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안녕하세요~!!
백년해로!(百年偕老), 함께 나이 들어가며 성장할 자산을 찾고 있는 해로입니다!
오늘은 월부 추천도서 중 하나인 ‘결국엔 오르는 집값의 비밀’의 독서 후기를 아래와 같이 남겨보려고 합니다.
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀
2. 저자 및 출판사 : 김준영, 한국경제신문
3. 읽은 날짜 : 25.09.26
4. 총점 : 9 / 10점
5. 점수를 준 이유
: 부동산 매매 가격에 있어서 공급과 전세 수급이 얼마나 큰 영향을 끼치는지 배울 수 있었기에 높은 점수를 주고 싶다.
STEP2. 책에서 본 것
< 한 줄 요약 >
: 주택의 공급 과잉과 공급 부족이 반복되는 과정에서 전세가가 부동산 가격에 미치는 영향을 살피고, 이를 토대로 앞으로의 시장 흐름에 대한 예측을 해준다.
< 주요 내용 요약 >
1장. 집값은 이렇게 만들어진다 - 전세의 이해
#전세가율 #사용가치
- 부동산의 가치를 매길 때 가장 중요한 것은 그 부동산에서 나오는 임대료(전세/월세)이며, 그 임대료는 금리에 큰 영향을 받는다
2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라
#전세수급 #요구수익률 #전월세전환율
- 부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망이냐 장기 전망이냐에 따라 사용하는 통계가 달라져야 한다. 단기의 경우 전세수급지수, 요구수익률(전월세전환율)로 장기적 변화를 살피는 데 도움이 된다.
3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까
#수요 #누적공급량 #거래량
- 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다.
6장. 월세 시대, 무엇이 달라질까
#전세소멸 #전세의월세화
- 성장의 둔화로 인해 매매 가격의 상승도 둔화되면 수익 보전을 위해 월세 상품의 비중이 높아질 수 밖에 없다.
8장. 통계를 과신하면 안되는 이유
#거래량 #선행지수 #동행지수 #후행지수
대부분의 통계는 선행 해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과이다. 항상 통계 값은 의사결정에 있어서 보조 지표로 활용하고 의사결정은 스스로 판단해서 내려야 한다.
STEP3. 책을 읽고 느낀 점, 깨달은 점
: 현재 서울의 경우 한동안 공급 물량 부족이 예상되는 상황이다. 정부에서 공급 대책을 내놓았지만 단기간에 실현될 수 있는 공급 방안은 뚜렷하지 않은 상황이라고 볼 수 있을 것이다. 저자가 주장한대로 긴 시간의 공급 부족이 전세가율의 상승을 야기하고, 이는 주거 부족과 투자 환경을 조성하여 매매 가격 상승으로 이어진다면 지금이 정말 투자하기 좋은 때라는 방증일 것이다. 괜히 너나위님, 자모님 그리고 다른 튜터님들께서 지금이 투자 적기라고 여러 차례 말씀하시는 게 아니겠지.
그리고 저자님처럼은 어렵겠지만 아실, 호갱노노, KB부동산, 부동산지인 등에서 제공하는 부동산 관련 데이터들은 주기적으로 확인할 필요가 있겠다.
STEP4. 책에서 적용할 점
BM One Thing : 통계 지표 활용 강화하기
: <적용할 방안>
1) 공급 물량 확인 : 전세가격 변동에 공급 물량이 미치는 영향이 크고, 전세가 변동이 매매가 변동을 야기한다면 공급 물량을 면밀히 살펴볼 필요가 있겠다.
+ 향후 다가올 3년간의 공급 물량 뿐만 아니라 현시점 기준 과거 3년간 공급이 어떻게 이루어져 왔고, 그 공급이 어떻게 가격에 반영이 되어있는 것인지도 생각해야겠다.
2) 거래량 확인 : 수요가 많은 아파트 단지는 곧 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이므로, '아실'을 통해서 해당 지역의 매매거래 건수가 많은 단지를 우선 필터링 하여 해당 지역에서 인기있는 곳을 찾고, 왜 인기가 좋은 단지일지를 역으로 추측 해봐야겠다.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
“부동산의 가치 평가에서 가장 중요한 것은 그 주택에서 나오는 임대료(전세, 월세)이고, 단기적인 임대료 변화에 따라서도 주택가격은 변동합니다.” (24p)
“현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.” (37p)
“부동산 시장의 변화를 예측할 때는 단기 전망인지 장기 전망인지에 따라 사용하는 통계 자료가 달라야 합니다. 소득이라는 통계로는 단기 전망을 할 수 없으며, 전월세 전환율 등의 자료는 장기적인 변화를 살피는 데 도움이 됩니다.” (47p)
“수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.” (59p)
“3년에 걸쳐 시장의 공급이 충분하다면 부동산 가격은 대체로 하락하고, 3년에 걸쳐 시장의 공급이 부족하다면 가격은 대체로 상승하는 변곡점을 만들게 됩니다.” (63p)
“지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다." (72p)
“매도물량은 주거수요가 있는 공급이라 단기적으로 시장에 영향을 주는 반면, 신규공급은 빈 주거공간을 공급하는 것이기에 조금 더 길게 시장에 영향을 미칩니다. 서울·수도권은 신규 입주물량과 매도물량의 영향을 동시에 받고, 지방에서는 신규공급의 영향이 절대적이라고 할 수 있습니다.” (86p)
"제가 가장 중요하게 보는 것은 서울·수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수입니다. 전세가율과 전세수급지수는 공급의 부족 혹은 과잉을 가장 잘 보여주는 통계이기 때문입니다." (90p)
"새롭게 땅을 공급할 수 없는 곳은 자가 보유율이 낮습니다. 이런 도시들은 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다."(102p)
"수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다." (118p)
"월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다." (135p)
감사합니다.
