해운대구 우동 해운대자이1차아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 42 샤인제이1]

▶아파트명

해운대구 우동 해운대자이1차아파트

-세대수 1,059세대

-입주연도 2013.02

-40평대193세대/30평대627세대/20평대189세대

▶위치(지도)

신세계백화점, 롯데백화점,벡스코 도보가능 거리이며 편의시설이 잘 갖추어진 상가가 밀집되어 있고, 지하철 2호선 벡스코역 바로 앞에 위치하고 있어 해운대에서도 최고의 선호도를 가진 단지이다

▶입지평가

1.직장(B)

부산광역시 20년 해운대구 사업체수 40,057개

부산광역시 20년 종사자수 153,110명

2.학군(A)

90%5개

3.환경(S)

백화점: 신세계백화점, 롯데백화점

대형마트:홈플러스,코스트코,트레이더스

종합병원:해운대백병원, 해운대부민병원

4.공급(A)

해운대구만 보면 공급상황이 좋아보이는데 인구이동이 많은 남구,진구를 같이 보면 24년은 적정공급량수준, 25년은 부족,26,27년은 약간 상회하는 수준이다. 드러나지 않는 공급까지 감안해서 주의해야할 부분

▶과거시세

▶수익률분석(10년이내 투자 타이밍)

-입주3년 시점부터 분양가 대비3억 정도 상승하였고 21.11 12억3천 최고점 찍고 하락하였다가 다시 반등함. 짧은 하락후 다시 반등하는 점, 하락시에도 전저점보다 높은 가격에서 다시 반등하는 점이 해운대자이1차의 랜드마크로서의 위상을 보여준다

▶저환수원리

저평가(O): 고점 대비 27%하락, 300만도시인 부산의 1등구의 1등생활권임을 감안할때 저평가(O)

환금성(O): 선호되는 단지로서 수시매도 가능할 것으로 판단, 좋은 입지(O)

수익성(X):투자금규모X, 200%T수익률 달성가격20억(X)

원금보전(X):전세가율39%(X),입지독점성(O)

리스크대비(X):공급물량, 잔금준비,역전세(X)

▶결론

해운대자이1차는 300만도시 부산의 1등구의 1등 샣활권 랜드마크이며, 센텀에 위치하고 지하철역세권인점, 신세계롯데백화점 도보이용가능할 정도로 가까운점등 선호도가 매우 높고, 해운대구 우동에 신축아파트가 거의 없어 당분간 그 위상이 계속될 것으로 보인다. 하지만 현재 절대가가 높고, 전세가율이 낮아 투자로 접근하기는 어려워보인다. 계속 트레킹하면서 전세가율이 올라가는 시점을 봐야할 것 같다