[열중반 47기 이불] 3주 강의 후기 "남들이 망설일 때 행동하자"

꽉 찬 3강, 먼저 현재 시장 분위기를 알려주셨습니다

• 현재 규제 때문에 실수요자들이 많이 사다보니까 투자자 배척하는 분위기가 좀 있음
• 상황에 매몰되지 말고 행동하는 것이 중요한 시기
• 비교평가를 제대로 하면 확신을 갖고 실전 투자 가능하다!

[강의 내용]

1. 비교평가를 해야하는 이유

• 확신을 가지고 투자 가능
• 같은 돈으로 더 벌 수 있다
• 전세, 매도 운영에 도움

   - 매도가 끝이 아닌 보유하고 운영해야 함 : 전세 만기 대응, 적정 매도가 계산

• 궁극적으로 투자관련 의사결정을 스스로 하기 위하여 비교평가를 배워야한다

2. 실전투자를 위한 단계별 비교평가 전략

• 비교평가의 요소 : 가치, 가격

   - 가치는 눈에 보이지 않고 추상적, 가격은 명확함

• 입지 가치 : 교통(강남 소요시간), 위치(물리적 거리), 직장, 학군, 환경

  (직장, 학군, 환경은 교통과 위치에 비하면 +a로 봐야한다)

   - 예시 : 수지는 물리적인 거리는 멀지만 강남 접근성은 좋다/ 관악은 물리적인 거리는 가깝지만 강남 접근성은 떨어진다

• 건물 가치 : 연식, 세대수, 구조
• 핵심 가치는 1개 아니면 많아봐야 2개로 두기
• 비교평가 단계

   ① 1단계 앞마당 1개일 때 지역내 비교평가 

    - 첫째, 가격에 가장 큰 영향주는 지역내 핵심가치 찾기 : 지역에서 가격에 가장 크게 영향을 주는 요소(지역 특징에 따라 핵심가치가 달라짐)

      예시) 평촌 북부는 역 접근성이 핵심가치, 평촌 남부는 학군이 핵심가치   

    - 둘째, 비슷한 가격의 단지들을 묶어 평가 : 핵심가치 가장 만족시키는 것에 우선순위

    - 셋째, 시장 저평가 여부 판단하여 매수 우선순위 참고 : 절대적 저평가/상대적 저평가

   ② 앞마당 여러개 일 때 비교평가   

• 비슷한 요소로 묶기 

   - 가격이 비슷하다면 가치가 좋은것

   - 가치가 비슷하다면 가격이 싼 것 

   → 가격으로 비교한게 더 쉽기 때문에 가치로 먼저 고정하고 그 뒤로 가치를 비교해보기

   → 너무 동 떨어지는 가격대는 비슷한 특징이 있는 그룹에 넣기 

   - 비슷한 가치라면 너무 억지로 분석하려하지 말기(그냥 패스!)

   - 가치가 A가 더 높아도 시기에 따라(깎이는 시장인지, 공급이 있는지) 그렇다면 B를 택해도 된다

• 내 상황에 따라 판단하기 

   - 현금 흐름(제한적, 양호)    

   - 투자 방향성 (1~2주택, 다주택)

   - 그 외 : 기존 보유 물건, 물건 상황

• 무결점이 없는 매물을 고르는 게 아닌 최선의 것을 고르고 선택에 책임을 지는 것 

   ③ 물건 별 비교평가(한 아파트에서 여러 매물 비교평가)

• 실제 드는 비용이 가장 우선순위
• 동층향 선호도, 수리 상태, 점유자 조건
• 저평가 2가지 관점

   ① 절대적 저평가(모두가 다 싼 시기) : 다 쌀때는 더 좋은 것 선택

     - 우선순위 더 뾰족하게 보기(범위 좁게)

   ② 상대적 저평가(싼 것과 안 싼 것이 뒤섞인 시기 - 좋은건 비싸고 덜 좋은건 쌈) : 가치 있는 것 중 싼 것

     - 우선순위 더 넓게 보기(범위 넓게)

지역내 비교평가 연습문제 풀 때 제 생각과 반대라서 좀 놀랐습니다. 아직까지 핵심가치를 잘 못잡는다는 것을 깨달았고 조금 더 앞마당 만드는데 힘을 써야겠다고 생각했습니다

지역내 비교평가, 물건별 비교평가가 아직 미흡했던터라 결론을 내릴 때 어려웠는데 이번 강의로 인하여 조금 더 알게된 것 같습니다

다음달에 만들어질 앞마당부터 3가지 비교평가 방법을 통하여 1호기 마련에 힘써보겠습니다 좋은 강의 감사합니다