아파트 선정

★ 아파트명(거제동 거제현대홈타운2)

1. 위치

아파트 선정 사유

1. 현재 주거지 인접(주우이 튜터님이 집이나 직장 주위를 먼저 임장하라는 원칙에 의거)
2. 조모임 임장지 선정된 곳 중 1곳
3. 과거 살던 장소(나의 투자실패 1호 아파트, 집을 사지않고 7년간 월세)
4. 초등학교 및 중학교 인접, 대형마트(홈플러스) 인접, 교통여건 양호(부산 지하철 3호선, 동해남부선),

학원가 밀집, 사직야구장 및 체육시설 이용 편의

5. 교통편의(지하철 3호선, 동해남부선 인접 지역)

활용가능 통계수치(연제구_참고 자료)

: 등급은 수도권과 지방의 규모 및 여러 변수의 차이로 수업의 등급기준과 차이가 있음(내 나름의 등급을 정함)

【인구 분야 ］ 인구수, 19세 이하 학생수, 65세 이상 노인수의 등급에서 모두 "A등급"

【직장 분야 ］ 전국사업체조사 결과(2021년 기준) 종사자수 "B등급"

[교통 분야 ］ 부산지하철, 동해남부선, 김해경전철 有無 "S등급"

[환경 분야 ］ 부산시 대형점포 입점 현황 "A등급"

거제2차홈타운의 입지 평가

: 수도권은 "직장과 교통"이 중요, 지방은 "학군과 환경"이 중요하다고 말씀하셨지만,

부산광역시의 경우는 지하철이 정비된 지역으로 "교통"도 주요변수라 생각함

변수를 1순위 교통, 2순위 학군, 3순위 환경, 4순위 직장

1. 교통 :

부산지하철 3호선, 동해남부선(교대역, 거제역) 인접

-거제2차현대홈타운 ⇔ 부산지하철 3호선의 거리: 도보 5분(278M)

-거제2차현대홈타운 ⇔ 거제역 동해남부선 까지의 거리: 최단거리 도보 16분, 버스 10분,

택시 6분

- 주요 업무지구 이동시 교통 소요 시간: 최단 18분에서 최장 43분 내 도착(교통등급 A~S)

2. 학군:

남문초등학교, 여명중학교, 거제여자중학교, 부산교육대학 도보 5분내 거리

남문초 졸업후 여학생은 대부분 연제구 거제여중 진학, 남학생은 여명중학교 진학

: 거제여중 학업 성취도 및 특목고 진학률(88.7%, 9.6%) 연제구 평균 84.3% 부산에서 평균 두번째 높은 구

여명중 학업 성취도 및 특목고 진학률(88.5%, 4.3%) 동래구 평균 84.9% 부산에서 평균 최고 높은 구

중구:

★ 아파트 인근 학원가 현황: 도보 기준 통학 학원현황 209개

3. 환경:

홈플러스, 사직종합운동장(야구장, 농구장, 수영장 등) 이 10분 거리에 인접

4. 직장:

연제구 종사자수 96, 109명으로 부산시 16개 구군 중 8위

5. 공급(향후 3년간):

연제구와 동래구는 인접 구로 생활권이 같아 통합 계산함

인구수: 동래구(271,670명) + 연제구(203,004명) = 474,674명

적정수요: 474,674*0.005=2,373.35

공급량: 동래구(3,335세대) + 연제구(6,276세대) = 11,605세대(연평균 3,868.3)

적정수요 대비 공급 수준: 3,868.3/2,373.35=1.63

6. 수익률 분석:

현시세: 거제홈타운 2차 36평형 현재 매매 5억 8,250만원, 전세 3억 8천만원

10년내 고점 매입시 : 2021년 11월 매매 8억6천9백만원, 전세 5억 6천만원

10년내 저점 매입시 : 2015년 7월 매매 4억3천5백만원, 전세 3억 5천만원

*고점 매입시 수익률: (58,250-86,900)/(86,900-56,000)*100 = -92.8%

*저점 매입시 수익률: (58,250-43,500)/(43,500-28,000)*100 = 95.2%

7. 현장사진