관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
열반스쿨 기초 4강 마지막 수업이다
마지막은 자모님의 수업 !!
역시나 시원시원한 성품과 정확한 딕션 !! 듣기 너무 편했다!!
투자 는 역시나 저평가 된 물건이다
별로인 물건에서도 보물이 있다 !! ^^
나의 감정이 현실을 직시 한다 !
나의 마인드셋은 중요하다
매매와전세는 같이 오르는 시기이다
정말 기회가 있는건가 싶어 의심이 확신으로 넘어가는 시기이다 !! ^^
중간목표가 중요하다
비전보드를 세워둔 나의 노후 목표는 25억이다
막연하다. 그래서 중간 목표가 분명히 필요하다.
종잣돈으로 분산투자는 안된다!
요즘 시기는 종잣돈으로 갈수 있는
투자 물건을 찾아야한다 !
3000개 이상의 매물 입장은 절대적으로 필요하다 !!
투자로 망하지 않아야 하는건 철칙이다
저환수원리
정말 이번 열기반 강의 핵심 포인트이다 !! 그만큼 중요하고 지켜야 하는것이다
수도권투자분석
경기도 군포 산본동 우륵주공
-교통이 중요하다
-배드촌이 될수있다 즉, 자고나오는 주거 밖에 안된다
-안양이 오르고 올라가야 한다
-전세가올때까지 매매는 기다린다
지방투자분석
부산 부산진구 포레나부산초읍
-지방은 직장은 크게 중요하지않다
-학군이 제일 중요하다
-지방의 교통은 큰 의미가 없다
-학업성취도 85%이상이 좋다
- 백화점,대형마트가 좋다
-병원도 중요하다
-봄과가을의 반복시장이다
-공급물량 확인이 중요하다(투자단지 근처확인 3년으로 확인)
-실거주자가 좋아하기에 매매가는 올라간다
-전세가 오를때 같이 오른다(전세가 비싼대, 매매하지모)
지금 이시기는 실거주자들이 갈아타기하며
집을 사는 시기이다
패닉바잉( 인상,공급부족,시장불안 등 미래에 대한 불안감 때문에 자산을 과도하게 사들이는 현상)
아파트를 투자할 타이밍 판단 법
- 저평가된 물건이 있을때 (쌀때 사는것)
- 보유해야만이 자산이 오르는것이다 (채수가 중요하지않다)
투자할때 꼭 고려해야 하는것
1. 가치의 유무 - 가치성장 투자는 자산을 쌓는것
- 가치가 보통인 투자 (강남1시간 아니라도 지역내 선호도 단지,지방포함)
= 2주택까지만 좋다
똘똘한 한채 - 전고점 돌파한 물건
- 가치성장 최고
- 가격상승
= 현금이 많이 필요하다
아파트의 년식은 중요하지않다
다만 세대수는 중요하다,
내가가진 투자금으로 가능한지 확인 해야된다
투자금이 동일한곳에 비교평가로 찾아보자
많이 떨어졌지만 둘중 싼곳보단 가치있는곳을 먼저 골라야한다
가장 좋은 투자 : 가치 있는 부동산을 좋은 타이밍에 사는 것
가치 = 직장 ㅡ> 교통 ㅡ> 학군 ㅡ> 환경 ㅡ> 입지독점성
타이밍
좋은타이밍=가격이 쌀때,
나쁜타이밍 = 가격이 비쌀때
내상황에 맞는 특징을 파악해야 한다
- 가치 유무를 파악한다 → 투자의 범위를 정한다
- 가치 대비 저평가인 가격인지를 파악 → 좋은타이밍인지? 확인→ 나쁜 타이밍인지? (비싼 가격)
- 가치 대비 저평가를 파악하려면 비교평가를 해야한다
- 비교평가를 하려면 앞마당이 있어야 한다 → 가치를 판단하는 기준 → 분임,임장,매물임장을 마무리한 행위
상승장 과 하락장
- 봄 = 매매,전세 상승 (투자하기 좋음),상승중이라 조금 가격은 오르고있음 !! (가치있는곳 사기)
- 여름 = 매매는 상승, 전세는 보합 (매수보다는 , 매도 타이밍)
- 가을 = 매매는 하락,보합, 전세는 하락 (하락장) (좋은 물건도 싸기에 투자가능) 지방 중소도시 포함
- 겨울 = 매매는 하락,보합, 전세는 상승 (투자하기 좋음) (하락시기에 봄을 준비하는 시기)
내년 봄 되기전에 투자 해야된다
1,2월 적기이다
투자대상
수도권 급격하게 오른 아파트 = 비싸다
아직 오르지 않은 것들 덜 오른것들
지방 극 선호도 있는 지역신축 + 선호도 있는 구축 제외 대부분 덜 오른 것들
아무리 가치가 있다고 해도 꼭지에 사는것은 좋은 투자 아니다
안전마진을 확보하며 하는 투자가 중요하다
가치가 있으면서 지금 오르지 않는 것들에 투자 기회가 있다
내가 가치를 볼 수 있는 안목을 가졌느냐 아니냐에 따라 더 좋은 물건을 찾을수 있다.
투자과정
임장→매수→전세→운영(보유 및 관리)→매도
임장 = 투자하기 위해서 해야 하는 필수 과정 중 하나
- 분위기임장
- 현장임장
- 매물임장
1-1 어떤지역을 임장해야 할까 ? =지역선정
1-2 임장 가기전 확인해야 할 사항 준비 = 사전임장
1-3 지역 분위기 확인 = 분위기 임장
1-4 매물 임장
임장이 습관이 될 수 있는 “임장지” 가 중요
낮선걸 낮익게 만드는것
임장지는 1시간 이내로 갈수있는 곳 !!
- 사람들이 좋아하는 아파트를 알아야한다
기준으로 잡은 임장지 기준으로 좋은곳, 낮은곳 으로 3군데 봐야한다
좋은곳에서 부터 임장시작해야 된다
입지분석, 가치분석 해야된다
나를위한 기록
-카톡에 적는다
분위기 임장 =단지안에 소규모 상권을 확인하고 주변에 확인
1.내가 서있는 위치가 어디인지 확인
2.임장을 하다가 만나는 상권의 규모 및 분위기 확인
3.주변 아파트 임장하기
4.임장한 내용을 사진, 글자로 기록하여 정리하기
단지 주변의 상권과 분위기를 봐야한다
예) 수원 매탄위브하늘채
2008년 3391세대
34평
매매가 7억
전세 5억
전고점 8.75
전저점 6억
분위기임장 몇호선 지나가는지 확인 교통, 강남권 시간
임장보고서 작성 안하는 파 vs 임장보고서 작성 하는파
임장을 통해 목적을 달성하는 것이 제일 중요하다
- 알고 있는 가치가 있는 아파트가 많을 수록 비교할수 있는 아파트가 늘어난다
- 아파트의 가치는 ‘임장’ ‘수익률보고서,임장보고서’로 확인할수있다
- 내눈, 내손, 내 발로 직접 확인하고 아파트를 투자해야 ‘투기’가 아니다
투자 실전까지 이어지는 매물임장
매수에서 매도까지
- 전화임장 - 매물확인
- 중개인과 약속잡기
- 매물임장
- 매수여부 판단
- 전세 놓기
전세대출규제로 전세끼고있는 물건 찾기 = 대출규제는 수도권 해당
명의가 바뀌고 전세를 놓으면 규제로 인해 세입자가 힘들다
매물은 네이버 부동산에서 제일 싼 물건으로 예약잡기
전화임장
-매물정보를 잘 알고 있는 사장님을 만나기 위해서
- 전세 셋팅 상황 확인 ( 공실? 세낀물건? 전세입자 만기)
주의점
-매수자
-매수가를 높여 부르는 경향
-지금이 제일 싸요 ! 급매예요
시세를 알고 내가 먼저 가격을 제시하고 알고 있어야한다
투자자는 현장과 가까워야 한다
투자 매수판단
1.가치가 있는가? 가치가 더 좋은가?
2.투자원칙을 지키는 투자인가? 저환수원리
3.당장 오를만한 것이 아니라 현재 가치가 있고 싼것
판단
싼 가격에 매수해서 시세차익이 날 때까지 보유한다
전세가 내부환경 경쟁력 가지기
내 전세가 1등 인가 확인
지방은 시스템 에어컨 필수
전세는 시점,타이밍이다
전세비수기7~8월,11월수능기간
전세성수기 1,2,9,10월
소장들을 신뢰하지말자
날짜 조율중요
계약 할 때부터 이사날짜. 협의
매도판단되는 시점
1.가치가 있으면 수익날때까지 보유
2.현금으로 리스크 대비는가능한가? (역전세대비)
3.팔고 다른투자 가능한지?
더벌기전에 잃지않아야한다
꼭지가 아니고 어깨 오름에서 팔아야한다
내려오는 어깨는 역전세 리스크있다
투자자로 성장하는 방법
종잣돈으로 적게할까요?
좀더 모아서 할까요?
투자공부를 하고 앞마당을 만들면 된다
내년에 수도권을 할수있을지 모른다
그래서 지금 임장지 즉, 앞마당을 만들어야한다
대출 끌어서 하면 위험하다
앞마당은 만들어야하고 늘려야한다
엑셀파일로 만들기
월급쟁이 → 월급쟁이 투자자
독서,강의 , 임장, 실전투자, 인맥
상승장에 오를수 있는 집이 있어야한다
월부의 커리큘럼
성공을위해 무엇을 해야할지 아는단계
아는 걸 행동으로 옮기고 습관으로 만드는 단계
결실을 맺을 때까지 버티는 단계
기초와 싸이클에 대한 이해력 !!
꿈을 그리는 사람은 언제나 그 꿈을 닮아 갑니다
마지막 강의까지 너무 유익했다!!^^
