성장과정
24년 4월, 지방에 사는 부린이는 월부를 처음 접했다. (참고로 이때 공인중개사 자격증을 취득하여 일도 시작함.)
정규 커리큘럼 과정에 내마기가 포함되는 줄 알고 내마기 강의부터 들었다.
이 때 이미 내 집(0호기)을 마련한 상황이었고 강의를 통해 내가 얼마나 바보 같은 선택을 했는지 알게 되었다.
엄청 경험 많으신 조장님을 운이 좋게 만나게 되어 월부에 대한 이야기를 많이 들었고 덕분에 월부 생활을 본격적으로 시작하게 되었다.
이후 열중, 실준, 지기를 통해 감사하게도 좋은 동료들을 많이 만났고 정말 많이 배웠다. 그리고 소액투자를 위해 지방에 앞마당을 늘려나가기 시작했다.
내가 사는 지역을 중심으로 부산, 대구, 울산, 전주 등 앞마당을 만들었고 24년 말에 투자를 해야겠다는 계획도 세웠다.
그때 신투기라는 새로운 강의가 생겼다.
소개 영상에 경기도도 1억 미만의 소액투자가 가능하다는 말을 듣고 혹하여 바로 강의를 신청했다.
서울도 잘 모르지만 경기도는 아예 무지했기 때문에 경기도 중에서 평단가가 낮은 편에 속하고 강남과 1시간 언저리면 괜찮지 않을까 하여 부천을 선택했다.
결과적으로 그 당시에 부천에서는 소액투자는 힘들었고 또 월부에 당했다는 생각을 했지만,
악명 높은 1호선의 경험과 왜 광명에서 지하철을 하염 없이 기다리면 안되는지 깨달았다.
지하철이 왜 출발하지 않지 하며 주위를 둘러보니 나 빼고 다 외국인들만 자리에 앉아 지하철이 출발하기만을 기다리고 있더라.
다시 지방에 집중하며 울산을 비롯해 전주, 창원을 집중하여 봤지만 내가 생각한 것 보다 투자 대비 수익이 너무 작았고 가격도 이미 올랐거나 투자금이 더 드는 상황이었다.
그 사이 우리 집에 아기천사가 찾아왔고 25년 상반기는 육아와 와이프 케어로 보냈다.
(이 글을 쓰는 와중에도 몇 번이나 뛰쳐나감)
육아를 하는 동안에도 시세트래킹은 지속했다. 앞마당과 추가로 보고 싶은 지역들의 시세를 보며 시장의 흐름을 대충은 파악하고 있었다. 계획한 투자 타이밍을 놓쳤지만 그 사이 수도권 시장이 변화했고 투자금이 더 모였으며 중개일을 통해 매물을 보는 눈도 좋아졌다.
아주 조금 티끌만큼 육아도 할 만해져서 25년 8월에 서투기를 바로 신청했고 서울도 1억으로 가능하다는 유혹에 또 넘어가 은평구를 선택했다. 서울 임장은 조금 충격적이었다. 얼마나 사람이 많고 땅이 없으면 이런 데다 아파트를 …
그럼에도 사람들은 집이 필요하고 가격은 말도 안되게 높았고, 지방과의 격차를 느낄 수 있었던 경험이었다.
투자과정
서울은 내 투자금으로 불가능하다는 것을 깨닫고 경기도를 집중적으로 분석했다. 서투기 강의에서 알려준 지역들과 그동안 시세만 봤던 지역들을 중심으로 손품을 했고 군포와 부천, 안양을 최종 후보지로 선택했다.
9월은 와이프에게 양해를 구하고 임장을 꽤 다녔다. 내가 진짜 투자할 곳을 본다고 하니 마음가짐이 달랐고 조금 예민하게 둘러보았다.
매임 전 전임을 하였는데 부천과 안양은 내가 생각한 것 보다 투자금이 더 들거나 전세 세팅이 어렵다는 부정적인 말을 들었고 매물도 보여주지 않았다. 손품을 통해 분석했을 때는 부천과 군포가 제일 괜찮다고 판단했지만 막상 매물을 보며 비교를 못한다고 하니 걱정이 들었다. 그래도 부천은 앞마당이니 예전의 나를 믿자며 다독이며 군포를 둘러보았다.
산본역 인근은 상권과 아파트들의 분위기가 좋았고 1기 신도시의 느낌이 났다. 비교군으로 둔 1호선라인의 동네도 생각보다 나쁘지 않았고 쾌적했다.
임장 결과 최종 후보지 3개를 선택했고 매임을 시작했다.
(전부 20평대 세낀 매물이며 도어투도어 강남 1시간 이내 전고대비 30%이상 빠짐)
- 산본역 5분거리 저층 올수리 방2화1 복도식 갭1억 갱신권사용X
- 산본역 15분거리 탑층 기본형 방3화1 복도식 갭9500 갱신권사용O
- 당동역 5분거리 탑층 일부수리 방3화1 계단식 갭1억 갱신권사용X
1번 집은 손 댈 거 하나 없는 올 수리에 앞 동이라 역과도 가까웠다. 다만 중개사가 너~~무 바빴다. 집 안내 중에도 계속해서 통화를 하셔서 덕분에 나는 아무 방해 없이 꼼꼼하게 집을 둘러보고 세입자와 이야기도 나누었다. 계약한 지 얼마 안되었고 신혼부부가 살고 있으며 갱신도 원하는 상황이었다.
장점: 매물 상태 최상, 선호하는 앞 동, 초중고코아 / 단점: 저층, 손님이 많이 붙어 가격 협상 어려움, 전세 최고가 수준으로 세팅, 다른 동의 전세 개수 많음, 갱신권사용X
2번 집은 개인적으로 가장 기대를 많이 했다. 산본역까지 도보 15분이 걸리지만 강남, 판교 직행으로 가는 버스가 아파트 앞 정류장에 있고 수시로 오는 마을버스를 타면 역까지 3분이면 가서 나쁘지 않다고 생각했다. 선호하는 앞 동에 가격도 시세 대비 저렴하며 초중고가 앞에 있고 방도 3개였다. 1번 집과 다른 부동산이었는데 세입자가 집을 잘 안 보여주는데 집 상태도 괜찮다고 운이 좋다며 엄청 생색을 내면서 안내를 해주었다. 아저씨와 할머니가 계셨고 환기를 하지 않은 건지 냄새가 많이 났다. 집 상태도 … 중개사의 말과 다르게 최악이었다. 사실 오히려 땡큐 일 수도 있다. 상태가 안 좋으면 가격을 더 깎아볼 수 있으니. 다만 할머니가 아프고 아저씨는 잠을 잔다고 해서 방 2개는 내부를 보지도 못했다.
매도인이 외국에 살기에 내부 상황을 잘 몰라 협의가 추가로 가능할 것 같지만 중개사의 태도가 좋지 않아 굳이 더 협상하려 하지 않았다. 심지어 가격을 더 올리려는 분위기를 풍기기까지.
장점: 선호하는 앞 동, 초중고코아, 협상 가능한 더러운(?) 매물, 전세가 낮게 세팅됨, 갱신권 사용함 / 단점: 매물 상태 안 좋아 수리비 추가로 얼마나 들지 모름, 냄새가 빠질까, 임차인 분들 보낼 수 있을까, 내부 다 못 둘러봄 + 짐이 많아 짐 빼면 상태가 어떨지, 탑층
3번 집은 기대를 제일 안했다. 강남역까지 제일 가깝지만 환승을 2번 해야 하고 1호선 라인이라 비교 군으로 두려 했다. 막상 둘러보니 지하철역에서 아파트까지 공원으로 연결되어 5분 이내로 갈 수 있고 초중품에 주변 환경도 쾌적한 편이었다. 상권이 산본역보다 많이 아쉬웠지만 나름 활발했고 방3개 계단식이라는게 매력적이었다. 중개사가 일이 있어 매도인이 직접 안내를 해주었고 내부를 둘러보았다. 짐이 좀 많아 구석구석 볼 순 없었지만 확장이 되어있고 일부 수리를 하여 깔끔했다. 새로운 세입자를 구할 때 수리비가 들겠지만 현재 전세가가 시세보다 낮게 세팅되어 있는 것은 좋았다. 임차인 분과도 이야기를 나누었는데 사는데 불편함은 없으시냐 갱신권은 사용하실거냐 등의 질문을 했다. 그리고 내려오면서 매도인과도 이야기를 나누면서 매도인의 사정을 알게 되었다. 세금 때문에 집을 매도하는 상황이고 원래 생각한 금액보다 이미 2천 싸게 내놓은 것과 지난 주 손님이 현재 매도가에서 300 깎아달라고 했는데 거절했다는 것 그래서 더 안깎았으면 한다는 것을 알게 되었다.
장점: 초중 품고있고 역과 가장 가까운 동, 현재 시세보다 낮은 매매가와 전세가 세팅, 급한 매도인의 사정, 현재 아파트와 주변 아파트 전세매물이 없음 / 단점: 1호선라인 (강남 환승2번), 일부수리로 추가 수리비 필요, 갱신권사용X, 탑층
3가지 후보를 두고 엄청 고민을 했다.
가져온 자료를 여러 번 살펴보고 노트북을 펼쳐 다시 한 번 검토하고 산본에 투자한 동료, 거주하는 동료 및 여러 동료분들의 조언도 들었다.
매물코칭을 해볼까도 했지만 추석 전에 마무리 하고 싶은 마음과 내 손으로 처음부터 끝까지 해보자는 마음이 컸다.
계약과정
최종 선택은 3번으로 했다. 땅의가치가 산본역 보다는 낮다고 판단되지만 매물상태가 더 선호도가 높다고 판단했고 조건이 좋았다. 전고대비 하락률은 비슷했고 투자금 대비 수익금도 비슷했지만 1번은 전세가가 최고가로 세팅되어있어 전세리스크가 있으며 전세 상승분에 대한 수익이 작을 것 같고 전세 경쟁매물이 많았다.
2번은 집 상태와 임차인과의 이슈가 있을 것 같았고 매물을 제대로 못 본 것이 제일 마음에 걸렸다.
선택한 3번은 현재 실거래 찍히고 있는 가격보다 낮고 전세가도 낮게 세팅되어있어 리스크가 적다고 보았고 중개사 분도 제일 협조적이었다. 후보 매물들을 그래프로 붙여봤을 때도 3번이 제일 빠르고 높게 올라 확신을 더했다.
매물 모두 층수가 아쉽지만 매도를 잘하면 되지. 향후 서울과 경기도의 공급이 부족하고 26년 의왕 입주물량이 많지만 그때를 피하여 세팅하면 되니까, 미래의 나에게 맡겨야지 생각하며 중개사에게 전화를 걸었다.
매물 마음에 들어서 하고 싶다 근데 매도자가 본인 생각한 금액보다 2천 깎았고 거기서 300 더 깎아 달라는 분 있었는데 매도자가 안 했다고 하더라 상황을 설명했다. 그러니 중개사 분이 조금 더 깎아보겠다고 하셨다.
그 때 중개업을 하며 배운 마법의 단어를 말씀드렸다.
“200 깎아주면 지금 계약금 바로 넣을게요”
손님도 적극적으로 원할 때 매도를 하는 게 좋기 때문에 보통 계약금 지금 넣는다고 하면 협상이 잘 되는 편이다.
5분 뒤 콜백이 왔다. 엄~~~청 궁시렁시부렁하더니 깎아주셨단다.
최종 갭 9800으로 결정 ! 취득세에 채권비용에 법무사비에 다 더하면 1억이 넘겠군.
바로 계약금 500을 쐈고 세낀 물건이라 전세를 새로 맞출 기간이 필요 없기도 하고 나도 여러 번 올라오고 싶지 않아 계약과 잔금을 동시에 진행하자고 했다.
매도자는 남편 분 명의이고 계약 당시에는 아내 분만 오신다고 했다. 대리인은 서류가 필요하니 번거로울 거 같아 전자계약으로 진행하자고 제안드렸다.
전자계약은 계약당사자만 계약서를 볼 수 있고 직접 서명할 수 있기에 멀리 있어도 직접계약으로 본다.
원활히 진행되는 듯 했지만 하나 문제가 있었다.
중개사의 영역이긴 한데 계약서 작성을 완료하면 부동산은 구청에 거래신고를 하고 신고필증을 받는다, 그걸 토대로 법무사는 등기를 진행한다.
근데 전자계약으로 진행을 하면 신고필증이 당일에 안 나올 수 있다고 구청에서 연락을 받았다고 한다.
아직 시스템이 완전히 자동화되진 않았나보다. 나도 업무를 하며 계약 잔금을 동시 진행한 적이 없어 몰랐던 사실이었다.
어찌저찌 하여 결국 서면계약으로 하기로 했고 아내 분이 오셔서 대리인 계약으로 진행했다.
계약진행 절차는 알고 있고 문제 없이 잘 진행하였는데 내 것을 하게 되니 남달랐다.
손에 남는 게 서류밖에 없어서 그런가 허무했다.
손님들도 이런 감정을 느끼겠지, 계약 때 좀 더 자세하고 친절하게 설명 드려야겠다는 생각을 했다.
잔금 후에 임차인 분이 계시면 휴지 들고 찾아가 인사를 드리려고 했는데 집에 계시지 않아서 전화로 임대인이 바뀌었고 잘 부탁드린다는 말을 전했다.
집으로 돌아가는 기차에서 미리 말씀드렸던 등기접수증을 받고 안도를 하며 집에 왔다.
이제 물 떠놓고 기도해야지.
1호기 투자가 계획보다 반 년이나 미뤄졌지만 덕분에 더 많은 투자금으로 더 좋은 지역에 투자할 수 있게 되었다.
언제든 부동산은 기회를 준다는 것을 느꼈고 향후 앞마당을 더 많이 늘려야겠다는 다짐을 했다.
월부의 많은 강사분들의 질 좋은 강의에 감사드리고 내 투자처럼 생각해주고 도와주신 동료 분들께 정말 감사드린다.
매수를 경험하니 매수는 투자의 ⅓이라고 생각한다. 보유와 매도가 더 중요하겠지, 내 손에 돈이 들어오는 게 중요하니.
믿어준 와이프도 정말 고맙고 그동안 고생한 나 자신도 뿌듯하다.
부동산으로 현금흐름을 만들어 은퇴하는 꿈을 위한 첫 걸음을 내딛었다. 좀 더 디테일하게 앞으로의 10년 계획을 수정하며 오늘을 마무리했다. 이번 투자에서 최종 결정을 할 때 조금 급한 감이 있었는데 다음 투자는 더 침착하고 현명한 투자를 하길 바란다.
