[4랑하는 조원들과 7하게 독서 13(일삼)조 창의적인노래]항상 오르는 시장은 없다/가격이 저렴한 시기엔 투자금 보다 가치 있는 물건을 사는게 중요하다/할 수 있는 것을 하자/슬럼프는 루틴으로 깨자

25.09.27

직장인이 10억 달성하는 법, 열반스쿨 중급반

저환수원리의 기준에 맞으며 상대적으로 저렴한지 확인할 것.
저환수원리에 맞는 아파트 중
같은 매매가를 가지고 있는 아파트 중 가장 좋은가?
동일한 투자금으로 살 수 있는 아파트 중 가장 좋은가?
확인 후 매수 진행.
항상 오르는 시장은 없다.
나에게 있을 수 있는 리스크를 알고 대비가 가능하다면 투자 해도 좋다.
중요한 것은 가격에 대한 확신을 갖는것이 중요.
좋은 입지일 수록 매매가는 오를 가능성이 높다.
추가로 돈을 모아서 매수한다는 것은
매매가가 기다려주거나
전세가격이 올라서
현재와 비슷한 투자금을 기대할 가능성이 높다.
종잣돈을 더 모아 서 좋은 아파트를 매수하려고 하지만 그시기 까지 시장이 기다려 줄지는 아무도 모른다.
따라서 준비가 되어 있다면 그 상황에 맞는 투자를 진행는 것이 중요하다.
입지가 낮은 곳은 연식이 좋은 것으로
입지가 좋은 곳은 구축으로
지방은 인구수=수요
소액을 갖고 있다면 광역시 에서 물건 먼저 찾고 중소도시로 넘어가기.
지방은 공급에 전세가 영향을 많이 받는다.
공급 리스크를 보면서 투자할것.(부동산지인)
가격이 저렴한 시기라면 매전차 작은 투자금이 적게드는 것보다 가치가 좋은 물건 사기
실력이 없는 상태에서 돈을 빼면 조급해진다.
갖고 있는 돈으로 투자 하여 실력을 기르고 자산 재배치 후 투자
급지 높은 구축 / 급지 낮은 신축 어떤 것을 선택
종잣돈이 많거나 현금흐름이 많은 경우 > 급지 높은 구축(결국 땅을 사는 것이기 때문)
종잣돈이 적거나 현금흐름이 적은 경우 > 급지 낮은 신축(현금흐름 확보)
어느 지역이 더 좋은 곳인지 지역비교 할때
지역별 대장단지의 전고점 비교
사람들의 수요가 많고 이 정도 금액을 지불 할 수 있다 는 걸 알 수 있다.
구축을 투자 시 확인해야 할 것
입지 독점성(수요 및 땅의 가치가 있는가?)
> 재건축, 리모델링 관점에서 매수 하는건 절대 XX
일반 투자처럼 생각하는데 운 좋게도 땅의 가치가 있어서 리모델링 또는 재건축 되는게 베스트 시나리오
입지 독점성이 있는 구축 아파트들은 재건축 또는 리모델링 이슈가 있을 경우가 많다
중대형 평형으로 구성된 용적률 낮은 곳이 가장 좋다.(용적률 210% 이하)
-재건축 : 싹 다 허물고 새로 짓기 (추첨)
-리모델링 : 기존에 있었던 뼈대를 그대로 남기고 짓기(동, 호수 그대로) / 사이드가 좋다.
<구축 매수 시점>
재건축, 리모델링 이야기 나오지 않을 때
매매가 충분히 저렴하고 전세가 올라와 있을 때
TIP. 재건축 보다 리모델링 가능성이 높은 아파트를 매수할 때는 동, 층, 호를 잘 보고 매수해야 한다.
강남 외 소규모(나홀로/300세대이상) 아파트 보는 방법(입지+연식)
1. 가급적이면 연식 좋은 것(단지가 작아서 재건축, 리모델링 이 어려움) 전세금 올려 받으면서 버틸 수 있다.
2. 역세권에 입지가 좋은 곳
>> 그 중에서도 세대수가 많고 주변에 아파트로 둘러싸여 있는 아파트를 선택하는 것이 좋다.(균질성)
리모델링, 재건축 이야기 나오기 전에 매수
전고점 회복하지 못한 가치있는 서울수도권 단지들 상승 흐름이 늦게 올 수 있겠지만 결국 오른다.
각자 상황에 맞춰 시나리오를 짜면서 접근.
앞마당 효율적으로 관리하는법
1. 정찰병 단비 뽑기_지역별로 5개 이상(+알림설정)
대단지 / 대장 단지 / 투자검토 단지 / 저평가 단지 등
2. 네이버 부동산으로 매일 확인
괜찮은 매물 올라올 때마다 부동산 전화
3. 이상 신호 오는 지역 전수 조사하여 조건 더 좋은 매물 있는지 확인(전세, 매매가 확인)
4. 괜찮은 매물이 나왔다면 그 매물 + 인근에 있는 부동산에서 확인할 수 있는 매물 모두 확인하여 내 조건에 맞는 것 투자 결정
세낀 매물만 보지 말고 주인 전세, 전세 대기자가 있는 아파트(매매 매물 많은데 전세 없는곳) 등 조건 따지지 말고 다 보자.
현장에서 물건 만들어보기. 부동산 자주 방문하여 구매 의사, 투자 확신 심어주기.
절대적 저평가 속에서 상대적 저평가를 찾는 것이 중요하다.
내 투자금 범위에 들어오는 단지부터 우선순위를 정해서 투자하는 것이 중요
5순위 시세표 (투자금에 맞는 것을 우선으로) 만들고 한 달에 한번씩 업데이트(+2주에 번씩 시세 트레킹)
더 좋은 단지가 나온다면 밀어내기 방식
좋은 흐름을 보이는 단지가 있다면 지역 전수조사(매매 보합 또는 하락/전세 상승/매매,전세 매물 개수 체크)
시장이 상승할 때 갈아타기 하는 방법_매도와 매수를 비슷한 시기에 진행
지금은 다주택하는 거보다 갈아타기를 통해 내가 가지고 있는 주택을 더 가치 있는 주택으로 바꾸는 것이 중요.
1호기 후 투자할 수 있는 돈이 없는 경우
1.다른 사람들의 투자 도와주기
2.모의 투자 하기
a.현재 내가 모은 돈 : 소액투자
b.현재 내가 모은돈 + 1호기 매도시 나오는 돈 : 1호기 보다 더 좋은 곳 투자
3.정말 좋은 아파트를 찾았다면 실전 투자하기
해야 할 일을 잘하는 단계, 관리의 영역으로 만들기. 해야 할 일에 대한 우선순위
필요한 시간을 미리 확보하는 것 중요.
좋아하는 일, 잘하는 일, 돈이 되는 일 의 교집합 을 찾아보기
목표 달성을 위해 지금 해야 할 일
투자 목표 정하기 > 잎마당 만들기 > 비교 평가
포기하지 않고 나아가는 방법
내가 할 수 있는 행동은 할 수 있는 일에 집중 하는 것.
목표를 구체적으로 세우고 > 목표 안에서 의미와 재미를 찾고(스스로 동기부여, 오래하기 위해)
> 될 때 까지 반복하자
그릿 = 결국 끝까지 포기하지 않고 해내는 힘

질의 응답으로 강의가 구성된 건 처음인 것 같은데 현재 고민 중인 내용들이 많이 담겨있어서 좋았다.
구축을 볼때 어떤 관점으로 봐야 되지 고민이었는데 정리가 되서 좋았다.
슬럼프는 생각보다 빨리 온다는 것과 루틴으로 극복해야 된다는게 많이 위로가 되었다.
직접적인 투자 스킬 보다 마인드를 잡아주는, 뭔가 교과서 같은 공교육 재질의 강의였다.
적용해야 할 점
시세트래킹 루틴 만들기
시세트래킹 후 내 투자금에 들어오는 괜찮은 5개 물건 뽑기
5순위 시세표 만들기
매일 보기(+알람설정)
괜찮은 물건 나오면 부동산 방문 및 주변 부동산 매물 털기
1호기 투자 가자!!!!!!!