✅아파트명
아파트명 : 문수로2차아이파크1단지
연식 : 2013.12
세대수 : 597세대 (총7동)
총주차대수 : 946대 (세대당 1.58대)
용적률 : 248%
건폐율 : 18%
면적 : 109A㎡, 110B㎡, 110C㎡, 130C㎡, 130A㎡, 142㎡, 147㎡
✅위치(지도)
►주소 : 울산시 남구 동산로69번길 13
►단지 배치
✅입지평가
1. 직장 : B등급
울산 남구 종사자수 : 174,836명
2. 교통 : B등급
주요 직장 및 산업단지 자차로 30분 내 출퇴근 가능
3.학군 : S등급
울산서여자중학교 : 상위 3%
학성중학교 : 상위 2%
→옥동 대부분의 중학교 학업성취도 90% 이상
→울산 최대 학원가가 옥동에 있으며 도보로 이동 가능한 위치
4. 환경 : C등급
→ 1km 이내 : 대형마트는 아니지만 하나로마트, 식자재마트 있음
울산 3대 전통시장 중 하나인 신정시장 있음
중앙병원(종합병원), 스타벅스 3개, 울산 대공원
→2km 이내 : 롯데마트
→4km 이내 : 현대백화점, 롯데백화점, 홈플러스, 뉴코아아울렛
5. 공급 : B등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 평가 불가. 주변 단지 및 같은 금액대 아파트와 비교 필요
2) 환금성 : 울산에서 선호하는 학군으로 지속적인 수요가 있을 것으로 판단
3) 수익률 : 고점대비 -20% 정도지만 전세금은 오르지 않아 원금 대비 수익률 높지 않음
4) 원금보존 : 원금 보존 가능. 현재 울산에서 가장 거래가 활발한 아파트 중 하나임
5) 리스크 대비: 주변 신축 아파트 입주 예정으로 2028년 역전세 대비 필요
13년차 준신축 아파트지만 주변 신축대단지+재건축으로 선호도 떨어질 가능성 있음
나의 투자 결론(매수 여부):
문수로2차아이파크는 울산 대장 단지로 입지&학군을 인정 받으며 최근 가격이 상승하고 있다. 학군이 좋고 전고점 대비 -20%로 실거주 목적의 학부모라면 매수해도 좋다는 생각이 들었다. 하지만 저평가라는 확신이 없고 낮은 전세가율로 인한 투자금 부담이 있는 단지라서 다른 지역 임장을 해봐야 정확한 가치를 알 것 같다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
수익률 보고서 작성으로 정확한 데이터를 기반으로 매물의 가치를 객관적으로 판단할 수 있다는 것에 막연했던 가치 비교가 명확해진 느낌이 들었다. 수익률 분석이 처음이고 데이터가 쌓이지 않아 저평가를 판단하는 부분이 제일 어려웠고 많은 임장 경험과 앞마당의 필요성을 알았다.
