안녕하세요, 래고야 입니다.
오랜만에 잔쟈니 튜터님 강의를 들으니 지방 투자에 대한 의욕이 뿜뿜합니다.
수도권에 머물러 있을 땐 수도권 투자 할 수 있을까?
고작 1채 하고는 지방 투자 하기 싫다는 생각에 매몰 되어 있었는데 정신이 번쩍 들었습니다.
연예인이 집 샀다고 부러워하며 좌절하고 있는 모양새라는 비유가 정말 와 닿았습니다.
내가 할 수 있는 투자를 하자! 하는 생각으로 적용할 것 위주로 남겨봅니다.
지방 부동산 시장 상황
- 큰 지역 위주로 전세 갯수가 부족하여 선호 단지 위주로 전세가격이 꽤 오른 상황 (매매 적체, 전세 급감)
부산/울산/전주는 공급이 정리되어 전세가격 및 매매가격이 상승하고 있음. 전주는 꽤나 오름.
>이런 시장일 수록 아직 가격이 싸고, 투자금이 적게 들면서, 리스크가 적은 곳은 어디인지 날카롭게 파악해야 함.
>울산의 상황을 지켜보면서 공급이 정리되고 전세가가 올라간 시장이니, 어디까지 올랐지? 어떤 단지가 먼저 올랐고 많이 올랐는지 확인을 하면서 지역 시장상황에 대한 판단 필요
>시세트래킹 시 선호신축/선호구축/중간신축/후순위 4구획으로 나누어 가격에 대한 판단 및 시장 진단하기 → 후순위 단지까지 올랐다는 것은 이제 상승장 끝물일 수 있다, 매도 판단하기
소액투자의 투자 범위
- 대부분 평형/연식/생활권 고민으로 투자 고민을 하는데 나누어서 생각해보기
- 30평대 구축 vs. 20평대 신축 ? 이럴 때는 환금성을 고민해야 한다. 22~23년은 하락장 바닥. 이 시기에 한 두건이라도 거래가 됐던 단지는 내가 팔고자 할 때도 매도할 수 있는 단지일 가능성이 높음.
- 선호생활권에서 실거주 수요가 있는 구축 단지와 그 보다는 선호도가 떨어지지만 연식이 조금 더 괜찮은 단지? 전통적으로 부촌이었던 생활권의 구축이라도, 확실한 선호도가 있지 않은 이상(대구 수성구 학군지 등) 연식을 먼저 고려할 것. 다만, 생활권이 나쁘지 않다는 전제.
외곽 신축 vs. 구도심 신축 ? 둘 다 상품성이 중요한 단지일 가능성 높음. 생활권이 떨어지면 연식이 좋으면서 해당 생활권 내에서는 가장 선호도가 높은 단지 투자 가능. 거래량을 보고 환금성을 생각해보자.
>결국에는 사람들이 그 단지를 좋아할까? 돈을 주고 사고 싶은가?를 생각해봐야 함
매수 전략
목표 매수가 설정할 때는 시장상황을 고려해야 한다. 1) 매매 물건 개수가 많은가? 2) 최근 실거래가 보다 호가가 낮은가? 3) 매물들이 가격을 낮추는가? (생활권 전체 고려)
>해당 내용을 파악하고, 가격 판단을 해야 한다. 시장 상황에 대한 파악 > 나의 투자 액션 정리하기
- 목표 전세가는 단지 선호도를 고려하여 생활권 단지 선호도를 파악하고 지도에 올려보기.
매도 기준과 판단
- 수익이 났을 때 (혹은 돈이 많이 묶였을 때), 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때, 리스크를 감당하기 어려울 때 (던지기ㅠ)
- 매수가가 오르지 않아도 매도해서 투자금이 튀어 나와 다른 더 큰 자산에 투자할 수 있다면 (더 나은 투자처) 매도 후 갈아탈 수 있다 (시장 상황에 대한 판단 필요)
- 매매가가 매수 시점에서 많이 떨어졌다가 다시 원점으로 돌아왔을 때 팔아서 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 팔아도 좋다, 다만 이런 상황은 이제 ‘전세가가 매매가를 올리는 시장이 올 수 있다는 것’임을 알고 있기
갈아탈 때 내가 아는 지역이 3~5개 정도는 있나?를 생각하고 보릿고개를 견뎌야함. 그렇지 않으면 갈아타는게 쉽지 않을 수 있음
>결국에는 가치 대비 싸게 샀느냐가 중요하고, 매도 시점에 갈아탈 단지를 손에 쥐고 있어야 하며, 매도를 통해 실력을 쌓아나가는 것이 가장 중요함
다시 잔쟈니 튜터님 강의를 들으니, 저의 상황에 대한 판단도 서고 의욕도 생겼습니다.
한 달 열심히 강의 듣고 과제 하며, 우리 동료들과 몰입하여 찐하게 임보 남겨보겠습니다.
좋은 강의 준비해주셔서 감사합니다, 튜터님.
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