화성시 청계동 동탄역시범더샵센트럴시티아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 69기 103조 연유hope]

[화성시 청계동 동탄역시범더샵센트럴시티 아파트]

■ 아파트명

동탄역시범더샵센트럴시티 아파트

■ 위치(지도) 경기도 화성시 동탄대로시범길 19

■ 입지평가

①직장 → S

종사자수(49만명), 사업체수(6.6만개), 500인이상사업체수(29개) / 화성시 전체기준

⇒ 버스이용, 출퇴근시간 만차시 다음버스까지의 배차간격 등 변수 고려.

강남 1시간 이내 접근성은 정시성 확보 어려운 부분 있어 한 등급 낮게 평가함.

③학군 → A

□ 특목고진학률

□ 학원가

④환경 → A

- 백화점1(롯데백화점)

- 대형마트1(이마트 트레이더스)

⑤공급 → B

□ 적정수요

화성시 인구수: 941,489

화성시 적정수요 (인구수 0.5%) :　941,489 x 0.005 = 4,707세대　

1년: 4,707세대 / 3년: 14,121세대

□ 연도별 입주물량

화성시 2023년 공급 : 10,126세대

화성시 2024년 공급 : 9,441세대

화성시 2025년 공급 : 7,396세대

화성시 2026년 공급 : 1,103세대

화성시 24~26년(3년) 합계 : 17,940세대

화성시 3년 연평균: 17,940세대 / 3년 = 5,980세대

⇒ 연도별 입주물량 적정수요 대비 공급수준

적정수요 대비 1.27배 → 공급평가: B등급

■ 과거시세 및 수익률 분석

□ 과거시세

□ 수익률분석

⇒ 현재 투자금=매매가(13억)-전세가(5.4억)=7.6억

미래 수익률 200% 기대시, 투자금 7.6억으로 15.2억의 수익이 나야 함.

미래 매매가=현시세(13억)+기대수익금(15.2억)=28.2억.

이 정도의 투자가치가 있는 매물로 보기에는 비싸게 느껴짐.

동탄2 대장주 ‘동탄역 롯데캐슬’의 경우, 현재 투자금=6.9억

두 아파트를 비교해보자면,

입지평가 우위인 롯데캐슬가 더샵보단 그나마 투자가치 있다 판단됨.

⇒ 현재 매수기준 전고점 회복시의 수익률을 따져보면,

(수익률)=(14.8억-13억)/0.76 × 100 = 23.6%

전고점 기준으로 비교시에도 투자가치 떨어짐.

■ 현장사진