*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 광진구 구의동 구의조합7단지 아파트 28평
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
강남 23분 / 광화문37분 / 여의도51분
3도심 모두 1시간내 출근 가능
구의 조합 7단지는 강변역 구의역 모두 도보로 이용가능한 위치에 있다
거리상은 강변역에 더 가까운 듯한데 구남초등학교와 광진학교가 강변역 가는 방향을 막고 있어서 학교 담장을 둘러서 가야한다.
3.학군
광장동 학원가까지 걸어서 10분~15분정도면 이동가능하다
광장동 학군은 제2의 대치동이라 불리는 곳으로 학원가가 잘 형성되어 있다.
4. 환경
아파트 주변에는 상권이 형성되어 있지 않지만 강변역 롯데마트를 도보로 이용할 수 있다
롯데마트가 있는 테크노 마트는 쇼핑몰과 극장이 있어 편리함을 준다
2호선 구의역서 지하철 한 정거장이면 바로 앞에 건국대학교 병원이 있다
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 주변 강변우성이나 현대프라임이 20평대가 16억~17억에 가격이 형성되어 있어 상대적으로 가격은 싸다
해당 아파트를 임장을 해보면 아파트 한쪽은 광진학교와 구남초가 둘러싸여 있어서 강변역 접근성이 좋지않고 반대쪽은 빌라가 많아 균질성이 좀 떨어져 보인다,
가까이 롯데캐슬 이스트폴이 있긴 하나 나홀로 아파트 같은 느낌이 있다
가격은 상대적으로 싸지만 저평가인지 판다은 아직 내릴 수 없다.
2) 환금성 : 273세대 규모지만 매월 거래가 있는 듯 하다.
3) 수익률: 현재 전고점을 넘은 상태라 현재 매수시 예측이 어렵다.
4) 원금보존 : 전세률이 50%로 넘지 않은 상태라 원금보존 가능성 있어보인다.
5) 리스크 대비: 공급물량이 거의 없어서 리스크는 없어보인다.
나의 투자 결론(매수 여부): 갭으로 투자하려면 5억이상의 자금이 필요해 보인다.
상대적으로 가격은 싸보이나 저평가 여부에 대한 확신이 서질 않는다.
다만 주변에 아파트가 대부분 30평대 이상이라 20평대는 희소성은 있어 보인다
하지만 5억이상의 자금이라면 다른 지역을 더 임장해 보고 결정하는 것이 좋을 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 대상의 아파트에 대한 수익률 보고서를 씀으로써 가격과 위치만 보던 것에서 다른 요소를 자세히 살펴보게 되었다
매물 하나로는 확신이 서질 않아 더 많은 임장과 비교평가의 필요성을 느끼게 되었다.
