동대문구 전농동 래미안크레시티 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 68기 89조 레몬이]

아파트명: 래미안크레시티

위치

입지평가

1.직장 B

동대문구 사업체수: 43,029개/ 종사자수: 148,308명

제조업 비중이 높은 동대문구, 종사자수는 서울내에서 순위는 중간정도이다.

동대문구 근로자 소득 < 거주자 소득으로

동대문구의 직장 소득 평균보다 동대문구에 거주하고 있는 사람들의 소득 평균이 높다.

2.교통 A

강남 50분/ 여의도역 56분/ 시청역 36분

강남까지 물리적 거리는 11km로 가까운편, 7대 업무지구도 1시간이내로 소요된다.

교통이 편리한 동대문구는 역과의 접급성이 좋은 아파트 단지들이 유의미 함.

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3.학군 C

경희여중 86.3%, 휘경여중 86.3%, 동대문중 63.9%

동대문구는 86% 넘는 학교가 2곳뿐이며 학군으로써 유의미하지 않음.

4.환경 A

롯데백화점 청량리점/ 롯데마트 청량리

동대문구는 재래시장이 발달해 있음.

롯데백화점이 있으나 매출순위는 47위 중하위권으로 소비력이 강한 편은 아님.

종합병원이 3곳으로 의료시설에 강하다.

5.공급 C

1년 적정수요 2배를 초과하며 25년 이문에 7,390세대, 휘경 1,806세대 입주 예정으로

25년에는 공급 리스크가 크다.

그 외 동대문구는 성북구, 중랑구, 성동구 순으로 전출이 많음.

동대문구를 제외한 세개 구의 공급량은 모두 2배 이내이지만 성북구는 25년에 장위자이레디언트 2,840세대 입주예정이다.

과거시세

수익률 분석(10년내 투자 타이밍)

래미안크레시티 25평 현재 매매 10.2억 전세 6억

10년 내 고점 매입시: 2021년 12월 매매 13.5억 전세 6.7억

10년 내 저점 매입시: 2023년 6월 매매 9억 전세 4.8억

*고점 매입시 수익률(102000-135000)/(135000-60000)*100= -44%

*저점 매입시 수익률(102000-90000)/(90000-48000)*100= 28%

현장사진