지방 아파트의 특징
인구 = 수요의 크기
수도권의 수요는 실수요와 가수요의 합이고,
지방의 수요는 수도권의 비해 사람도 적고, 수요도 얇은 실수요다.
그래서 실수요인 전세가의 움직임이 시장상황을 이끈다.
지방 아파트는 상승과 하락의 흐름이 전반적으로 일치한다.
그래서 지방 앞마당의 시세트레킹 할 때 전세가를 잘 살펴보고, 흐름의 변화를 살펴야 한다.
아파트 전세가에 가장 큰 영향을 주는 공급
#전세가 #공급 #선호도 #시세트레킹 #전화임장 #흐름
공급이 많으면, 입주단지 물량이 쌓이고, 기축단지 물량이 쌓여 신축, 기축 전세가가 하락한다.
공급이 부족하면, 매매와 전세 물량이 부족하면서 수급이 불균형이 되면서, 매매는 많은데 전세는 부족한 시장이 되면서 전세가격이 상승하고 이것이 매매가를 밀어 올린다.
현재 시장은 대전, 천안아산, 청주를 제외하고는 공급이 부족한 상황이다.
앞마당 트레킹하고 정리하는 방법
가격 상황 구분,
선호도 파악
시세트레킹
전화임장을 통한 시세트레킹
투자를 하기 위한 현장으로.
앞마당, 내 앞마당에서 이런 단지 이러한 가격 흐름과 상황을 내가 보고 있었나?
내가 놓친게 뭐가 있을까?
지방 시세트레킹 할 때,
- 선호도를 파악하기 위해서 네 개로 구분한다.
선호신축, 선호구축, 중간신축(가성비), 후순위.
선호신축은 트레킹을 하는데 가장 앞단에 있는 단지로 가격의 움직임을 가장 먼저 보여준다.
그래서 나의 매수 타이밍을 잡을 수 있다.
후순위 단지는 내가 투자하지 않을 것 같은 단지로 이 단지가 오르면 상승의 끝에 왔다는 것을 알려준다. 그래서 이 단지를 알고 있다면 매도 타이밍을 유리하게 가져갈 수 있다.
임장을 하면서 그 행동을 하는 의미를 생각하면서 나의 생각을 넣어야 내 인사이트가 생기게 되어 투자 할 수 있다.
2. 가격만 보지 않고, 오름, 보합,하락등 추이와 매물 개수와 나가는 속도 등을 파악 한다.
앞마당에서의 경험을 내 인사이트로 쌓아 실력을 키우면 언제 어디서나 투자할 수 있는 투자자가 된다.
지방에서 소액투자 범위 설정
1. 평형이 고민될때
적은 투자금으로 수익률을 추구하는 투자, 환금성이 좋은 단지 선택한다.
거래량과 거래빈도을 확인한다.
2. 연식이 고민될때
구축은 공급이 없고 상승장일 때만 유의미하다.
생활권과 실수요를 함게 본다.
3. 생활권이 고민될때
생활권 내 높은 선호도를 보이는 단지 선택한다,
더 선호 생활권의 균질성을 갖춘 단지와 비교하여 선택한다.
적용할 점
단지 분석을 할 때 선호신축, 선호구축, 중간신축(가성비), 후순위 아파트로 구분하여 정리해 보자.
잔쟈니 투터님 감사합니다.
오프라인 강의는 처음이었는데, 강의에서 느껴졌던 강사님의 열정에 깊이 감동받았습니다.
2025년 한 해 중 가장 의미 있는 시간으로 기억될 것 같습니다.
사실 제가 평소에 감동을 잘 받는 편은 아닌데…
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