향 선호도 : 부동산 사장님께 물어보기 & 동별 실거래가로 파악
• 수리상태 : 다 같은 올수리가 아니다. 실거주용 vs 임대용 vs 애매한 수리 파악, 신축에서는 옵션!
• 점유자 조건 : 어떤 임차인인지 혹은 집주인인지 

Part3. 실전 투자 사례

실전 투자를 하는데 가장 중요한 두 가지

1. 투자 실력 : 집을 살 수 있는 실력을 갖추는 것
2. 꾸준히 행동할 수 있는 환경 

=> 한번이 아니라 꾸준히 좋은 투자를 하고 잘 지켜 나가는 건 실력의 영역이다.

Part4. 독서 후기 작성법 

독서 후기를 쓰는 목적은 책의 내용을 잘 정리하여 내 삶에 적용하는 것이다. 

같은 책을 여러번 읽으면, 그 책을 읽을 때 나의 고민에 따라 느껴지는 것이 다르다. 

투자자는 독서를 통해서 스럼프, 비교, 욕심을 견뎌내고, 투자활동의 의미와 가치를 알 수 있다.

성장의 진짜 모습 : 비효율의 구간을 넘어야 비약의 시간을 만날 수 있다. 

나는 계속 비효율의 구간에 있는 것 같은데.. 독서를 통해 견뎌내야 하나보다.